안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 21809 임의경매 입니다.

원래 오늘은 어제 소개드린 2018타경 9182 임의경매 물건에 대한 결과를

포스팅해야하지만, 같은 동 물건이 바로 다음날 진행예정이라

물건분석을 먼저 포스팅하겠습니다. 모레와 3일 뒤에는 

각각의 물건에 대한 경매결과를 포스팅하도록 하겠습니다.

같이 들여다보시죠.



어제 제가 소개해드렸던 물건입니다. 서울주택 3동 101호. 오늘 물건을 찾다보니 '똑같은 곳이구나' 하고 봤더니 옆동(4동)이 물건으로 나온 것을 발견했습니다. 파란색 동그라미는 어제 소개해드렸던 서울주택 3동이며 동그라미 위치가 바로 1층 입니다. 오늘 소개해드리는 물건은 그 바로 옆인 서울주택 4동이며 2층입니다. 큰 붉은 동그라미가 있는 곳이 바로 2층이죠. 물건을 같이 들여다 보시도록 하겠습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 109-306, 서울주택 2층 201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 95,000,000원

- 최저가 : 46,550,000원

- 면적 : 49.89

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 5세대(5개동)

- 주차여부 : 가능(무료공영주차장 및 공터)

- 건물방향 : 건물에 가려짐

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택이 많음



어제 소개해드렸던 3동과 비교해보니 정말 큼직하고 깨끗하고 좋습니다. 이번 물건인 서울주택 4동은 3동과 마찬가지로 건물과 건물사이에 가려져 있지만 한개의 층에 호수가 한개입니다. 채광과 통풍은 역시나 안좋지만 어제의 3동 보다는 답답하다는 느낌이 적습니다. 세입자가 가장 선호하는 2층이고, 깨끗한 샤시에 방범창까지 시공되어 있습니다. 이러면 집수리가 다~되어 있는 집으로 보시면 됩니다. 에어컨도 설치되어 있는데 세입자가 설치한 것인지는 확인해봐야겠네요.


2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(마을버스 종점)

- 학교 : 동부초

- 병원 : 500m 정도 만수종합시장 네거리

- 편의시설 : 만수종합시장

- 녹지 : 철마산 입구 인근

- 지역 호재/악재 : 난개발지



어제 소개해드렸던 3동(16-6번지)과 비교해보니 집이 큼직하고 깨끗하니, 아주 좋습니다. 이번 물건인 서울주택 4동(16-8번지)은 3동과 마찬가지로 건물과 건물사이에 가려져 있지만 한개의 층에 호수가 한개입니다. 채광과 통풍은 역시나 안좋지만 어제의 3동 보다는 답답하다는 느낌이 적습니다. 세입자가 가장 선호하는 2층이고, 깨끗한 샤시에 방범창까지 시공되어 있습니다. 이러면 집수리가 다~되어 있는 집으로 보시면 됩니다. 에어컨도 설치되어 있는데 세입자가 설치한 것인지는 확인해봐야겠네요. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(전**)

- 전입일자 : 2017-07-07

- 확정일자 : 2017-07-07

- 배당요구 : 2018-10-11

- 보증금 : 2700만원


임차인 전씨는 전입, 확정일자를 갖춘 소액임차인으로 전세보증금 2700만원 전액 배당받을 수 있습니다. 어제 보셨던 물건과 보증금에서도 차이가 500만원 정도나네요. 이름만으로는 여자분인 것 같습니다. 제 경험상 40대~50대 여자분이 혼자 살고 계셨다면 도배, 장판도 할 필요없이 깨끗하게 사셨을 것입니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음



개황도에서 보시는 것처럼, 본 건물은 한층에 한개 호만 있습니다. 


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-06-19

 소유권이전

 박**

 95,000,000원 

 2017-06-19 

 근저당권설정 

 영등포농업협동조합 

 75,600,000원 

 2018-07-27 

 압류 

 국민건강보험공단

 - 

 2018-07-31

 임의경매개시결정 

 영등포농업협동조합 

 - 

 2018-08-30

 가압류 

 예스자산대부 

 20,482,310원 


근저당권 이후 설정된 모든 권리는 소멸합니다. 1971년생, 전라북도 남원에 거주하는 이름만으론 여자분인 소유주 박**씨가 투자용으로 매매를 하였습니다. 전세보증금이 빤한 곳인데 어찌하여 투자를 한 것인지 이해가 안갑니다. 어제 소개해드린 물건을 보면 소유주가 업계약서를 써서 담보대출금을 많이 받은 것으로 생각되었는데 이 집은 시세정도로 매매된 것 같습니다. 매매하고 보름만에 세입자를 받았는데 한해를 못 넘기고 경매로 넘겨졌네요.


6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.


주변시세는 6500만원이며 세입자가 선호하는 2층 물건입니다. 주변 빌라보다 사이즈가 크고, 방3개에 화장실 2개 구조에 올수리된 집은 큰 장점이라 할 수 있겠습니다. 이 물건은 입찰하여 운영하기에 좋은 물건입니다. 
- 예상낙찰가 : 5150만원  
- 제반비용 : 130만원
- 입찰기일 : 2019-03-13


낙찰가 5150만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로 4120만원 정도 대출이 됩니다. 이자 13.7만원에 30년 만기로 원금 11.4만원. 월세 35 ~ 40만원 받을 수 있도록만 하면 15만원 남습니다.

보증금을 낮춰 원하는대로 수익률을 정하면 됩니다. 좋은 물건입니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.



  1. 버블프라이스 2019.03.13 06:15 신고

    오늘은 만수동 서울주택4동 경매매물이군요?
    개황도에서 나온것처럼 한 층에 한 호만 있는것이 좀 특이하네요? 분석결과 좋은 매물이군요?
    카뱅의 적금 등 대출 분석처럼 정말 깔끔하게 분석을 잘해주셔서 매번 놀랍니다^^

  2. 그냥사이다 2019.03.13 07:37 신고

    좋은 물건 잘 보고 갑니다 ㅎ
    오늘도 즐거운 하루 되세요 ^^

  3. 쿵돌 2019.03.13 14:45 신고

    항상 잘 보고갑니다~^^

  4. 유하v 2019.03.13 16:16 신고

    옆 건물이랑 너무 붙어 있는것 같아 괜찮을지 모르겠네요

  5. 촉촉한칙촉 2019.03.13 18:12 신고

    오랜만에 들려서 인사 드리고 갑니다. 잘보고 잇습니다.

  6. TheK2017 2019.03.14 01:29 신고

    서울 주택이라? 서울?! 했더니 인천이군요. 역시 가격대가 부럽습니다.

  7. 빗코 2019.03.15 14:52 신고

    아무래도 채광도 그렇고 답답해보이는 것이 좀 그래보였는데, 수리여부에 따라 이 물건은 돈이 안 들어가니 좋은 물건이 되는군요. 이번에 분석해주신 것은 특히나 같이 붙어있기도 하고 지역도 비슷하고, 비교하기에 아주 좋은 것 같습니다. 낙찰가가 궁금해지네요.

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 9182 임의경매 입니다.

같이 들여다보시죠.



만수동도 제가 자주 다니는 곳 중 하나입니다. 아무래도 소형에 저렴한 물건을 찾다보니 빌라물건이 넘쳐나는 지역이 제가 주로 임장다니는 곳이 되었습니다. 만수동은 지난 포스팅에서 아남빌라, 대산빌라, 경인빌라 등등 참 많이 소개해드렸던 곳입니다. 지난 포스팅에서도 한번 찾아봐주시면 좋은 시간이 될 것 입니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 109-305, 서울주택 1층 101호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 92,000,000원

- 최저가 : 45,080,000원

- 면적 : 47.61

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 10세대(5개동)

- 주차여부 : 가능(무료공영주차장 및 공터)

- 건물방향 : 건물에 가려짐

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택이 많음



이전에 소개해드렸던 아남빌라 바로 옆입니다. 이런 무료 공영주차장이 아남빌라 골목쪽으로 들어가면 3~4개가 있습니다. 사람이 많이 살고 있음을 알 수 있습니다. 이번 사건물건인 서울주택은 건물과 건물, 건물...사면이 건물에 가려져 있습니다. 빌라가 엄청나게 많이 있습니다. 인천동부초등학교를 둘러싸고 빌라가 년식이 나눠진다고 했는데, 동부초의 상단쪽, 향촌휴먼시아 바로 밑쪽으로 1996년에 지어진 빌라촌에 위치하고 있습니다. 4동과는 주먹 한개정도(?)로 띄워져 있습니다. 채광과 통풍은 포기해야할 것 입니다. 


2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(마을버스 종점)

- 학교 : 동부초

- 병원 : 500m 정도 만수종합시장 네거리

- 편의시설 : 만수종합시장

- 녹지 : 철마산 입구 인근

- 지역 호재/악재 : 난개발지



지적도상으론 깨끗한 향촌휴먼시아가 가까워, 놀이터도, 단지내 편의시설도 이용하면 좋겠지만 높은 언덕입니다. 진입이 불가하여, 종합시장과 같은 편의시설을 이용하려면 인천동부초를 끼고 한참 돌아서 가야합니다.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(유**)

- 전입일자 : 2012-03-23

- 확정일자 : 2014-08-18

- 배당요구 : 2018-06-11

- 보증금 : 2200만원


전입일자와 확정일자가 다릅니다. 임차인 유씨는 2012년에 전입신고를 하고 확정일자를 받지 않았는 것으로 생각됩니다. 2년 전세기간이 끝나고 전세를 갱신하면서 확정일자를 받은 것이 아닌가합니다. 뭐 큰 문제없이 살아오다, 집이 경매로 나온 것이라 문제는 없어보입니다만 이사를 하면 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것은 잊지 말고 하시기 바랍니다. 소중한 내 돈을 지키는 가장 쉽고 간편한 방법이니까요. 임차인 유씨는 소액임차인으로 보증금을 전액 배당받을 수 있습니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 수리필요

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음



임차인 유씨는 제 예상으론 진성임차인으로 2012년부터 쭈욱 살아온 사람인 것 같습니다. 2012년부터 살았으니 낙찰받으면 반드시 수리가 필요합니다. 수리비가 보수적으로도 300만원이상 잡힐 것입니다. 1996년 보존등기로 누수와 결로는 없을테지만 곰팡이는 반드시 확인해봐야합니다. 장판과 벽지를 바로 맡기면 곰팡이를 확인해도 그냥 그 위에 합지를 덧대어 발라버립니다. 낙찰이후는 벽지를 뜯어보고 곰팡이 제거 작업이후에 수리작업이 이루어져야합니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2012-03-21

 소유권이전

 이**

 100,000,000원 

 2012-03-21 

 근저당권설정 

 굴비골농업협동조합 

 78,000,000원 

 2018-04-05 

 임의경매개시결정 

 굴비골농업협동조합 

 - 

 2018-04-11

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 


'3. 점유자정보'상 전입일자와 확정일자가 달라서 약간 이상하다했더니, 등기부를 보니 이해가 됩니다. 2012년에 전입일자만 받았던 사람이 재갱신하여 2014년에는 확정일자를 받았나보다고 생각했었는데, 등기부를 보니 2014년 경매개시결정이 되었습니다. 당연히 세입자 유씨는 보증금을 돌려받기위해서 확정일자를 받은 것이고요. 근데 그 당시 경매는 취하되었고 지금까지 운영되었습니다.  


6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.


주변시세는 6500만원이지만, 이 물건은 채광과 통풍, 뷰가 하나도 없는 답답한 물건으로 세입자 구하기가 쉽지 않은 물건입니다. 하지만 주변 빌라보다 사이즈가 큰 편이고, 1층인 점은 장점이라 할 수 있겠습니다. 저는 이 물건 입찰하지 않습니다. 제가 싫어하는 입지의 물건이고, 일단 제가 살고 싶은 마음이 들지 않기 때문에, 세입자에게 들어와서 살라고 권할 수 없을 물건을 낙찰받아 수리비 들여가면서 고생할 것이라 생각이 듭니다. 
- 예상낙찰가 : 5050만원  
- 제반비용 : 647만원(올수리)
- 입찰기일 : 2019-03-12


낙찰가 5050만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로 4040만원 정도 대출이 됩니다. 이자 16만원에 30년 만기로 원금 11만원. 월세 30만원 받을 수 있도록만 하면 3만원 남습니다.

그런데 말입니다. 이 물건은 수리비가 많이 들어갑니다. 돈이 안남습니다.

자금계획을 철저히 세워야합니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 그냥사이다 2019.03.12 07:31 신고

    잘 보고 갑니다 ^^
    전입과 확정일자가 다를 때는 이유를 확인할 필요가 있을 것 같습니다 ㅎ
    오늘도 좋은 하루 되세요 ㅎ

  2. 적투 2019.03.12 09:04 신고

    잘보고갑니다. 매번좋은정보감사합니다.^^

  3. 쿵돌 2019.03.12 13:35 신고

    잘보고갑니다~^^

  4. 동건참치 2019.03.12 19:19 신고

    정말 철저하시네요. ^^

  5. 모모의 가사노동 2019.03.12 20:10 신고

    경매물건을 간접으로 체험하는 것 같아 참 좋습니다.
    오늘도 잘봤습니다. ^^b

  6. 드림 사랑 2019.03.12 20:50 신고

    덕분에 잘보고 갑니다

  7. 근쨩 2019.03.12 22:36 신고

    오늘도 좋은 정보 감사합니다.! 잘읽었습니다.

  8. 버블프라이스 2019.03.13 06:12 신고

    오늘은 만수동 서울주택 경매 매물에 대해서 소개를 해주셧군요? 덕분에 매번 경매 매물을 고르는법에 대해서 공부를 하고갑니다.

  9. 빗코 2019.03.15 14:46 신고

    좋은 내용 감사합니다~ 저도 보면서 '아 적어도 내가 살 수 있는 집을 골라야겠다'라는 생각이 들었습니다.. 물론 이런 집에도 세입자가 있고 그런 것이지만... 임차인 구하기도 추후 관리에도 좀 어렵지 않을까 생각합니다. 라드온님 포스팅보면서 많이 배우지만, 저는 금액자체는 조금 크더라도 관리가 수월하고 수익률이 좋은 것이 낫겠다라는 생각을 하고 있습니다... 저번 포스팅에서 낙찰율이 좀 떨어지고 있다 하셨는데.. 이 물건도 궁금해지네요. 가장 최신 포스팅에 결과가 있는 것 같던데.. 기대됩니다 ㅋㅋ

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 505406 임의경매 결과입니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/138


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 하지만 주변 건물보다 높아 채광과 통풍이 잘 되며, 깨끗하게 올수리된 집으로 도배, 장판만 해두면 세입자 받는데 전혀 문제가 없겠습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.
- 예상낙찰가 : 4895만원
- 제반비용 : 253만원
- 입찰기일 : 2019-03-08

제가 입찰한다면 4895만원을 적어냈을겁니다. 낙찰받았겠네요. 1등과 500만원 정도차이로 낙찰받는 것인데, 2등으로 신고된 사람의 낙찰가가 1등과 근소한 것으로 미뤄보아 제가 너무 높게 잡은 것 같습니다. 눈치가 빠르신 분들은 이제 슬슬 감이 오실 것 같습니다. 혹시 눈치채신 분이 계신지 궁금하네요. 
이곳은 제가 물건을 운영하고 있는 빌라가 위치하고 있어서 잘 알고 있는 지역입니다. 소방도로의 빌라면 6000만원정도 시세인데, 4층임을 감안하여 5500만원정도로 예상됩니다. 역시 입찰자의 수를 봐도 비인기를 실감하실 수 있으실겁니다. 하지만 낙찰된 가격을 보면, 그보다 많이 낮습니다. 느낌이 오시는지요?
빌라의 낙찰가율이 내려가고 있는 것 같습니다. 이번주와 다음주 물건도 계속해서 빌라쪽으로 살펴봐야할 것 같습니다. 빌라가 저렴하여, 돈을 조금 들이고서도 쏠쏠한 재미를 보실 수 있습니다. 여러분도 잘~검토해보시면 좋을 것 같습니다. 

최고가매수신청금액 43,200,000원(56.1%)
입찰 5명, 낙찰자 : 허**
차순위금액 42,700,000원
매각결정기일 : 2019.03.15


이렇게 낙찰되면, 대출금이 3450만원정도 나옵니다. 여기에 세입자를 500만원에 30만원으로 구하시면 종잣돈 400만원(다시 들여다보니 500만원 정도겠네요.)을 투자하여, 1년 거치 30년 원리금상환하면 부담없이 운영하실 수 있습니다. 이자가 11.5만원에 원금 9.5만원입니다. 1년간 운영하다가 중간에 단기매매해도 쏠쏠합니다. 참고하시기 바랍니다. 역시 돈 버는 이야기가 재미있네요. 당분간은 빌라만 집중적으로 조명하도록 하겠습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 버블프라이스 2019.03.11 05:51 신고

    오, 주안동 신원빌라_결과 글 이군요? 소방도로가 있기 하지만 경매 낙찰을 받아 세입자를 들이면 소소한 용돈벌이를 할 수 있겟군요? 오늘도 빠짐없는 명 포스트 입니다^^
    미세먼지로부터 해방된 맑은 한 주 보내시길 바래요

  2. 그냥사이다 2019.03.11 09:00 신고

    앞으로 빌라에 대한 이야기를 해주신다니 더 기대가 됩니다 ㅎ
    저는 빌라는 사실 감이 잘 안오더라구요 ㅎ

    오늘도 즐거운 한 주 시작하세요~ ㅎ

  3. 빗코 2019.03.11 23:19 신고

    ㅋㅋ 감 안옵니다. 무튼 주변에 빌라 운영하고 계시는군요. 빌라 운영하시면 세입자와 트러블은 거의 없으신가요? 저는 경험이 없다보니 이런게 제일 걱정되긴 합니다. 차치하고 일단 시작하는게 우선이긴 하지만요...
    제 기준으로는 월 9만원에 입찰받기는 시간 대비 효율이 좋게 생각되진 않습니다만... 첫술에 배부를 수 있나요.. 오히려 이런 빌라가 제가 시작해야할 첫 걸음 같기도 하고 여러가지 생각이 드네요. 오늘도 잘 보고 갑니다~~

  4. 최 율 2019.03.12 00:20 신고

    오 ㅎㅎ 좋은 정보 감사합니당 ㅎㅎ 읽으면 읽을수록 재미있네요^^

  5. 모모의 가사노동 2019.03.12 23:26 신고

    돈버는 얘기는 역시 재미지는군요. ㅎㅎ
    잘보고갑니다.

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