[아파트 경매]장성시장 부근, 장성동 현진에버빌3차

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 5745 임의경매 입니다.

엊그제 소개해드렸던 대형평형의 현진에버빌 2단지

인근으로, 휴가기간때 2단지보고 이곳으로 넘어왔더랬죠.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

이렇게 보이는 면쪽만 바닷가쪽입니다. 다른면은 단지안쪽을 보고 있습니다. 2단지 물건이 너무 뷰가 좋아서, 3단지는 보자마자 그리 좋은 인상을 받지는 못했습니다. 2단지를 볼때는 날씨가 맑았는데, 3단지로 걸어오는 동안 날이 흐려지더군요. 그래서인지 분위기가 한결 더 칙칙해졌습니다.

1. 물건개요

- 주소 : 경상북도 포항시 북구 장성동 1609, 현진에버빌아파트 302동 1602호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 220,000,000원

- 최저가 : 154,000,000원

- 면적 : 84.96㎡

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 321세대/4동

- 주차여부 : 1.23대

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 단독 주택, 다가구주택 뒤편, 1~2동 소형아파트 혼재

현진 에버빌 1단지, 2단지도 약간 언덕의 경사진 곳에 지어놓았는데, 3단지는 좀 더 그런 느낌이 더 큽니다. 302동 바로 옆쪽으로는 오래된 다가구 주택(빌라)와 단독 주택이 주욱 이어져있습니다. 아파트 단지내로 들어가보면 뭔가 갇혀있다는 느낌이 들 정도로 바짝 바짝 붙여놓았습니다. 외벽 색이 칙칙해서 더 그런 느낌을 받았는지도 모르겠습니다. 

2. 지역분석

- 교통 : 150m 이내 버스정류장

- 학교 : 장량초

- 병원 : 300m 이내(보건소쪽)

- 편의시설 : 보통(장성시장, 하나로마트 등)

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 장성시장 개발

제가 어렸을 때, 모친께서 장성시장에 상가를 하나 갖고 계셨었는데, 그 일대 전체가 개발되더군요. 한참 사업설명회 할 때 상가를 정리하셨는데, 개발중인 장성시장까진 가보진 않았지만 많이 바뀌었다고 전해듣기만 했습니다. 궁금해서 가보고 싶었는데, 2호(제 아내입니다. 3호 첫째, 4호 둘째, 5호 셋째)로부터 호출이 와서 죽도시장 해산물사서 대구까지 올라가기 바빠 못가봤습니다. 오래된 주택이 즐비한 곳입니다. 3단지에서 장성시장까지 단독주택과 빌라가 늘어서있다고 보시면 됩니다. 지적도에서도 보이듯이, 2단지와 3단지는 산을 깎아 지어졌는데 비교적 반듯하게 깎인 2단지에 비해 3단지는 어설퍼 보입니다. 뭔가 편의시설을 이용하려고 하면 큰길 건너편인 산호맨션쪽으로 건너가거나, 에버빌2단지쪽으로 가야합니다. 

3. 점유자정보

- 점유자 : 채무자

채무자가 점유하고 있습니다. 제가 찾아간 날은 2단지에서처럼 점유자가 있음에도 면담하지 않아, 여기도 그냥 사람이 있나 정도만 확인해야지 하고 올라갔는데 외출중인지 조용하더군요. 집앞에는 나라미 쌀이 배송된 것으로 미뤄보아 현재 거주하고 있습니다. 명도만 잘해내면 되는 물건이네요.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 동향

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

구글에서 이미지 검색을 해보시면 더 많은 자세한 사진을 만나보실 수 있습니다. 리모델링이나 인테리어를 따로 하지 않은, 입주때 상태가 이런 모습입니다. 비교적 깨끗하긴 하지만, 2008년즈음에 만들어진 것이라 어둡다는 느낌이 많이 듭니다. 등기권리상 매년 근저당을 설정한 채무자가 집수리를 하면서 살았을 것 같지않습니다. 올수리 내지는 밝은 색 시트지로 몰딩까지 다 작업하는 것도 좋은 방법입니다. 33평기준으로 100~150만원 정도 한다고 합니다. 화장실은 필수적으로 수리를 해야하니 그점을 염두에 두면 되겠습니다. 바닥이 대리석인데 저처럼 아이를 키우는 사람에겐 정말 별로죠.  

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2011-03-21	소유권이전	김**	185,000,000원
2016-06-23	근저당권설정	포항축산협동조합	210,000,000원
2018-08-10	가압류	오케이저축은행	22,870,435원
2018-08-29	임의경매개시결정	포항축산협동조합	-
2018-09-12	가압류	신용보증재단	4,669,063원
2019-06-13	가압류	근로복지공단	4,561,140원

채무자 1971년생 김씨가 2011년에 1.85억으로 매매를 합니다. 집을 사는 시점부터 매년 근저당을 설정했다 말소했다를 반복하고 있습니다. 2011년 1.3억 삼성화재, 2013년 900만원 삼성화재, 2014년 3800만원 삼성화재, 2015년 2.0억 현대해상...그러다가 모두 말소하고 다시 2016년 축협에서 2.1억을 마지막으로 경매에 나오게 되었습니다. 이명박과 박근혜 정권 시절 부동산부양으로 이때 포항에서도 부동산이 급격히 오를때 였습니다. 2015년 정점을 찍고 계속 하락했는데, 지금도 하락세를 이어가는 것으로 보입니다. 댓글을 보면 한두분이 헷갈려하시는 것 같은데, 경매로 낙찰을 받으면 채무가 변제되지 않아도 법원이 직권으로 모두 말소시켜버립니다.

이 권리를 예로들어, 제가 1.5억으로 낙찰 받는다고 가정하겠습니다.

채무액은 축협 1.75억(채권최고액 2.1억, 보통 빌리는 돈에 120%로 잡습니다.), 오케이저축은행 2287만원, 신용보증재단 470만원, 근로복지공단 450만원으로 총 2.07억원입니다. 제가 1.5억원에 낙찰받으면 나머지 0.57억원을 더 내야하는 것으로 알고 계신분이 있는데 그렇지 않습니다. 저는 1.5억원만 내면 그만입니다. 추가로 지불할 금원은 없이 바로 소유권이전이 완료됩니다. 다만 명도가 잘 안되니 점유자에게 이사비를 주는 것이지 사실 이것도 안줘도 그만입니다. 배당은 제가 낙찰받은 1.5억원을 저 권리자들이 나눠갖는다고 생각하시면 됩니다.

6. 시세조사

매매는 1.85억원(올수리 2.0억), 전세는 1.2억, 월세는 1000만원에 월세 55만원 정도로 조사됩니다. 제가 인천에서 운영하고 있는 빌라보다도 저렴합니다. 채무자가 2011년에 매매한 가격대로 왔는데, 이 가격대가 바닥이지 않을까 생각해봅니다.

- 예상낙찰가 : 16146만원(1.61억)

- 제반비용 : 2095만원(수리비 1500만원, 이사비 150만원 포함)

- 입찰기일 : 2019-08-05

마무리

이 물건도 현진에버빌 2단지 물건이 나온 날 같이 나온 매물입니다. 사실 한꺼번에 임장하고 휴가기간에 올려야지 생각했었는데, 노트북을 열었을 때 3, 4, 5호의 폭주를 도저히 감당하기 어려웠습니다. 주로 아이들이 잠들어있는 늦은 밤(초안 작성)과 새벽(탈고, 발행)에 글을 쓰다가 아이들이 활동하는 시간과 겹쳐버리니 글을 쓸수가 없더군요. 입찰기일이 지나고 올리는 것이니 참고하시기 바랍니다. 

이 물건은 2단지에 비해 입지가 많이 떨어집니다. 제가 좋다고 생각하는 물건은 아닙니다. 하지만 인기평형이고 저렴한 가격이니 한번 입찰해보는 것도 좋지않나 싶습니다. 이 물건은 1.61억원에 낙찰받아 1500만원 가량을 들여서 수리해서 살면 괜찮을 것 입니다. 집수리한 1500만원은 그대로 오른 집값으로 돌려받을 수 있으니, 투자한다고 생각하고 사용해도 되겠죠? 

담보대출로 1.3억원(월이자 37만원)이 나오니, 3500만원이면 매매할 수 있을 것입니다. 

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