[빌라 경매]빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 506836 임의경매입니다.

제가 자주 다니는 주안동 신동아 단지 근처 물건입니다. 

이전에는 4층 물건이 나와서 소개드렸었죠.

가장 인기있는 2층이 나왔습니다.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.

이곳은 제가 운영하는 빌라가 있는 곳이기도 하고, 바로 인천지법 인근입니다. 입찰기일에 경매법원을 가기위해 인천지법에 차를 가지고 가면, 우선 정부기관이기 때문에 차량10부제를 확인하고, 가져간다치더라도 주차할 공간이 마땅치않습니다. 그래서 저는 주로 주안3동쪽이나 학익2동 신동아단지에 주로 주차를 합니다. 신동아 7차나 8차에 가면 주차하기 수월합니다. 경비원이 불러세우면 '***호 방문입니다.'라고 이야기하면 됩니다. 이곳은 법원까지는 거리가 좀 있긴 하지만 이곳에는 낮에는 주차할 곳이 제법 보입니다. 길쭉하게 쭉올라가 있어 한번보면 기억나는 건물이죠. 아마 이웃분들께서도 기억하시는 분이 계실 것 같은데, 이 물건은 전에 소개해드린 신원빌라가 맞습니다. 그때는 4층이였고 이번에는 최선호 층인 2층이 물건으로 나왔습니다. 같이 물건 들여다보시도록 하겠습니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 202호

- 용도 : 다세대주택(빌라) - 감정가 : 75,000,000원 - 최저가 : 36,750,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 37.86(약13평) - 건축연도 : 1996년 - 방개수 : 2/1(추가로 다용도실 있음) - 세대수 : 8세대/1동 - 주차여부 : 가능하지만 어려움 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님) - 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재

양호한 경사도의 소방도로에 위치한 빌라입니다. 사건물건은 안쪽에 위치하고 있습니다. 아주 답답한 느낌이 드는 곳이고 빛도 잘 들지 않아 한낮에도 약간 어둡다는 느낌이 드는 곳일 것 입니다. 하지만 빌라에서 최고로 치는 2층입니다. 이전에 소개되었던 4층보다 500만원 가량 높은가격에 수요층이 많은 인기 있는 물건이라고 생각하시면 됩니다. 주변 중개사무소로 가서 평형과 층수를 이야기하면 바로 직접보러 가고 싶다고 이야기할 인기있는 층입니다. 좁은 골목이지만 늦은 시각에도 차가 자주 다닙니다. 집 주변에 주차가 조금 어렵습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스) - 학교 : 학익여고 - 병원 : 50m 큰길 - 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장 - 녹지 : 녹색마을쉼터 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

주안동 신원빌라이라 검색하면 지도상에 A와 B가 보입니다. 인천은 좁은 지역에 빌라가 가득한 곳이 많습니다. 경매로 나온집이 아닌 곳으로 임장을 떠난(?) 바보같은 짓을 한 두어번하고부터는 번지주소로 검색을 하고 있습니다. 지적도상 노란색 메인도로를 따라 쭈욱 올라가면 주안역이 나오고, 아랫쪽으로 고개하나만 지나면 바로 문학IC가 나오는 교통이 좋은 편입니다. 300m정도에는 규모가 큰 신기시장이 있습니다. 번화가쪽과 가깝고 문학IC 인근이라 이곳에서 광역버스도 정차를 합니다.

3. 점유자정보

- 점유자 : 임차인(박**)

- 전입일자 : 2016-10-06

- 확정일자 : 2016-10-06

- 배당요구 : 2018-05-29

- 보증금 : 2300만원

전입, 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 소액임차인의 지위를 갖고 있어 전액 배당받는 세입자입니다. 전액배당 임차인은 명도가 쉽습니다. 기존 세입자에게 보증금을 좀 높여서 더 살 것을 권유해도 좋을 것 같습니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

이 주변은 2000년 이전 물건에 세입자를 받기 위해 대부분 올수리를 해놓더군요. 방 배치도를 보면 방과 주방이 보이는데 이런 구조로 되어있으면 올수리 할 때 방과 주방을 터서 하나로 만들어 놓았을 수도 있습니다. 제가 주로 이렇게 해두는데, 이 구조가 답답하기도 하고 집이 작아보여서 하나로 만들어두죠. 이 물건은 도배, 장판만 처리해서 세입자를 바로 받으면 되는 물건으로 보입니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2016-09-13	소유권이전	김**	72,000,000원
2016-09-13	근저당권설정	강동농협	58,800,000원
2018-03-26	가압류	롯데카드	19,094,614원
2018-04-03	가압류	삼성카드	6,447,111원
2018-05-14	임의경매	강동농협	49,758,733원
2018-06-01	가압류	케이비국민카드	13,777,354원

소유주 1982년생 김씨가 7200만원으로 매매를 했습니다. 저는 등기부를 볼때 소유주의 재산정도를 가늠해보기 위해, 소유주의 집주소를 확인해서 거주지를 확인하는 편입니다. 소유주 김씨는 서울시 암사동 주변에 빌라에서 살고 있으며, 경제력이 있다는 느낌이 안듭니다. 2016년, 대출이 잘될 때이니까 아마 대출이자만 내는 식으로, 이런 수준의 빌라를 여러채 매매했을 가능성이 있습니다. 그러고보니 소유주 이름을 많이 봤던 것 같기도합니다. 워낙에 흔한 이름이긴해서 다른 사람일 수도 있겠지요. 한번 막히면 연쇄적으로 막힙니다. 롯데카드 막히고 연이어 삼성카드가 가압류를 신청했습니다. 

6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.

저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.(2019-03-08 신원빌라 권리분석 발췌)

2019년 03월에 소개해드릴때 조사한 가격을 보니 비교적 정확한 것 같습니다. 4층이 2000만원 정도일 것이고 저층이면 가격이 더 높을 것이라 말씀드렸는데, 세입자 정보를 보니 보증금 2300만원에 들어와있습니다. 집값도 15%정도 더 높여 생각해보면 6000만원 정도로 계산될 것이고 얼추 거래금액이라 보면 될 것입니다. 이처럼 엘리베이터가 없는 오래된 빌라는 2층이 최고 로얄층입니다. 2층 물건은 거래도 잘되는 편이고 제일 안좋은 4층(꼭대기층)에 비해 매매가를 10% ~ 15% 정도 높이면 비교적 정확한 가격을 확인할 수 있습니다.

- 예상낙찰가 : 4702만원

- 제반비용 : 153만원

- 입찰기일 : 2019-07-02

마무리

이전에는 비교적 높은 예상낙찰가로 낙찰이 되었었습니다. 인기물건이지만 낙찰가율이 조금 낮아진 것을 감안하여 전보다 가격을 낮췄습니다.(신원빌라 4층 402호 예상낙찰가 4895만원, 최고매수신고가 4320만원) 

이물건은 4700만원에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 낙찰가의 80%가 대출되니 3760만원, 세입자 보증금 500만원에 30만원으로 받으면, 3760(대출)+500(보증금)=4262만원...내 자본이 440만원이 필요한 물건입니다. 3760만원의 대출이자(금리3.5%로 계산)는 10.9만원입니다. 19만원이 주머니로 들어오는 것이죠. 수익률을 계산해보면....440만원 투자해서 228만원인 51.8%입니다.

지금은 대출규제가 심한편이지만 불과 2~3년 전 만해도, 이렇게 물건 10개 사서 운영하는 사람이 많았습니다. 경매 관련 책을 보신적이 있는 분은 본적이 있으실 겁니다. 1년 목표 월세 10개로 월수입 200만원 이상, 상가주택...위와 같은 계산을 통해서 계속해서 늘리면 가능한 수치였습니다. 지금은 직장인에 대출이 없는 사람을 기준으로 한다면 이정도 수준으로는 4개까지는 만들어낼 수는 있습니다. 입지가 좋은 빌라 2층 물건은 잡아두면 월세가 잘 나옵니다. 마이너스통장으로 아예 집을 사서 은행에 주는 이자마저 아낀다면 수익이 더 좋겠죠?

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