라드온 이야기

신혼시절 선망의 아파트, 평촌동 초원2차대림




안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 4193 강제경매 입니다. 오늘 소개할 물건은 안양시 동안구, 그러니까 평촌이라고 불리우는 곳에서 중심부쪽입니다. 평촌신도시 중심부에는 안양시청이 있고 그 앞쪽으로 중앙공원이 자리잡고 있습니다. 시청을 기준으로 공원의 오른쪽을 보면 학원이 밀집해있는 학원가로 어린이도서관, 초중고등학교가 많이 있는 경기권에서도 학군이 제법 좋다고 소문난 곳이죠. 신혼을 이 평촌에서 보낸 제게는 선망하던 아파트단지가 있는 곳입니다. 제가 살았던 곳은 안양시청 뒷편으로 있는 한가람단지로 평수가 작은 아파트단지였었더랬죠. 이 중앙공원을 끼고 있는 초원, 향촌, 목련 단지는 33평 이상의 물건이 몰려있는 곳이 였기 때문에 '나중에는 꼭 저리로 가야지' 했던 것이 남하에 남하를 거쳐 수원까지 내려가버렸네요. 아무튼, 무슨 사연으로 경매에 나오게 되었는지, 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요





- 소재지 : 경기도 안양시 동안구 평촌동 898-2, 초원아파트 212동 801호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 682,000,000원 - 최저가 : 436,480,000원(감정가의 64%, 2회 유찰) - 면적 : 84.92㎡(약33평) - 건축연도 : 1993년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 1035세대/12동 - 주차여부 : 0.77대 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 아파트 대단지

평촌학원가가 있는 학군 좋은, 아이들키우기 좋은 물건이 나왔습니다. 학원가와 바로 붙어있는 향촌마을이지만 이 초원마을도 그리 멀다는 느낌까지는 아닙니다. 연식은 오래되었지만 이부근은 대부분 1993년에 지어진 아파트이기때문에 낡았다는 느낌은 전혀 들지않습니다. 관리도 매우 잘되어 있어 해마다 외벽도 잘 관리되어 있습니다. 집행관의 현장임장 사진을 보면 2018년에 촬영되었는데 외벽이 붉은 색인 것을 볼 수 있습니다. 이 사진은 2019년 07월 사진으로 외벽이 초록색으로 바뀌어있습니다. 깔끔하고 아이키우기 좋은 단지라 평촌살 당시 몇번이나 옮겨볼까 했던 단지라 더 반갑네요.


2. 지역분석



- 교통 : 150m 버스정류장, 700m 평촌역 - 학교 : 귀인초등학교, 동안초등학교, 백영고등학교, 동안고등학교 - 병원 : 아파트상가 개인병원, 400m 한림대병원 - 편의시설 : 우수, 단지 상가, 이마트, 농수산도매시장 - 녹지 : 풍부, 단지내 조경, 주변 공원많음 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(신**) - 전입일자 : 2016-05-31 - 확정일자 : 미상 - 보증금 : 4.2억

- 특이사항 : 대항력 있음, 배당요구 하지않음


세입자 신**씨가 점유하고 있습니다. 2016년에 보증금 4.2억에 이사해서 현재까지 살고 있는 것으로 보입니다. 집행관의 현장보고서상 임차인을 만난 것으로 확인되며, 신씨에게 권리신고 및 배당요구 신청을 요구했으나, 자신이 최선순위 권리자로 대항력이 있으며, 권리신고 및 배당요구를 하지않겠다고 하였습니다. 대항력이 있으므로 배당요구없이 계약기간대로 살고 나올때 보증금도 모두 돌려받을 수 있습니다. 아마 경매에 대해서 보통이상으로 잘 알고 있는 분으로 보입니다. 


4. 로드뷰





평촌은 이렇게 단지의 도로마다 육교로 연결되어 있습니다. 육교 밑쪽으로 아파트 단지 상가가 늘어서있으며, 그 부근이 바로 버스정류장이죠. 평촌은 아파트단지마다 대부분 이렇게 되어 있다고 보시면 됩니다. 초원마을 정문과 후문에 단지상가가 있는 모습입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2004-06-18

 소유권이전 

 서**

 - 

 2017-04-05 

 가압류 

 서울보증보험 

 797,303,677원 

 2017-08-21 

 가압류 

 농협은행

 100,000,000원 

 2018-07-26

 가압류 

 농협은행 

 46,360,787원 

 2018-11-05 

 강제경매개시 

 서울보증보험  

 493,843,581원 

서울보증보험에 5억원가량의 채권이 있습니다. 2017년 가압류를 권원으로 강제경매개시가 되었습니다. 권리상으로는 낙찰받으면 그만입니다만, 대항력있는 임차인이 계속 살 것이라고 하니 낙찰받게되면 강제로 2년이상은 묶히게 되는 꼴입니다. 다른 좋은 물건을 찾아보는 것이 낫겠습니다. 

6. 시세조사




매매는 6.30~6.40억원, 전세는 4.50~4.80억원, 월세는 3.00억원에 80만원으로 조사됩니다. 부동산 규제가 발표될 시점즈음해서 6.00억원가량으로 떨어졌다가 최근에 다시 6.50억원 정도로 올라온 모습입니다. 아래의 실내가 깨끗하게 리모델링된 집은 2019년 05월에 인테리어된 집으로 소개되고 있습니다. 블랙앤 화이트로 꾸며놨는데 집안에서도 필라테스를 할 수 있도록 인테리어된 인상적인 집입니다. 보다 많은 현장의 사진은 업체블로그상에서 확인해보실 수 있습니다. 오래된 아파트이다보니 초원2차대림 33평인테리어로 검색해보시면 참 다양한 데모사진이 많으니 참고하시면 될 것 같습니다.





최근에 거래된 14층 물건이 6.49억원에 거래되었는데, 가격상 수리된 집으로 보입니다. 집수리 안된 물건은 대략 6.2~6.3억원에 거래되는 것으로 보이니 집수리비 3000만원 가량 염두에 두면 되겠네요. 물론 이물건은 대항력이 있는 물건이니 입찰조차 시도하면 안됩니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재



최고가매수신청금액에 취등록세, 집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. BlogIcon 후까 2019.11.29 13:55 신고

    낙찰받게되면 강제로 2년이상은 묶히게 되는 꼴
    이것도 지옥 물건인가요

  2. BlogIcon 북두협객 2019.11.29 13:59 신고

    대항력 있는 물건은 그냥 걸러야지요^^
    오늘도 한수 잘 배웠습니다~

  3. BlogIcon Laddie 2019.11.29 20:48 신고

    서울은 아니지만
    그래도 위치가 괜찮아보이네요 😄

  4. BlogIcon 원당컴 2019.11.29 22:10 신고

    대항력이 있다고 하면 1천만원에 낙찰 받아도 세입자 나갈때 4.2억원은 돌려 줘야 하는거죠?
    경매는 어려운것 같아요.

  5. BlogIcon 오렌지훈 2019.11.30 11:04 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 주말보내세요~

  6. BlogIcon korea cebrity 2019.12.01 00:15 신고

    잘 보고 공감 누르고갑니다~

  7. BlogIcon 잉여토기 2019.12.01 12:51 신고

    편의시설 가깝고 대중교통 출퇴근 하기 좋고 학교도 근처에 많아 살기는 좋아보이는데 대항력이 있어 경매 참여하긴 꺼려지는 물건이네요.

  8. BlogIcon 베짱이 2019.12.01 13:54 신고

    평촌... 일단 입지가 안양과 과천 사이라... 교통도 좋고
    가격이 꽤 되지만... 인근 거주자로 정말.. 괜찮네요.

  9. BlogIcon 버블프라이스 2019.12.02 08:10 신고

    오늘은 '평촌동 초원2차대림' 매물을 분석해주셧군요?
    덕분에 경매 공부를 잘 하고 갑니다.
    따뜻한 한 주 보내시길 바래요

  10. BlogIcon 空空(공공) 2019.12.02 08:33 신고

    대항력있는 세입자가 게속 그것도 2년이나 산다면 낙찰 받으면
    안 되겠네요..ㅎ

  11. BlogIcon 멜로요우 2019.12.02 08:57 신고

    대항력이있는 거는 거르는게 좋을거같네요.ㅋ 잘보고 갑니다.~

  12. 경매초보 2019.12.24 17:12

    혹시 문의드려도 될까요? 실거주 입장에서는 접근해도 되는 물건인가요? 저도 평촌에 살고 있어 관심이 있는 물건이라서요.

    • 3, 5번에 언급해두었듯이, 현 임차인에게 대항력이있습니다. 낙찰받으시면 안되는 물건입니다.현재도 계속 유찰되고있습니다. 동안구는 모니터링지역이라 추가대출이 많이 나오지않을것입니다. 이점을 염두에 두시면 좋을것같습니다. 평촌은 좋은 물건이 자주나옵니다. 다른 더좋은 물건을 찾아보시는것을 권해드립니다.