안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 505406 임의경매입니다.

제가 자주 다니는 주안동 신동아 단지 근처 물건입니다.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.



이곳은 제가 운영하는 빌라가 있는 곳이기도 하고, 바로 인천지법 인근입니다.
제가 전에 팁으로 하나 알려드렸던 것인데 기억이 나실지 모르겠습니다. 입찰기일에 경매법원을 가기위해 인천지법에 차를 가지고 가면, 우선 정부기관이기 때문에 차량10부제를 확인하고, 가져간다치더라도 주차할 공간이 마땅치않습니다. 그래서 저는 주로 주안3동쪽이나 학익2동 신동아단지에 주로 주차를 합니다. 신동아 7차나 8차에 가면 주차하기 수월합니다. 경비원이 불러세우면 '***호 방문입니다.'라고 이야기하면 됩니다. 지나가면서 몇번이나 봤던 곳인데 이제서야 조우하게 되었습니다. 같이 물건 들여다보시도록 하겠습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 4층 402호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 77,000,000원

- 최저가 : 37,730,000원(감정가의 49%, 2회 유찰)

- 면적 : 37.86(약13평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/1(추가로 다용도실 있음)

- 세대수 : 8세대/1동

- 주차여부 : 가능하지만 어려움

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님)

- 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재



양호한 경사도의 소방도로에 위치한 빌라입니다. 사진처럼 남향이라 빛이 잘 듭니다. 사건물건은 안쪽에 위치하고 있지만 주변건물의 높이가 낮아, 빛이 잘 들고, 통풍도 잘 될 것으로 보입니다. 좁은 골목이지만 늦은 시각에도 차가 자주 다닙니다. 집 주변에 주차가 조금 어렵습니다.


2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스)

- 학교 : 학익여고

- 병원 : 50m 큰길

- 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장

- 녹지 : 녹색마을쉼터

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



신기시장사거리 방향으로 쭈욱 올라가면 주안역이 나옵니다. 반대쪽으로 조금 내려가면 바로 문학IC가 나와서 제2경인고속도로를 탈 수 있습니다. 신기시장쪽 버스정류장을 가면 서울, 경기권역을 운행하는 광역버스를 이용할 수도 있습니다. 학익여고를 끼고 있는 신동아아파트 단지가 나오는데 8단지까지 있는 대단지아파트가 있어 유동인구도 많고 다양한 편의시설이 많이 있습니다. 학익여고쪽의 도로는 오르막 경사가 제법 높은편입니다. 이번 사건물건부터 경사가 서서히 시작됩니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(허**)

- 전입일자 : 2017-02-10

- 확정일자 : 2017-02-10

- 배당요구 : 2018-05-04

- 보증금 : 2000만원(소액임차인, 전액배당)


전입, 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 소액임차인의 지위를 갖고 있어 전액 배당받는 세입자입니다. 전액배당 임차인은 명도가 쉽습니다. 기존 세입자에게 보증금을 좀 높여서 더 살 것을 권유해도 좋을 것 같습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



전경 사진(맨 위 사진)을 보면 반짝반짝 깨끗한 화이트샤시가 보입니다. 보존등기가 1996년으로 올수리가 된 물건으로 보입니다. 그 주변은 2000년 이전 물건에 세입자를 받기 위해 대부분 올수리를 해놓더군요. 방 배치도를 보면 방과 주방이 보이는데 이런 구조로 되어있으면 올수리 할 때 방과 주방을 터서 하나로 만들어 놓았을 수도 있습니다. 제가 주로 이렇게 해두는데, 이 구조가 답답하기도 하고 집이 작아보여서 하나로 만들어두죠. 다용도실은 아마 보일러가 떡~하니 있을 겁니다. 이 물건은 도배, 장판만 처리해서 세입자를 바로 받으면 되는 물건으로 보입니다.

5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-01-23

 소유권이전 

 이**

 75,000,000원 

 2017-01-23 

 근저당권설정 

 인천수협 

 58,800,000원 

 2017-12-23 

 가압류 

 서울보증보험 

 19,888,000원 

 2018-02-13 

 가압류 

 신한카드 

 14,064,911원 

 2018-04-17 

 임의경매개시결정 

 인천수협 

 47,861,877원 

 2018-06-15 

 가압류 

 하나은행  

 26,718,057원 


빌라를 담보로 대출을 받을 때, 은행에서는 담보에 대한 보증보험에 가입을 합니다. 빌라물건에 대한 권리분석을 보시면, 근저당권이 설정되어 있는 것은 대부분 가압류로 **보증보험이 따라나오는데 이게 바로 그 이유입니다. 부산에 사는 이**씨(1978년생)가 투자목적으로 산 것인지 왜샀는지는 잘모르겠습니다만, 다달이 나가는 이자+원금 30만원 부담됐었나 봅니다. 처음부터 전세가 아니라 월세를 받아서 운영했어야하는데 조바심이 나서였는지, 전세로 받았습니다. 1년도 채 안되는 시점에 운영이 꼬였습니다. 


6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 하지만 주변 건물보다 높아 채광과 통풍이 잘 되며, 깨끗하게 올수리된 집으로 도배, 장판만 해두면 세입자 받는데 전혀 문제가 없겠습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.
- 예상낙찰가 : 4895만원
- 제반비용 : 253만원
- 입찰기일 : 2019-03-08


낙찰가 4900만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로

4000만원 정도 대출이 됩니다.

이자 13만원에 30년 만기로 원금 11만원.

월세 30만원 받을 수 있도록만 하면 6만원이 남습니다.

자기자본은 500만원정도?

경매로도 소소하게 용돈 벌이할 수 있습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 버블프라이스 2019.03.08 06:51 신고

    오늘은 주안동 신원빌라 권리분석을 해주셧군요? 결론은 용돈 벌이를 할 수 있다 이군요?
    분석글 잘 읽고 갑니다^^

  2. 버블프라이스 2019.03.08 07:00 신고

    여유 돈만 되면 ㅠ 대출 받지 않고 이런 투자를 해봤으면 소원이 없겟습니다.. 세입자 받아서 고정 수익 짭짤할 것 같습니다

  3. 로샤 2019.03.08 10:10 신고

    오늘도 잘보고 갑니다!

  4. 성짱 2019.03.08 10:13 신고

    신원빌라 어디서 들어본것같더니 저희동네에도 똑같은빌라있어여ㅋㅋㅋ

    • 빌라는 워낙에 많아서, 같은 이름이 많이 있지요. 신원빌라, 전국으로 검색해보시면 더 많이 나올거예요.ㅎ

  5. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.03.08 11:45 신고

    잘보고갑니다!

  6. 도미 2019.03.08 12:36 신고

    공부에도움많이됩니다^^

  7. 쿵돌 2019.03.08 12:53 신고

    잘보고갑니다~

  8. 날먹사 2019.03.08 13:29 신고

    잘 보고 갑니다!

  9. luvholic 2019.03.08 14:00 신고

    대출을 잘 이용해서 투자를 하면
    적은 비용으로도 소소한 수익을 올릴 수 있겠네요~^^
    맑은 금요일입니다!
    좋은 기운으로 가득하길 바랄게요~

    • 맞습니다. 대출을 잘이용하여 4채만 잘 운영하면, 원리금떼고도 고정적으로 60~80만원, 많게는 100만원까지도 만들어낼 수 있죠.ㅎ

  10. 그냥사이다 2019.03.08 15:29 신고

    느낌상으로는 며칠만에 뵙는 것 같습니다 ㅎ
    생업이 갑자기 미친듯이 바빠져서 어제는 거의 블로그 구경을 못했네요.
    오늘은 그나마 미세먼지가 좋습니다 ㅎ
    즐거운 주말 보내세요 ^^

    • 반갑습니다. 사이다님,
      저도 회사일, 집안일이 몰려서 좀 바쁘네요. 아직 아이들 기상전인 지금에나 좀 볼수있네요.ㅠ

  11. 영도나그네 2019.03.08 15:52 신고

    햐!
    정말 꼼꼼한 경매물건 분석이군요..
    적은 자금으로 한번 경매를해보면
    수익이 날것 같기도 하구요..
    덕분에 잘보고 갑니다..

    • 대출을 부정적으로만 보지 않고,
      잘 이용하여 나만의 무기로 만들어 낸다면
      정말 좋은 무기가 되어 나에게 돈을 벌어다주게 되는 것 같습니다.
      휴일 잘보내시기 바랍니다.

  12. 동건참치 2019.03.08 21:13 신고

    정보 감사합니다.

  13. 드림 사랑 2019.03.09 08:21 신고

    덕분에 잘보고 갑니다.

  14. 적투 2019.03.09 09:19 신고

    언제나 정보잘보고갑니다

  15. 빗코 2019.03.09 12:09 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다. 임장조사는 실제 입찰은 안하실 땐 밖에서만 보시는거죠?
    중개소 팁도 적어주시고 잘 살펴볼 수록 알찬 내용이 많네요^^

    • 아, 예전 포스팅에서 소개드리긴 했는데 개인사정이 있어 올여름까지 정도는 임장을 못나갈 것 같습니다. 그래서 제가 손바닥처럼 꿰차고 있는(?) 까지는 아니래도 잘~아는 지역쪽만 찾아올리고 있습니다. 세입자 면담까지 마치면 제 입찰예상가는 좀 많이 예리해집니다.ㅎ

  16. 모피우스 2019.03.09 15:45 신고

    괜찮은 제안인데요...^^

    행복한 주말되세요

  17. TRLT 2019.03.09 16:45 신고

    오랜만에 들립니다. 라미드니오니님의 글만 꾸준히 읽어도 실력이 늘 것 같네요.
    자주 들리겠습니다.

  18. 제나™ 2019.03.10 16:55 신고

    가격대가 낮아서 괜찮아 보이네요. 소소한 용돈이라도 수익이 나온다면
    괜찮은 투자가 될 수 있겠어요.

  19. 글쓰는 엔지니어 2019.03.10 21:59 신고

    분석 너무 재밋어요 ㅎㅎㅎ 올라오는 것마다 공부삼아 잘보구있어요^^

  20. @산들바람 2019.03.11 23:03 신고

    오늘의 경매물건소식
    잘보고 갑니다.
    편안한밤 되세요

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 2016년 기사를 소개할까합니다.

왜 다 지나간 기사를 다시 들춰보는거냐고 반문하실지 모르겠습니다.

자, 제가 왜 한달마다 매매동향을 확인하는지, 

왜 2주로 매매동향 주기를 수정했는지, 

그 이유가 오늘 이 포스팅에서 정리가 되지않을까요?

어떤 뉴스였는지 같이 들여다보시죠.


제가 마구잡이로 메일에 오려다 붙여두는 뉴스라, 출처가 따로 없는데 '한국경제'에 실린 글이였습니다. 이점 양해부탁드립니다. 
저는 곧 경매 적기가 오고 있다고 생각하고 있습니다. 이미 경매의 적기라고 하면 역시나 경제가 많이 힘들때일 것입니다. 2016년 02월, 그러니 3년이 지난 지금 그때와 비슷한 많은 시그널이 잡히고 있습니다. 한달에 한번 포스팅하던 것을 2주에 한번으로 주기를 더 많이 늘린 것도 바로 이 때문이 였습니다. 부동산 물건의 매매가, 전세가가 하락하게되면 기존 임대사업자가 보유하고 있는 물건들이 경매로 나오게 됩니다. 경매물건이 많아지면 더 좋은 물건만 찾게 될테니 낙찰가율이 점점 낮아지겠죠? 제가 결과를 올리는 물건들의 낙찰가율도 잘 염두해서 봐주시면 경매를 즐기시는데 더 재미있는 방법이 되지 않을까 생각해봅니다. 경매를 잘 배워두시면 이럴 때 좋은 집, 잡으실 수 있을 것이라 생각합니다.

입찰 경쟁 줄어든 조정기…입찰자 수·시세 살펴 응찰가 산정
경락대출도 '원금+이자' 상환 …잔금 낼 능력 꼼꼼히 따져봐야

부동산 전업투자자인 H씨는 이달 법원 경매시장에서 서울에 있는 전용면적 59㎡ 아파트를 3억원에 낙찰받았다. 시세보다 4000만원 낮은 가격이다. 공급과잉 논란, 주택담보대출규제 강화 등으로 부동산시장이 위축되자 입찰에 나서는 투자자들이 확 줄었기에 가능했다. 경매 전문가들은 시장이 착 가라앉은 지금이 경매 투자를 하기에 가장 좋은 때라고 입을 모았다. 입찰 경쟁률 하락으로 일반 물건이든 특수 물건이든 가릴 것 없이 시세보다 많이 저렴하게 살 수 있게 됐기 때문이다. 


“경매 적기 왔다” 

작년 10월까지만 해도 경매시장에서 중소형 아파트는 시세 수준에 낙찰됐다. 심지어 유치권 신고 등으로 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 특수 물건조차도 적정가치보다 높은 가격에 팔렸다. 부동산시장이 활황세를 보이자 미래 가격 상승을 염두에 두고 투자자들이 공격적으로 입찰가격을 써낸 결과다. 상황이 이렇다 보니 경매 고수들조차 “더 이상 경매시장에 먹을 게 없다”며 입찰을 포기했다. 

올 들어서 경매 고수들이 다시 활동을 시작했다. 시장 분위기에 일희일비하면서 경매 낙찰가를 터무니없이 높이는 초보 투자자들이 시장에서 자취를 감췄기 때문이다. 

경매 전문 로펌인 법무법인 열린의 정충진 변호사는 “법원 경매 물건도 일반 물건과 마찬가지로 주택담보대출 규제를 똑같이 받는 만큼 현금을 많이 보유한 투자자들에게 특히 유리한 환경이 만들어졌다”고 말했다.

다만 경매 물건이 많이 줄었다는 점은 여전히 문제다. 지난달 경매진행 건수는 모두 1만1730건으로 경매 통계를 작성한 이래 네 번째로 적었다. 초저금리로 이자 부담이 줄어들자 경매로 나오는 물건이 2년 전부터 급감했다. 이런 추세는 올해도 계속될 것으로 전문가들은 예상했다.


응찰가 산정 신중해야 

이달 초 경기 의정부지방법원 고양지원에선 1등 입찰가격과 2등 입찰가격이 5억원이나 차이가 나는 사례가 발생했다. 한 상가 건물 입찰에 1등은 22억원, 2등은 17억원을 써낸 것이다. 낙찰자는 입찰가격만 잘 써냈다면 5억원을 아낄 수 있었던 셈이다. 

최근 들어 1등과 2등의 격차가 1억원 이상 난 물건은 부지기수다. 단독 응찰인데도 최저응찰가격보다 수천만원씩 더 써내는 이들도 심심찮게 등장하고 있다. 이 같은 일이 벌어지는 것은 입찰자들이 아직 시장 분위기 변화에 적응하지 못한 탓이다. 경매시장이 뜨거웠던 작년에 패찰을 많이 경험한 탓에 조바심을 내면서 높은 가격을 써내는 응찰자들이 많은 것이다.

강은현 EH경매연구소 대표는 “지금은 경매시장이 과열기에서 조정기로 넘어가는 과도기여서 어이없는 낙찰가격이 많이 나오는 때”라며 “경매법정에 나온 투자자 숫자, 시세 추이 등을 잘 살펴 충분히 수익이 날 수 있는 수준으로 소신 있게 응찰가를 산정해야 한다”고 말했다. 강은 지지옥션 실장도 “매도 시점 시세까지 감안해서 낙찰받아야 하는 만큼 중개업소에 나와 있는 일반 매물이 많거나 향후 시세 예측이 어려우면 보수적으로 입찰가격을 산정해야 한다”고 말했다. 


자금 조달 계획 철저히 세워야 

작년 말 경기 지역에서 공장을 낙찰받은 A씨는 최근 잔금 납부를 포기했다. 보증금 1억2000만원은 고스란히 날렸다. 대출을 받아 잔금을 납부하려 했지만 금융회사들이 대출금액을 낙찰가의 50% 이하로 낮췄기 때문이다. 전반적으로 금융회사들이 부동산 담보대출 요건을 강화하면서 대출을 원하는 만큼 받지 못하는 사례가 속출하고 있다. 응찰자들이 자금 조달 계획을 철저히 세워야 하는 이유다. 

주택을 낙찰받으려는 이들은 더욱 그렇다. 정부는 수도권에서 이달부터 원칙적으로 대출받을 때부터 원금과 이자를 나눠 갚도록 하고 있다. 작년까지만 해도 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚았지만 앞으로는 이런 거치식 대출이 원칙적으로 어렵다. 경매시장도 예외는 아니다. 부동산 전문인 법무법인 효현의 김재권 변호사는 “1금융권이 경락잔금 대출에 대해서도 비거치식을 요구하자 낙찰자들이 2금융권으로 이동하고 있다”며 “낙찰을 받기 전에 미리 금융회사를 찾아가 대출 가능금액을 알아봐야 한다”고 강조했다.


오피스텔·상가 반사이익 기대 

주택 담보대출 요건이 까다로워짐에 따라 오피스텔 상가 등 수익형 부동산이 반사이익을 받을 것으로 경매 전문가들은 예상했다. 정부의 대출규제는 주택에만 적용되는 까닭이다. 게다가 부동산시장 조정기에는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지는 게 일반적이다. 투자자들이 시세 차익보다는 현금 수익을 추구하는 시기여서다. 

다만 수익형 부동산에 대한 대출에도 한도가 있다. 최근 들어선 낙찰가격의 50~60% 수준만 대출해주는 곳이 많다.

이서복 건국대 부동산대학원 교수는 “수익형 부동산에 응찰할 때는 기대 수익률을 먼저 산정한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 좋다”며 “지역 상권, 공실, 임대료 등을 철저히 확인해야 한다”고 강조했다.


경락잔금대출 

경매는 일반적인 매매와 달리 낙찰 때 10~20%가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 치른다. 이때 자금이 부족해 잔금 조달이 힘든 낙찰자를 위해 시중은행이나 제2금융권 등에서 낙찰받은 물건을 담보로 대출을 해 주는데 이를 경락잔금대출이라 한다. 


어떠신가요? 저는 3년 전의 기사인데, 지금의 기사라고 해도 언뜻보면 고개를 끄떡였을 것이라 했을 것 같네요. 제가 포스팅하고 있는 경매물건 분석에서 오피스텔은 제가 보수적으로 잡는 이유도 역시 여기에 잘 정리가 되어있습니다. 기사에서 특히나 강조하고 있는 자금계획을 철지히 세우라고 되어있는데, 지금은 좀 더 계획을 잘 세워야합니다. 831부동산 대책에서 강화된 대출규제로 대출도 잘 안될뿐 아니라, 개인의 상환 능력(연봉, 부동산 소유정도, 대출 정도 등)에 따라 대출을 해주기때문에 철저히 하지 않으면 큰 곤란을 겪게 됩니다. 

온고지신(溫故知新)이라 하였습니다. 지나간 일련의 사건을 연구해두고, 지금에 적용할 수 있으면 참 좋지않을까 생각해봤습니다. 하루 잘 보내시기 바랍니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 로샤 2019.03.07 14:45 신고

    오늘도 알찬 정보글 감사합니다

  2. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.03.07 14:52 신고

    오늘도 좋은글 감사합니다

  3. 빗코 2019.03.07 14:55 신고

    멋진 내용이네요. 저도 비슷한 생각을 갖고 경매를 공부하고 있습니다. 총알도 많이 쟁여놔야할텐데 말이죠 ㅎㅎ;;
    단지 올해까지는 청약때문에 기회가 된다면 오피스텔을 보려고 했는데.. 가급적이면 라드온님의 포스팅을 열심히 보다가 주택으로 시작하는 편이 괜찮겠다.. 라는 생각드는 포스팅이었습니다.
    매번 유익한 내용 감사합니다.

    • 임장이 좀 많이 어렵고 힘드실텐데, 오피스텔로 시작해보시는 것도 괜찮습니다. 오피스텔 세입자는 대부분 명도가 쉽습니다.

    • 빗코 2019.03.07 20:21 신고

      좋은 조언 감사드립니다~

  4. 학점켈리 2019.03.07 15:00 신고

    항상 좋은정보 감사합니다 ㅎㅎ

  5. 성짱 2019.03.07 15:12 신고

    경매낙찰받기위해 대출을 받으려고해도 받기가 참 쉽지않네여 . 덕분에 좋은정고가져가요ㅎㅎ

  6. 쿵돌 2019.03.07 15:14 신고

    잘보고갑니다~^^

  7. 도미 2019.03.07 15:58 신고

    항상 잘보고있습니다!

  8. 적투 2019.03.07 18:40 신고

    투자할 돈이 없어서 매번 보고만갑니다. ㅠㅠ

  9. FIM 2019.03.07 18:49 신고

    좋은 글 잘보고갑니다^^

  10. Anchou 2019.03.07 21:49 신고

    이런 동향 파악도 좋은 정보인 것 같아요!
    대출보다 현재 보유 자금으로 투자할 수 있는 물건이 있다면 좋겠네요.

  11. 날먹사 2019.03.07 22:19 신고

    좋은 정보 감사합니다^^

  12. *저녁노을* 2019.03.08 04:21 신고

    노을이도 눈으로만 보고 갑니다.ㅎㅎㅎ

  13. 버블프라이스 2019.03.08 06:46 신고

    온고지신(溫故知新)이 적절한 것같습니다. 멋진 말씀입니다^^ ‘지나간 일련의 사건을 연구해두고, 지금에 적용하다’ 추가로 831 대책 사건에 대해서도 몰랐던 내용을 알고 갑니다^^

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2016타경 20529 임의경매 결과입니다.

제 예상과는 달리 높은 가격에 매각되었습니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/135


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
매매가는 7000만원 정도, 전세는 2500~3000만원, 월세는 500만원에 40만원인 것으로 조사됩니다.

인천기계공고 인근의 빌라를 소개해드린 적이 있는데, 그 곳과 비슷한 느낌입니다. 주안초등학교를 빌라들이 감싸고 있습니다. 가보시면 주변이 아주 잘 정돈되어 있고 깨끗, 한산합니다. 빌라보다는 다가구주택, 연립주택이 많습니다. 작은 규모의 슈퍼가 종종 보이고 상가도 잘 보이지 않습니다. 대로변으로 가야지만 상가를 만날 수 있고, 살기에 아주 좋습니다. 이 물건은 버스정류장까지 접근성도 좋고, 평지라 마음에 듭니다. 다만 방이 넓은데 주변 건물에 가려져 낮에도 어둡습니다. 이는 곧 곳곳에 곰팡이도 있을 것이고, 퀘퀘한 냄새도 집에 날 것 입니다. 그리고 소유주가 죽고, 계속 빈채로 있었기에 집안은 어떨지 약간 두렵습니다.
- 예상낙찰가 : 5662만원
- 제반비용 : 1090만원(수리비 500만원 이상, 짐처리 200만원)
- 입찰기일 : 2019-03-05 

제가 입찰한다면 5662만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 이건 물건분석이 부족했던 모양입니다. 주변시세보다 감평가인 1.1억원이 많이 높다고 생각했었습니다. 제가 조사한 시세가인 7550만원에 입지를 반영한 가중치를 계산하여 산출한 것이였는데, 조사한 시세가 엇나간 것 같습니다. 그리고 평형이 크지만 북향이고 항상 그늘져 있어 개보수할 곳이 많을 것이라고 판단하여 수리비용이 많이 들고, 운영하기 전까지 비용이 많이 들어갈 것이기에 입찰을 고려하지 않으며, 청소하는 것도 두렵다...고 했었는데 그게 아닌 모양입니다. 총 13명 입찰에 2등과의 차이가 30만원차이로 이겼네요. 경매를 즐기는 사람들이 7000만원 이상 물건으로 봤다는 것인데, 이 물건은 제가 좀 더 지켜보면서 어떻게 진행되는지 관찰해봐야겠습니다. 2019년 3월 12일이 매각결정일이니 그때까지 한번 기다려보죠.

최고가매수신청금액 75,851,000원(68.96%)
입찰 13명, 낙찰자 : 김**
차순위금액 75,570,000원
매각결정기일 : 2019.03.12



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 버블프라이스 2019.03.06 07:25 신고

    아, 어제 분석해주신 주안동 소망빌라_매물의 결과 이군요? 예상이랑 빗나갓지만 최종 매각 결정일 결과가 궁금하네요.

  2. 로샤 2019.03.06 09:40 신고

    항상 글 잘보고 있습니다!

  3. 성짱 2019.03.06 09:43 신고

    항상 예상 낙찰가까지 적어주시니 제가 알아보기가 쉬워지네요ㅎㅎ

  4. 날먹사 2019.03.06 09:49 신고

    경매라는 자칫 생소한 주제지만 이해하기 쉽게 써주셨네용^^

  5. 적투 2019.03.06 09:53 신고

    경매물건이 엄청 많군요.. 요즘 빌라가 수익성이 많이 떨어진다는데 그래서 안나가나봐요

    • 제생각에는 오히려 빌라쪽이 더 나은것같습니다. 시세가 정해지지 않기때문이죠. 아파트나 오피스텔은 시세라는게 있어 시장에서 개입할수있는데 빌라쪽은 딱 정해진 시세가 없기때문에 싸게 잡으면 그만큼많이 남길수있습니다.

  6. 도미킴 2019.03.06 12:10 신고

    공부해도 끝이없는 경매
    많은도움되고있어요

  7. 쿵돌 2019.03.06 13:01 신고

    잘보고갑니다~^^

  8. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.03.06 13:07 신고

    잘보고갑니다

  9. 빗코 2019.03.06 18:42 신고

    흠 신기하네요. 라드온님의 예상입찰가도 제반비용 생각하면 괜찮은 가격일까 싶었습니다. 저야 조사한 것도 없고 포스팅만 봤지만요.
    주변시세가 조사금액보다 높은 모양입니다. 월차임 금액이 포스팅 내용대로라면 수익률은 좋게 생각되지만요. 일단 시세라는게 있으니... 13명이나 입찰했으니 매각일에 잔금을 안 치룰 일은 적지않을까요..? 사람이 안 산지 꽤 되어보이는데 신기하네요...

    • 네 제 판단으론 7500만원이면, 제반비용까지 들이면 8~9000만원정도 나올텐데...이러면 이자비용 지불하고나면 주머니에 한푼도 안들어올것으로 보입니다.

  10. 학점켈리 2019.03.06 22:05 신고

    볼때마다 항상 새로운 점 알고 갑니다 감사해요

  11. 홍형2 2019.03.07 08:49 신고

    생소한 분야라 관심이가네요 ㅎㅎ 자주놀러오겠습니다

  12. Bliss :) 2019.03.07 10:35 신고

    임의 경매 결과가 나왔군요 예상보다 금액이 높게 나왔네요 2등과 30만 원 차이..ㅎㄷㄷ 경쟁이 치열하군요 최종매각 어떻게 나올지 궁금해집니다 미세먼지 유의하시고 즐거운 하루 되세요!

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