[빌라 경매]꼭 확인하자 등기부등본, 율목동 신우빌라

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 14115 임의경매입니다.

중국국적의 세입자가 사는 곳이네요.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

간만에 오피스텔 물건이 올라와서 좋다고 보고 있었는데, 제가 아직 안가본 송도쪽의 물건이였습니다. 청라에도 똑같은 이름의 오피스텔이 있어서 관련서류를 모두 다운받아서, 분석하려고 보다보니, 송도더군요. 송도는 제가 제대로 임장가본적이 없어서 어딘지 위치를 정확히 모르겠어서 접고, 이 율목동 물건으로 방향을 틀었습니다. 함께 들여다보시도록 하겠습니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 중구 율목동 231-24, 신우빌라 나동 1층 102호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 62,000,000원

- 최저가 : 21,266,000원(감정가 34%, 4회 유찰)

- 면적 : 34.68

- 건축연도 : 1991년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 8세대(2개동)

- 주차여부 : 불가(가동 바로 앞에 공영주차장 있음)

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 보통(벽면 이끼 살짝보임)

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 동일 규모의 빌라 있음

이 빌라에서는 지하1층 물건을 잡으면 좋습니다. 반지하는 사람들이 선호하지않아 경매로 나오면 일단 '패스'하는 경우가 많습니다. 하지만 이 물건의 지하층을 잘보시면, 1층이라고 해도 되겠죠? 앞쪽으로 봐도 1층이라고 해도 무방할 정도로 지상으로 올라와있습니다. 이 사건의 물건은 1층이니, 상관은 없지만 이렇게 생긴 지하 1층이 한개씩 나오는데 그때는 낙찰받아서 매물로 내놓아도 지하층이 아니라 세입자구하기 쉽습니다. 물론 낙찰 받기도 쉽고요. 동네도 제법 깨끗하고 빌라도 많이 있습니다. 사진상 흰차가 보이는데, 저 곳에 공영주차장이 크게 있습니다. 이렇게 가격이 많이 빠질 물건으로 안보이는데 왜이렇게 유찰되었을까...생각하며 다시 들여다 봅니다.

2. 지역분석

- 교통 : 300m 이내 버스정류장

- 학교 : 신흥초, 정보산업고, 송도중

- 병원 : 인천기독병원, 요양원

- 편의시설 : 보통

- 녹지 : 기독병원정원, 율목공원

- 지역 호재/악재 : 웨딩가구의 거리 인근

가구단지 인근입니다. 초, 중, 고등학교, 공원, 병원, 도서관도 자리잡고 있습니다. 적당한 규모의 상권도 있고, 살기에 좋습니다. 왜 이렇게 가격이 떨어진 것인지 좀 더 봐야겠습니다. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(Jin**, 윤**, 한국계중국인, 중국국적)

- 전입일자 : 2017-03-20

- 확정일자 : 2017-03-20

- 배당요구 : 2018-06-19

- 보증금 : 2100만원, 2000만원

바로 이게 이유였던 것이었습니다. 세입자가 중국인입니다. jin**씨는 중국동포이고, 윤**씨는 중국국적이라고 하는데 아마 두분다 중국동포분일 것 같네요. 보증금이 각각 2100만원, 2000만원이라고 조사되었는데 이는 집행관이 각각 대면하여 조사한 것일 것 입니다. 2100만원이라고 생각하고 접근하면 되겠습니다. 어차피 소액임차인의 지위로 전액배당 받기 때문에, 찾아가서 자세한 상황 설명과 향후 배당일정 등에 대해 설명해주면 호의적으로 대해주지 않을까 생각됩니다. 저는 세입자가 중국분인 경우를 두번 겪어봤었는데, 두 경우 모두 오히려 중국동포분이 잘 대해주셨었습니다. 아마도 전액배당을 받는 세입자였기에 가능했겠죠. 제 이웃분들이 알려주시는 생활 중국어도 잘 정리해뒀다가 한번씩 써봐야겠습니다.ㅎㅎ

4. 임장조사

- 채광/조명 : 밝음

- 샤시 : 교체

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

샤시 시공이 안되어 있습니다. 하지만 현관문을 보니 도어락이 설치되어 있습니다. 부분수리된 흔적이라 보시면 됩니다. 샤시시공은 돈이 많이 드니, 그냥 화장실과 싱크대쪽을 약간 손봐서 세입자받은 게 아닐까 예상됩니다. 앞, 뒤쪽 모두 샤시시공이 안되어 있습니다. 임대사업자의 경우 집 보여주는게 번거로울 수 있기 때문에, 도어락으로 바꿉니다. 

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2016-09-28	소유권이전	강**	65,000,000원
2016-09-28	근저당권설정	인천원예농협	50,400,000원
2016-12-16	가압류	삼성카드	6,559,277원
2017-02-28	압류	국민건강보험공단	-
2018-05-14	임의경매개시결정	인천원예농협	44,526,574원

등기부를 보다보니 이상한 점이 눈에 띄네요. 채무자 강**씨가 2016년에 매매하여, 강씨가 전입한 것으로 등기부에 나와있습니다. 자금사정이 안좋아져서, 2016년 12월에 가압류, 2017년 2월에 압류가 들어가있습니다. 그런데 이렇게 자금사정이 안좋은 상태에서 2017년 03월 20일에 중국동포를 세입자로 받았네요. 아마 소유주 강씨가 급전이 필요해서 집을 중국동포에게 전세를 주고 전세금을 받아 어딘가에 썼을 것 같습니다. 등기부등본만 살짝, 아주 살짝만 볼 줄알았다면 계약을 안했어야했겠네요. 공인중개사가 중개를 해주며, '이집 좋은 집이다. 빨리 계약해야한다. 보증금 2000만원은 다 보호되니까 전입신고하고 확정일자만 받으면 문제으니까 계약합시다.'하면서 계약을 했을게 눈에 보입니다. 뭐 어찌되었든 보증금은 지켜지니까요.

6. 시세조사

매매가는 4500만원선, 전세는 잘 안보이지만 2000만원, 월세는 300에 25만원(200-27) 정도로 보입니다.

동인천역까지 걸으면 대략 10분 정도가 걸립니다. 이정도면 교통은 무난한 편이고, 편의시설도 제법 잘 갖춰진 괜찮은 집입니다. 이주변에는 세입자를 구하기 위해서 집수리를 다~해둔집도 그렇게 많이 보이지는 않습니다. 역과 가깝다는 이점때문인지, 세도 잘나가는 것으로 보입니다. 저렴하게 낙찰받아 한두채 운영하기에 정말 좋은 사이즈의 물건으로 판단됩니다.

- 예상낙찰가 : 3510만원

- 제반비용 : 288만원

- 입찰기일 : 2019-03-28

3510만원 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다.

보증금 300만원 제하고, 담보대출로 2800만원을 빌려 월 9만원씩 이자로

주고도 16만원이 내 주머니로 들어오니 좋은 물건아닌가 싶습니다.

보증금을 200만원 또는 100만원으로 낮춰 

월세를 더 높여 운영하는 것도 고려해볼만하고요. 

이런 물건 한 4채(채당 투자금 400만원)만 가지고 있으시면, 

1600만원 투자하여 월 60~80만원 수입이 생기겠네요.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.