라드온 이야기

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청주 고속버스터미널 옆, 대항력 갖춘 임차인 있는 아파트





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 640 강제경매 입니다. 지난해, 그러니까 2019년 10월에 소개드렸던 물건이었습니다. 역시나 대항력을 갖춘 임차인(전세보증금 4500만원)이 있는 물건으로 당시에도 7회 차 유찰되어 얼마나 더 유찰될지가 관건이라고 말씀드렸던 물건입니다. 오래 간만에 경매사이트에 접속해서 확인해봤더니 낙찰되었다는 알람이 있어 확인해보았습니다. 얼마에 어떻게 낙찰되었는지 살펴보면 재밌을 것 입니다. 

물건개요



자세한 물건의 개요와 세입자 현황, 물건 주변 환경에 대한 내용은 이전 글([아파트 경매]고속버스터미널 주변, 가경동 가람아파트)을 참고하시기 바랍니다. 고속터미널 옆이라 유흥주점과 모텔, 여관이 많이 있어 주변환경이 그닥 좋은 편은 아니지만 집만 놓고 봤을때는 제가 제일 좋아하는 사이즈에 집도 비교적 깨끗하고 관리가 잘되어 있습니다.
이 집의 문제는 바로 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 것이 문제였습니다. 게다가 이 임차인의 전세보증금은 계약시점시 주변 시세보다 높게 계약하였습니다.


시세조사


매매는 3800~4000만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다. 이주변은 피터팬이나 인터넷으로는 가격확인이 어렵네요. 현재 가경동 원룸이나 오피스텔로 거래되고 있는 물건의 가격으로 대략적으로 가격을 추정해보았습니다. 45㎡이상의 물건이 1000만원에 50만원으로 거래되고 있었는데 아파트 단지가 있는 곳의 물건이 이가격이였습니다. 아마 좀 더 저렴하지 않나싶습니다. 현시세가 이런데, 보증금이 4500만원이니, 아무도 입찰하려 하지않을 것입니다. 아마 경매가 취소되지 않을까 생각합니다.


출처: https://ramideunioni.tistory.com/306 [라드온의 경매이야기]


위와 같이, 매매가 전세보증금보다 낮습니다. 이런 상태라면 낙찰받으면 여러모로 손해이기 때문에 낙찰되지 않을 것이라고 생각했었습니다. 낙찰 된다 하더라도 더 많이 유찰되다가 낙찰될줄 알았는데 생각보다 높은 가격에 낙찰되었습니다. 얼마에 낙찰되었을지 함께 보시죠?!


낙찰결과



좋은 가격에 낙찰된 것처럼 보입니다만, 전혀 그렇지 않습니다. 반드시 대항력을 갖춘 임차인의 전세보증금 4500만원을 생각해야 합니다. 그렇다는 것은 이 아파트의 최소 가격은 4500만원(세입자 전세보증금) + 791만원(10회차 입찰 최저가)인 5291만원입니다. 지난 5월 7일에 10회차에서 단독입찰로 낙찰되었습니다. 10회차 입찰 최저가보다 10만원 더 써낸 801만원에 낙찰되었지만, 아파트를 5300만원에 산 것입니다. 청주시에 방사광가속기가 들어오는 등 호재가 있어 부동산이 오르는 조짐이 있다고하는데, 앞으로 어떻게 흘러갈지 궁금합니다. 


출처: https://www.hankyung.com/realestate/article/202005205719e 기사 발췌


최고가매수신청금액 8,010,000원(41.67%)
입찰 1명, 낙찰자 : 이**
매각결정기일 : 2020.05.14

★라미드니오니의 경매이야기★


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