안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 29124 임의경매 입니다.

늘 인천쪽만 들여다보다가 간만에 수원 물건이 눈에 띄였습니다.

어떤 사연의 물건인지 같이 들여다보시도록 하겠습니다.


저는 경매 물건을 검색할 때, 주로 인천을 검색합니다.

인천지역 부동산은 전반적으로 저렴한 편이고, 그래서 인지 수요는 풍부한 편입니다.

시중에 나와있는 대부분의 경매선배님들의 책을 읽어보면 그 시작은 인천이 많습니다.  

아니 구도심이 있는 지역이 많습니다.

인천지역 물건을 두어차례 검색해보다가 도저히 적당한 물건을 찾을 수 없어, 

인천과 마찬가지로 역사가 깊은 수원을 지나쳐선 안되겠구나 했었죠.

인천, 수원을 비롯한 역사깊은(?) 도시에는 다음과 같은 특징이 있는데, 

도시구획이 되어 인프라가 갖춰지고 주거단지가 생성되는 것이 아닌, 집짓고 살다보니 사람이 많아지고, 

사람이 많아지니 그에 맞는 시장이 생기고, 도로가 생기고, 학교가 생기고....

이런식으로 어찌어찌하다보니라며 생겨나는 지역인 것이죠. 

한때는 음...그러니까 1970년대? 1980년 당시에는 멋진 건물로 사람을 맞이했을 빌라며, 소형 아파트였을테죠.

이런 구도심, 역사가 깊은 도시의 빌라를 찾아보면 가격이 저렴합니다. 

수원에도 빌라가 많이 있지만 인천에 비해 가격이 저렴하지않고, 보증금, 월차임이 높은편입니다. 

위치와 주변환경이 좋다싶으면 웬만한 소형아파트 가격이 훌쩍 넘어가버리죠. 

그래서 수원에서 빌라가 나오면 반지하물건을 주로 검색해서 물건을 분석합니다.

마침 화서동에 반지하가 나와 다녀와봤습니다. 


 

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 수원시 팔달구 화서동 39-27 삼신빌라 가동 제지하층 제102호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 51.43(약 16평)

- 건축연도 : 1991년도

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 8세대/1동(2동)

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 서향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 구획정비됨, 가로등마다 CCTV

- 인근공급량 : 물건지 주변 빌라 밀집





2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내

- 편의 : 화서문로터리인근 다수

- 학교 : 화서초, 화양초 등 다수

- 병원 : 화서문로터리인근 다수

- 공원 : 화성, 장안문공원, 대단지아파트 공원

- 지역 호재/악재 : 별도 조사된 바 없음


지적도처럼 화서동은 빌라촌이 많이 있었습니다. 

그래도 도로는 깔끔하게 구획되어 있더군요. 

인근의 화서시장에는 베트남, 중국식품점 등 다문화가정에 먹거리를 제공하는 곳도 많습니다. 

그만큼 외국인이 많이 보입니다. 

골목이 많이 있고, 숙지산을 깍아서 주택들이 들어오는 바람이 이곳의 경사도 만만치 않습니다. 

붉은 원은 광역버스 정류장입니다. 

팔달구의 메인 도로로 서울(사당) 진입이 수월합니다.

집주변 작은 원과 선은 각각 마을버스정류장과 노선입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(강**)

- 전입일자 : 2017-11-27

- 확정일자 : 없음

- 배당요구 : 없음

- 보증금 : 5,000,000원

- 차임 : 400,000원

세입자의 이름이 **웅으로 입니다.

중국동포일 수 있겠다는 생각도 듭니다.

그 주변에 중국식품점과 양꼬치식당 등 매우 많고, 중국동포도 많습니다.

**웅으로 끝나는 이름의 친구도 많긴한데, 이상하리 만치 촉이 중국동포를 가르키네요.

만일 중국동포분일 경우, 설명해주는 것이 쉽지않을 것 같네요.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 서향, 어두움

- 샤시 : 보수 필요

- 싱크대 : 필요

- 화장실 보수 : 필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


바로 옆집과도 비교가 됩니다.

옆집은 화이트샤시에 미관상으로 깔끔하게 막이를 해두었습니다.

그에 반해 대상물건은 샤시시공이 안되어 있고, 얇은 철판과 팔레트로 막아 놓았더군요.

집관리가 안된채로 세입자를 받은 것으로 보입니다.

소유주가 고령인 경우에는 자신의 살림챙기기도 바쁠텐데,

투자 물건을 챙기긴 힘들겁니다.

세입자를 받기위해선 수리가 반드시 필요한 집입니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2011-10-26

 소유권이전 

 이**, 김**

 63,000,000원 

 공동명의 

 2011-10-26

 근저당권설정 

 주식회사하나은행 

 36,000,000원 

 

 2017-07-20

 가압류(이** 지분)

 삼성카드주식회사 

 15,206,285원 

 

 2017-09-05 

 가압류(이** 지분) 

 하나카드주식회사 

 10,282,298원 

 

 2017-10-27 

 가압류(이** 지분)

 주식회사하나은행 

 6,926,197원 

 

 2018-01-12

 상속(김** 지분) 

 최** 3남매 

 -

 지분의 1/2, 3남매에 1/6 

 2018-02-02

 임의경매개시 

 주식회사하나은행 

 - 

 


권리분석중 종종 만나게되는 상속물건은 잘 안봐집니다. 

본 물건의 경우, 소유권자만 벌써 5명이 넘는다. 

등기사항전부증명서 상의 내용만으로 유추해봤을때, 

1939년생 김**씨는 1952년생 이**씨와 재혼하면서 공동명의로 본 빌라를 구입하여 살고있었습니다. 

이**씨는 2017년 07월부터 경제상황이 악화되어, 카드로 돌려막기하면서 버티고 있다. 

그와중에 김**씨는 자신이 갖고있는 마지막 재산인 지분을 자식들에게 상속합니다. 

금액으로는 각 상속자에게 천만원이 약간 넘는 금액을 상속한 셈이다. 

하지만 확인한 바에 따르면, 상속받은 최** 외 2남매는 고급아파트에 살고 있었다. 

아마 김**씨는 최모씨와 결혼해서 살다가 최모씨와 이혼해서 힘들게 살아가고 있었던 것으로 보입니다. 

그렇게 자신이 갖고 있던 지분의 반을 자식들에게 주고, 

나머지 반은 지금 함께 살고 있는 이**에게 주지 않았을까 생각이됩니다. 

시간이 흘러 2018년 02월에 버티고 버티다가 결국 임의경매로 나온 물건입니다.


6. 시세조사

매매가 7500만원, 전세 6500만원, 월세 500만원에 40만원으로 확인되었습니다.


인근 공인중개사무소를 대여섯군데를 들러(소유권자가 많아 매력이 떨어져 중개사무소 안으로 들어가진 않음), 

물건 소개하는 쇼윈도우를 찬찬히 살펴보면서 해당 평형과 위치, 반지하 등등을 고려하면서 

시세를 확인한 결과, 전세 6500만원, 월세 500만원에 40만원이였습니다. 

매도가도 7500만원 이상 받을 수 있을 것으로 확인되었다. 

인천지역에 비해 반지하, 고경사에 위치한 집임에도 불구하고 높은 보증금과 월차임을 받을 수 있음으로 확인했습니다. 

소유권자가 많아서 등기사항전부증명서를 보고부터 관심이 급격히 떨어지면서,
임장가서 자세한 내용을 확인하지 못했습니다.

상속받은 소유권자는 고급아파트에 사는 것으로 봐서,

명도에 어려움은 없을 것이라 예상됩니다.

명도만 수월히 된다면 수익률이 좋습니다.

스트리트맵으로 확인해보니 샤시를 교체해야하는데, 이점까지 생각한다면, 투자를 망설이게 됩니다.


※ 이전에 소개해드렸었는데, 포맷도 제대로 안갖춰지고, 모자른 점이 많아 글을 재구성하여 다시 정리하고 있습니다.

당분간은 기존의, 정리되지 않은 글을 다시 정리해야겠습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 휴식같은 친구 2019.01.05 12:32 신고

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 주말 보내세요.

  2. 도시남자 2019.01.05 14:26 신고

    와 아직은 빌라같은건 어려워서 잘 접근 못하고 있는데
    대단하시네욤

  3. 행복사냥이 2019.01.05 15:07 신고

    잘 보고 갑니다. 어려운 내용입니다.ㅎ

  4. 작은흐름 2019.01.05 16:21 신고

    어렵지만 필요한 분들께 유용한 정보일 것 같아요! 잘 보고 갑니다~

    • 제 생각을 많이 담다보니, 글이 어려울수있지만 생각보다는 간단해요. 방문하셔서 보시다보면 자연스럽게 몸에 익으실거예요

  5. 까칠양파 2019.01.05 16:33 신고

    모르는 분야라서, 반복해서 읽어야겠네요.
    춥지만, 주말 잘 보내세요.ㅎㅎ

    • 반복해서 읽지마시고 그냥 쓰윽 한번봐주시면됩니다.나중에 집을 사실때에도 눈 여겨봐야할 안목이생기실거예요ㅎ

  6. KcPlanner 2019.01.05 19:43 신고

    너무 좋은 내용이네요 자주 놀러오겠습니다.!

  7. 가래라컴퍼니 2019.01.05 20:01 신고

    저는 역시 봐도 권리 분석을 잘 못하겠어요 알아 두면 좋은 건데 쉽지가 않네요
    주변에 중국 분들도 많으면 중국 분들이 많이 있으면 중국분들이 월세로 들어 오는 분들도 많이 있겠어요
    시세도 잘 나오니 그점은 만족스러워 보이내요^^

  8. 잉여토기 2019.01.05 23:48 신고

    꼼꼼하게 분석해주셨네요.
    학교나 교통, 편의시설은 가까이 다 있어서 좋지만, 집 보수가 필요해 보이는 집이네요.

    • 집수리비가 많이 나오는집이죠. 샤시시공이들어가기 때문이죠. 수리만 잘된다면, 이자 제하고 30만원정도 나오는 멋진 물건이죠

  9. M의하루 2019.01.06 00:39 신고

    잘보고갑니다~

  10. kangdante 2019.01.06 08:13 신고

    요즘 집값이 조금 안정세라고는 하나
    언쩨 또 폭등할지 궁금하네요..
    잘 보고 갑니다

  11. TheK2017 2019.01.06 10:20 신고

    우왓! 경매에 관한 글은 처음이라 낯설지만 궁금해서 읽어봤습니다.
    새해 복 많이 받으시고 추천하고 링크 걸어 놓았으니 가끔 놀러오겠습니다. ^0^*

  12. 공수래공수거 2019.01.06 11:11 신고

    상속받은 소유권자가 많은 물건이로군요.
    쉽지 않겠습니다.

  13. CoolYong 2019.01.06 20:06 신고

    요즘 경매물건이 많이 나온다고는 들었는데
    미리미리 시세와, 여건들을 파악하고 있다면 꽤 괜찮은 방법이군요
    근데 물건지 치곤 전문가가 아니라면 상당히 어려운것 같네용 ㅠ

    • 이전엔 다른 돈벌이쪽 분석을 해봤었는데, 제성향에는 경매가 잘맞는것같습니다. 조금 공부해보시면 용돈 벌이정도는 쉽습니다.

  14. 버섯공주 2019.01.06 21:59 신고

    잘 보고 갑니다! ^^

  15. 촉촉한칙촉 2019.01.07 10:45 신고

    좋은 글인것 같습니다. 저도 부동산에 관심을 갖고 잇는데 한번 배워봐야 될것 같습니다.

  16. peterjun 2019.01.07 23:40 신고

    작던 크던 잘 알고 분석하는 게 중요한 것 같네요.
    세세하게 보면서 분석을 잘 하시는 것 같아요. ^^

  17. 블랙IT 2019.01.08 00:20 신고

    좋은 정보네요 ^^
    포스팅 공감하고 잘 보고 갑니다.
    편안한 하루 보내시기 바래요!

  18. 버블프라이스 2019.01.08 11:10 신고

    꼼꼼하게 분석해주셔서 나중에 집을 알아볼때 도움이 될 것 같습니다

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 법원 사건별 부호 알림표에 대해서 알아볼까 합니다.

우리 경매인들이 사용하는 용어는 사실 몇가지 없습니다.

제일 많이 보게되고 쓰게 되는 것은 역시 경매사건번호 '-타경-'정도가 되겠지만

강제경매나 특수권리가 섞여있는 등기부를 보시다보면 생소한 단어가 나오게 될 겁니다.

구성은 경매사건번호의 구성과 같습니다.

이 부호 알림표를 기억해두시면 대법원경매사이트에서 사건번호 검색하실 때 유용하시리라 생각합니다.



위와같이 법원사이트로 접속하시면 사건을 검색할 수 있습니다.

경매사건인 '타경'은 이곳에서 검색되지 않습니다. 

경매사건은 대법원경매사이트로 접속해서 확인이 가능하고 

본 사이트에서는 민, 형사사건에 대해 조회가 가능합니다.

예를들어, 가처분이 들어간 등기부를 분석하시다보면 권리분석을 위해 등기 순위 검색이 필요하고

판결을 확인해야하는데 이러한 내용은 법원사이트에서 확인이 됩니다.

경매는 대법원 경매사이트, 그외 사건은 법원 사이트라고 생각하시면 됩니다.

진행중인 법원선택, 사건번호, 당사자를 입력하고 자동입력방지문자를 입력하고 검색을 누르면 하단에

사건이 조회가 됩니다.


[ 출처 및 파일 다운로드 ]

법원: http://www.scourt.go.kr

대법원경매: https://www.courtauction.go.kr  



가합 : 민사 제1심 합의 

가단 : 민사 제1심 단독 
가소 : 민사소액사건 
: 민사항소 
: 민사상고 
: 민사항고 
마 : 민사재항고 
그 : 민사특별항고 
바 : 민사준항고
 
자 : 화해 
차 : 독촉 
카합 : 민사신청사건중 가압류, 가처분 및 이에 대한 이의, 취소(집행취소는 제외)사건중 합의사건 
카단 : 민사신청사건중 가압류, 가처분 및 이에 대한 이의, 취소(집행취소는 제외)사건중 단독사건 
카공 : 공시최고사건 
카담 : 담보취소, 담보제공, 담보물변환, 담보권리행사최고사건 
카기 : 기타민사신청사건 
타경 : 부동산등 경매사건 
타기 : 기타집행사건 
파 : 비송사건 
회 : 회사정리사건 
하 : 파산사건 
거 : 화의사건 
너 : 가사조정사건 
러 : 민사공조사건 
머 : 민사조정사건 
호파 : 호적비송사건(호적과태료사건포함) 
과 : 과태료사건 
고합 : 형사제1심합의공판사건 
감고 : 감호제1심사건 
고단 : 형사 제1심 단독공판사건 
고약 : 약식사건 
노 : 형사항소공판사건 
감노 : 감호항소사건 
도 : 형사상고공판사건 
감도 : 감호상고사건 
로 : 형사항고사건 
감로 : 감호항고사건 
모 : 형사재항고사건 
감모 : 감호재항고사건 
보 : 형사준항고 
오 : 비상상고 
감오 : 감호비상상고 
조 : 즉결심판사건 
초 : 형사신청사건 
감초 : 감호신청사건 
코 : 형사보상청구사건 
감토 : 감호공조사건 
구 : 행정제1심사건 
누 : 행정상고사건 
두 : 행정상고사건 
루 : 행정특별항고 
부 : 행정준항고 
아 : 행정신청 
수 : 선거소송사건 
수호 : 선거항고(재항고, 준항고, 특별항고)사건 
우 : 선거상고 
주 : 선거신청 
추 : 특별소송 
쿠 : 특별신청 
푸 : 소년보호 
허 : 특허제1심사건 
흐 : 특허재항고 
히 : 특허특별(준)항고 
카허 : 특허신청사건 
후 : 특허상고 
느합 : 가사비송합의 
느단 : 가사비송단독 
드합 : 가사제1심소송합의 
드단 : 가사제1심소송단독 
르 : 가사항소 
므 : 가사상고 
브 : 가사항고 
스 : 가사재항고 
으 : 가사특별항고 
즈 : 가사신청 
츠 : 가사공조 
크 : 소년보호항고 
트 : 소년보호재항고 
정 : 감치, 과태료재판사건(법정 등의 질서유지를 위한 재판에 관한 규칙에 의한 사건 및 가사사건의무불이행에 대한 제재 이하 같다.) 
정로 : 감치, 과태료항고 
정모 : 감치, 과태료 특별항고 
선 : 선박소유자등의 책임제한사건 
유 : 유류오염손해배상책임제한사건 

헌가 : 위헌법률심판사건 
헌나 : 탄핵심판사건 
헌다 : 정당해산심판사건 
헌라 : 권한쟁의심판사건 
헌마 : 헌법재판소법 제68조 제1항에 의한 헌법소원심판사건 
헌바 : 헌법재판소법 제68조 제2항에 의한 헌법소원심판사건 
헌사 : 각종 신청사건(국선대리인선임신청, 가처분신청, 기피신청) 
헌아 : 각종 특별사건(재심 등)


※다음카페 '천지인의 실전경매' 게시글을 참고하여 작성했습니다.



법은 알아두면 좋습니다.

물론 법원까지 안가는 것이 가장 좋지만, 

어찌어찌하여 가게 되더라도 법을 알고 있으면 많은 도움이 됩니다.

세입자로 살면서 보증금을 전액 잃지 않으려면 경매의 절차를, 등기부보는 방법을 조금이라도 알아두면 

도움이 되듯이 말이죠.

교양서적읽듯이 가볍게 읽을 수 있는 민법 풀이 관련 책들도 많이 나와있으니 한번 읽어보시면 좋겠습니다.



저는 자주 접하는 경매사건 이외에도, 다른 민사사건에 또 연루되어 있습니다.

2014년을 뜨겁게 달구었던 카드사 정보유출사건인데, 제 소중한 개인정보가 유출되어 이에 대한 손해배상을 진행중이죠.

저는 국민 6호, 농협3호, 롯데카드5호 인데 아직 서울고등법원의 판결을 기다리고 있습니다.

벌써 5년이 지나가고 있네요. 대법원 판결을 기다리고 있는데, 잘 마무리되리라 생각하고 있습니다.

이상 라드온이였습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. kangdante 2019.01.04 08:00 신고

    사건별 부호알림표가 정말 복잡하네요
    저걸 다 외우기도 힘들겠어요
    잘 보고 갑니다.. ^^

    • 네, 이런게 있었지정도로 기억해두시고 나중에 필요하실 때, 찾아보시면 유용할 것이라 생각합니다.
      주말 잘보내시기 바랍니다.

  3. *저녁노을* 2019.01.04 08:47 신고

    잘 보고 갑니다.
    접하기 힘든 내용이네요.

    즐거운 하루 되세요

  4. 버블프라이스 2019.01.04 09:36 신고

    법원 사건별 부호 알림표 어렵지만 참고해두면 나중에 필요시 요긴할 것 같습니다^^ 5년... 대법원 판결 나와 손해배상 문제 잘 해결되셨으면 좋겟습니다

    • 감사합니다 버프님
      제가 크게기여한건없지만, 하나씩 승소판결을받고있으니 조만간 좋은소식들릴거라믿습니다

  5. 문moon 2019.01.04 09:45 신고

    경매에 대해선 잘모르고 법에 대해서도 머리가 아픈것 같아서.. ㅎㅎ
    알아두면 도움이 될텐데요.. ^^
    좋은 하루 되세요~^^

  6. 낭만ii고양이 2019.01.04 12:49 신고

    좋은정보 잘보고갑니다~ 좋은오후 시간되세요^^

  7. 휴식같은 친구 2019.01.04 13:21 신고

    우와~법 공부하는 사람들은 저걸 다 외워야겠네요.
    사건부호알림표만 보면 어떤 사건의 어느단계 재판인지 알수 있겠네요.
    잘 보고 갑니다.

  8. 가래라컴퍼니 2019.01.04 14:15 신고

    우와~ 정리 제대로 되어 있내요^^ 역시 부동산 경매는 공부를 열심히 해야지요^^
    저도 부동산경매를 해보고 싶은데 한번 잘못 되서 다 날리는게 아닐까 싶어서 시작하기가 힘드내요^^;;

  9. 선블리쮸 2019.01.04 16:46 신고

    역시 하나하나에대한 의미가있네요

  10. Deborah 2019.01.04 19:48 신고

    맞습니다. 법은 알아두면 큰힘을 발휘합니다. 좋은 상식이야기 잘 봤습니다.

  11. 블랙IT 2019.01.04 21:19 신고

    포스팅 잘 읽고 공감 누르고 갑니다.
    오늘도 건강하고 좋은 하루 보내시기 바랍니다. ^^

  12. 행복사냥이 2019.01.04 22:10 신고

    새로운 정보 잘 보고 갑니다.^^

  13. 모피우스 2019.01.04 22:57 신고

    관심분야인 분에게 도움이 되는 정보입니다.

    잘 보고 갑니다. 행복한 시간되세요.

    • 안녕하세요 모피우스님,
      모두에 도움이 될 수 있는 주제를 찾아 열심히 포스팅하도록 하겠습니다.ㅎ
      감사합니다.

  14. luvholic 2019.01.04 23:03 신고

    민법을 비롯하여 법지식은 만약을 대비해
    알아두면 피가 되고 살이 되는 것 같습니다.^^

  15. IT넘버원 2019.01.05 01:23 신고

    저도 일이 있어 한번 둘러볼때가 있었는데요.
    용어들이 참 많이 어려운거 같더라구요.
    그래도 몇개는 알아두면 좋을거 같아요.^^

  16. Anchou 2019.01.05 02:08 신고

    개인적으로 좋아하는 카테고리네요!!
    자주 들르겠습니다. 좋은 글 많이 부탁드려요^^

  17. 청결원 2019.01.05 08:01 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    주말 잘 보내세요~

  18. 둘리토비 2019.01.06 09:22 신고

    아, 이부분은 저도 잘 몰랐던 내용이었는데,
    앞으로는 좀 더 유심히 볼 것 같습니다~ 좋은 정보 감사합니다^^

  19. 2019.01.06 22:33

    비밀댓글입니다

  20. 지노아빠 2019.01.07 07:54 신고

    잘보고 갑니다

  21. 김독서 2019.01.08 18:44 신고

    알짜배기 정보들이 많이 있네요 ㅎㅎ

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 10659 임의경매 입니다.

주안 7동쪽은 제가 임장을 엄청나게 다닌 곳 중 한 곳입니다.

인천지법에 들러 주차할 때 주로 주안7동쪽 신동아 단지를 애용하기 때문입니다.

패찰하면, 다음의 성공을 위해 임장하는 곳이죠.

물건의 위치를 보고 바로 기억이 나더군요.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.




1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 856-55 신기마을 제2층 제202호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 68,000,000원

- 최저가 : 33,320,000원

- 면적 : 31.795(9.6평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 16세대/1동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 좁은 골목길, 취약

- 인근공급량 : 다세대(빌라), 단독주택 밀집지역


2차례 유찰된 3300만원으로 최저가가 잡혀있습니다.

처음에는 너무 저렴한게 아닐까했는데, 면적이 많이 작은편입니다.

현장조사를 해보면 그 일대 빌라는 대부분 방3개에 화장실 하나인 구조입니다.

방은 3개지만, 방이 매우 작아서 리모델링으로 방을 하나로 틉니다.(방 2개 구조)

건축연도도 1996~1998년정도로 구조와 크기가 유사합니다.

근데 본 물건은 방크기가 주변에 비해 작은편입니다.

좁은 골목을 지나 들어서면 바로 있긴 한데, 골목이 가파르고 어둡습니다.

사진이 남아있는 줄 알았는데, 없었습니다.

다음 로드뷰, 네이버 맵에서도 찾을 수가 없어서 구글 스트리트뷰를 캡춰했습니다.

벽쪽에 붙어있어 잘 안보이지만, 붉은 벽돌로 된 구조는 동일합니다.




2. 지역분석

- 교통 : 100m내 광역, 간선

- 학교 : 연학초, 남부초

- 병원 : 100m 큰길

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 도시정비계획


주안 3동, 7동에 빌라가 엄청나게 많습니다.

하지만 이 지역은 제가 너무나 많이 가본 곳이라 어디인지 바로 알 수 있는 지역입니다.

주안 3동 도시정비계획으로 주변 공인중개사무소에 가면 빌라 매입 광고가 많이 붙어있습니다.

주안3동은 비어있는 곳이라 남자인 제가 가도 밤에는 약간 으스스하다는 느낌이더군요.

7동쪽이 신기시장 부근에 붙어있는 빌라촌입니다.

본 물건은 3동(지도상 미추홀 근린공원 인근)에서 한 블럭 떨어진 7동쪽으로, 신기시장과 가까운 빌라입니다.

교통과 편의시설은 매우 좋은 편입니다. 

다만 녹지가 부족하고 학교는 가깝지만 3동의 비어있는 으스스한 곳을 지나야 갈 수 있습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(송**)

- 전입일자 : 2016-02-22

- 확정일자 : 2016-02-22

- 배당요구 : 2017-05-26

- 보증금 : 1800만원(전세)


임차인 송**씨는 2016년 02월에 전입 및 확정일자를 받았습니다.

세입자는 반드시 이사와 함께 전입일자와 확정일자를 받아야지만 보증금을 보호할 수 있습니다.

이사하여 주민등록을 함과 동시에 확정일자를 받을 수 있으니 잊지말고 꼭, 꼭, 꼭 해야겠습니다.

임차인 송**씨는 보증금 전체를 배당받고, 배당요구까지 마쳤으므로 명도 난이도는 제로에 가까운 물건입니다.

사실 명도는 사람의 성향이기때문에, 전액 배당받는다고 해도 까탈스러운 사람도 있긴하지만

전에 말씀드린 것처럼 낙찰자가 갑(甲)입니다.

편하게 경매 즐기시면 됩니다.






4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두움(건물간격 좁음)

- 샤시 : 양호(화이트샤시)

- 싱크대 : 양호(화이트)

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


골목이 가파르고 좁습니다. 겨울에 골목이 얼면 매우 조심해야 할 것 같습니다.

건물간 간격이 매우 촘촘합니다. 이전 분석 물건중 신광빌라가 있는데, 신광빌라와 마주보고 있습니다.

건물의 창이 모두 다른 건물에 가려지고 빛이 거의 안듭니다. 낮임에도 복도 계단에서 채광을 확인했을 때 어둡습니다.

방에서는 반드시 불을 켜고 생활을 해야할 것 입니다.

샤시를 확인해보니, 화이트샤시로 시공 당시 집 내부를 모두 고쳤을 것입니다.

화장실, 보일러쪽 괜찮을 것으로 판단됩니다.

빌라에서 가장 좋은 2층으로 방 크기는 작은 편이지만 별도 수리비가 안드는 물건 입니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-11-19

 소유권이전 

 이**

 60,000,000원 

 

 2015-11-19

 근저당권설정 

 한국스탠다드차타드은행 

 47,880,000원 

 

 2016-03-23 

 압류 

 서울특별시노원구 

 - 

 

 2016-05-03 

 가압류 

 에이치케이저축은행 

 10,130,592원 

 

 2017-04-06 

 임의경매개시결정 

 한국스탠다드차타드은행 

 - 

 


2015년 말 소유권을 취득한 이**씨는 투자목적으로 골목길을 지나서 진입해야하는 물건을 샀습니다.

월세를 받으려고 산 것으로 보입니다. 당연히 올수리급으로 수리를 해두었습니다.

샤시를 새로 한 흔적(화이트샤시)이 보입니다.

전에도 말씀드렸지만 샤시가 수리가 되면, 

거의 내부는 들여다 볼 필요없이 수리가 되었을 것이라고 생각하시면 거의 맞습니다.  

홍보가 안되었던 것인지, 날이 추워서인지 세입자를 2월이 지나서야 받게되었습니다.

3월부터는 자금사정이 나빠져서 노원구에서 압류, 5월에는 가압류 결국 임의 경매가 되었습니다.

근저당이 4800만원이면 이자를 3.5%정도로 잡으면 13만원정도인데, 

이를 내지 못할 정도로 자금사정이 나빠진 것이라고 볼 수 있습니다.



6. 시세조사

매매가는 5000만원정도로 확인되며, 전세는 1800만원, 월세 300만원에 20만원으로 조사되었습니다.


조사는 주로 주변 공인중개사무소에 방문하여 낙찰자임을 밝히고 적정수준을 확인합니다.

대략 5~6곳 정도 들려서 확인합니다. 가는 곳마다 들쭉 날쭉 가격을 말해주는데, 오차범위를 두고 들어보면 대략적인 가격수준이 나옵니다.

역시나 많이 들러서 확인하면 할수록 좋습니다. 어떤 경매 관련 서적에서는 임차인, 임대인, 낙찰자 이렇게 3가지 유형으로 접근해서 가격을 파악하면 좋으니 시도해보라고 하는데, 거짓말이 서툰 것인지 속이려 작정하고 들어갔다가도 대화를 나누다보면 낙찰자로 밝히게 됩니다.



감정평가금액이 높게 책정된 것이 아닌가하는 생각입니다.

빌라 전체가 어두운 편이고, 창은 있지만 답답한 느낌이 들겁니다.

수리가 잘되어 있는 것으로는 보이지만, 주변에 비해 방크기도 작고 추천하기 힘든 물건입니다.

3500 ~ 3800만원 수준으로 낙찰을 받아 운영하면 싼맛에 운영은 되겠지만,

그리 낮게 낙찰받도록 다른 분들이 가만 두지 않겠죠?





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 공수래공수거 2019.01.03 06:21 신고

    경매 전문가시로군요.
    자세하게 분석해 주셨습니다.^^

    • 안녕하세요 공.공님,
      전문가는 과한 말씀이시고, 관심이 많은, 일반인보다는 조금 더 알고있는 수준입니다. 전문가가 되기를 기원해주신다고 생각하고 정진하겠습니다ㅎ

  2. 그냥사이다 2019.01.03 08:27 신고

    잘 분석해주셨네요 ㅎ
    꼼꼼하게 포스팅 해주셔서 만약 입찰에 관심있으신 분은 도움을 크게 받을 것 같습니다 ㅎ
    오늘도 행복한 하루 되세요 ^^

    • 안녕하세요 사이다님,
      시작하는 누군가에게는 도움이될거라 생각하고있습니다. 하루 잘보내시기 바랍니다

  3. 핑구야 날자 2019.01.03 12:20 신고

    골목길이 참 정감이 있어 보입니다. 여성이 혼자 가기에는 무서운 세상이 되었지만 ~~ 경매에 대해 관심을 갖어 봅니다.

  4. 잉여토기 2019.01.03 12:29 신고

    꼼꼼하게 잘 분석해주셨네요.
    초등학교, 고등학교가 가까운 점이 강점이네요.

  5. 안녕하세요 잉여토기님,
    이곳은 학교는 가깝지만, 빈집구간을 지나야해서 아이들이 다니긴 힘듭니다. 신기시장이 엄청큰데 그곳과 가까워 좋은것같습니다. 즐거운하루보내세요ㅎ

  6. 까칠양파 2019.01.03 16:59 신고

    개인적으로 좋아하는 시장인데, 혼자 살기 좋은 빌라라... 당장 들어가고 싶네요.ㅎㅎ

  7. 버블프라이스 2019.01.04 09:33 신고

    라미드니오니 님 정리를 깔끔하게 해주셔서 보기가 좋네요^^ 좁은골목길이지만 가로등이 잘되어 있는것이 다행인 것 같습니다.

  8. H_A_N_S 2019.01.04 23:07 신고

    정말 경매 정보에 이렇게 세세한 설명은 처음 보네요. 공부하시는 분들에게도 큰 도움이 되겠어요. 잘 보고 갑니다. KT VIP시라 부러워요. 지금 규칙대로라면 저도 내년엔 드디어 VIP랍니다ㅎㅎ

  9. 핑구야 날자 2019.01.05 12:21 신고

    투자를 고민하고 있는 분들이 검토해보면 더 좋겠는데요

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