[아파트 경매]신혼부부가 살기좋은, 주교동 대동피렌체

신혼부부가 살기좋은, 주교동 대동피렌체

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 2045 임의경매 입니다. 물건 조회 및 낙찰결과 조회에 대해선 다음의 글을 참고해주시기 바랍니다. 물건을 찾아다니지도 못하고 물건 선정도 제가 별도로 하고 있지않습니다. 문의가 들어와 들여다본 물건 위주로 소개해드리고 있는데, 어떻게 운영해나갈지는 계속 고민해봐야할 것 같습니다. 올해 1월에 포항에 삼우 펠리스를 소개드렸든데 아주 오래간만에 주상복합아파트입니다. 저층은 상가가 있고 위층으로 아파트가 있는 그런 아파트인데, 제 개인적으로는 선호하는 주거형태는 아닙니다. 아무래도 상권이 좋은 곳에 지어지다보니 아이를 키우면서 산다기보다는 신혼부부나 싱글족에게 어울리는 그런 아파트라고 보시면 좋을듯 합니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 임장조사
5. 권리분석
6. 시세조사
마치며...

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 고양시 덕양구 주교동 615, 대동피렌체주상복합아파트 404호

- 용도 : 아파트(주상복합) - 감정가 : 244,000,000원 - 최저가 : 170,800,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 84.85(약33평, C type) - 건축연도 : 2006년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 126세대/1동 - 주차여부 : 가능 - 건물방향 : 남동향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호(큰길에 있지만 술집, 모텔 인근) - 인근공급량 : 중심상가쪽이라 한두블럭 안쪽으로 가야 주거지가 나옴

대로변에 위치한 주상복합아파트입니다. 주교동 중심상가에 위치하고 있는 주상복합아파트로 주교동 대동피렌체로 검색을 하니, 주변에서는 랜드마크인 건물로 검색이 됩니다. 1회 유찰된 상태인데, 가격도 좋고 건물의 외벽을 보니 관리도 잘되어 깨끗한 상태를 유지하고 있습니다. 네이버 부동산에 가셔서 검색해보시면, 동일한 크기의 4종류의 형태가 나오는데 그중 C type입니다. C type의 형태는 위의 평면도를 참고하시면 되겠습니다. 네이버 부동산 상에는 A type 한개만 올라와있어 확인이 어렵습니다. 방3개 화장실 2개로 전형적인 3베이의 33평형 아파트입니다. 다만 중심상가다보니 주변이 술집, 식당, 모텔 많이 보이는 것이 단점이자 장점이 아닐까 생각합니다.

2. 지역분석

- 교통 : 집앞 버스정류장(광역버스 이용가능) - 학교 : 큰길 지나 700m 성사초 - 병원 : 집주변 - 편의시설 : 집주변 - 녹지 : 보통(곳곳에 가로수가 있어 삭막한 느낌은 없음) - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

교통과 편의시설이 엄청나게 좋습니다. 아무래도 신혼부부나 서울로 출근하는 싱글족에게 최고의 집이 아닐까 싶네요. 집앞에 강남으로가는 9600번 버스가 정차합니다. 중심상권의 중심부쪽에 위치하고 있어 각종 편의시설을 쉽게 이용가능합니다. 이런 곳을 가로수도 없고 그냥 네온사인이 가득한 삭막한 느낌이드는데 이곳은 사진에서처럼 곳곳에 가로수가 많이 심어져있습니다. 자녀가 있는 경우는 성사초등학교로 배정이 되는데, 성사초까지는 지도상으로 700m가량 떨어져있습니다. 큰길을 건너, 골목골목을 지나서 가야해서 아이 혼자 보내기에는 무리가 있지않을까 싶은 생각이 듭니다. 

3. 점유자정보

- 점유자 : 채무자(정**)

이렇게 부동산 경매로 나온 물건은 우편함과 현관문을 보면 점유자에 대해서 어느정도 가늠이되는데, 매우 깨끗한 것으로 보아 현재 점유자가 반드시 있는 집이라고 보면 될 것 같습니다. 집행관의 현장보고서에서는 점유자의 확인이 안되었다고 되어있습니다. 전입세대열람원상에는 현 소유자인 정**씨보다 먼저 전입신고한 고**씨(2009.05)가 살고있다고 나오는데, 정확한 내용은 점유자를 만나봐야 알 수 있긴 할테지만 채무자가 점유하고 있다고 보는것이 정확합니다. 세입자였다면 보증금 배당을 위해서 권리신고를 했을테죠.(대법원경매사이트 현황조사 사진 참고)

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

이 물건은 2006년에 지어진 주상복합아파트입니다. 3베이에 거실과 방2개에 큰 베란다가 있는 구조로 33평형 아파트에서 가장 흔한 구조입니다. 그만큼 좋은 구조죠. 실내 사진을 찾아보려고 검색해보니, 네일아트와 속눈썹 관련 이미지가 많이 나오네요. 아마 입주한 상가중에 제법 유명한 네일아트집이 있는 모양인가봅니다. 실내 사진은 네이버에서 주교동 대동 피렌체로 이미지나 카페로 검색해보시면 집구조와 실내 인테리어사진을 만나볼 수 있습니다. 보시면 아마 다들 아시는 딱 그 구조에 세련된 디자인의 집이 나올 것입니다. 임장을 다녀온 것이 아니라, 내부는 알수 없지만 아마 전반적으로 올수리를 해야하지 않을까 예상됩니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2010-12-02	소유권이전	정**	220,000,000원
2010-12-02	근저당권설정	SC제일은행	156,000,000원
2016-03-25	근저당권설정	김**	37,500,000원
2019-02-18	임의경매개시	SC제일은행	122,630,604원

눈에 보일정도로 권리관계가 깨끗합니다. 그럴만하다한 이야기가 그려지는 등기부입니다. 소유권자 정씨는 2010년 매매를 하였고 집주소를 확인해봐도 이 물건지로 되어 있습니다. 매매하면서 대출을 실행했던 것이고, 2016년 다시한번 더 근저당권을 설정했다가 빚을 감당하지못하고 경매로 나온 것입니다. 

6. 시세조사

매매는 2.45억원, 전세는 1.6억원, 월세는 2500만원에 85만원으로 조사됩니다.

2019년 03월에 거래된 가격을 보니 비교적 정확할 것 같습니다. 12층이 2.56억원에 거래되었는데 다른 고층에 비해서 가격이 높게 나온걸로 미뤄보아 올수리급으로 보수가 된 물건이 2.50억 정도에 거래된다고 생각하시고 검토해보시면 좋을 것 같습니다. 33평이면 집수리비가 대략 2500~3000만원이 나올텐데, 다른 집을 보면 2.2억~2.3억에 거래되는 모습을 볼 수 있습니다. 2.2억에 집수리비 2500을 더하면 2.45억으로 역시 비슷한 금액이 나옵니다. 4층이면 조금 시끌시끌한 느낌도 들것 같으니 집값에 반영하여 조금 더 낮은 가격으로 입찰해보면 좋을 것입니다.

- 예상낙찰가 : 1.946억원

- 제반비용 : 2362만원(수리비 1000만원)

- 입찰기일 : 2019-07-02

마무리

이물건은 1.946억원에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 낙찰가의 80%가 대출되니 1.55억원, 1.55(대출)+0.39(종잣돈)=1.94억원...내 자본이 3900만원이 필요한 물건입니다. 사회초년생의 신혼집으로 좋은 집이 아닐까 싶은데, 집 수리비까지 계산해서 대략 6000만원이면 멋진 집을 마련할 수 있으리라 생각합니다. 집 수리비는 어쩔수없이 많이 들 것입니다. 저기 1000만원 제가 낙찰받아 임대로 돌릴때 드는 수리비정도입니다. 실거주로 살집을 꾸민다면 좀더 많은 비용이 들 것 입니다. 다달이 45만원 수준의 이자는 담당해내야하지만, 괜찮은 매매라고 생각합니다. 높은 차이의 시세차액은 거두기 힘들지라도 신혼동안 살 근사하고 멋진 내집이니 좋을 것입니다. 이상 라드온이였습니다.

★라미드니오니의 경매이야기★

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