라드온 이야기

연수구청 주변 아파트대단지, 연수동 주공아파트





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 29145 임의경매 입니다. 연수구청 주변에는 아파트 대단지가 있습니다. 이곳은 1993년경에 아파트 단지가 조성된 것으로 확인했습니다. 구획이 깔끔하게 나뉘어져있고, 인프라도 잘 갖추어진 것이 신도시처럼 되어 있습니다. 제가 요새 눈여겨 보고 있는 아파트 경매 물건 조건 입니다. 소형 평형에 건축 연한이 20년 이상된 그래서 재건축도 고려해볼 수 있는 아파트를 주로 찾아보고 있습니다. 이런 조건의 아파트만 집중적으로 보고 있는데, 연수구청 주변의 아파트가 자주 검색됩니다. 오늘은 그중에서도 제가 가장 좋아하는 주공아파트 물건입니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 연수구 연수동 578-2, 연수주공3차아파트 308동 308호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 145,000,000원 - 최저가 : 101,500,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 44.66㎡(약18평) - 건축연도 : 1993년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 1170세대/8동 - 주차여부 : 0.39대 - 건물방향 : 남동향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 아파트 대단지

인기있는 18평형 소형 아파트로 가격도 매우 좋은 것 같습니다. 이 주변이 아파트 대단지이고 지하철1호선과 수인선 원인재역 2개 노선 환승역 주변이라 편의시설도 잘 갖춰져있는 아주 살기 좋은 곳입니다. 여기서 지하철역으로 한 정거장 떨어진 곳에 연수구청이 있습니다. 연수구청을 중심으로 아파트단지가 빼곡히 들어서 있습니다. 이 주변 아파트 단지에는 이 아파트 단지와 비슷하게 초등학교, 중학교까지 갖추고 있습니다. 편의시설, 학교, 교통 뭐하나 빠지는 게 없는 아주 좋은 곳입니다. 자녀가 한명이거나 신혼부부에게 아주 좋은 집이라고 생각합니다.


2. 지역분석



- 교통 : 70m 버스정류장, 250m 원인재역 - 학교 : 중앙초등학교, 연수중학교 - 병원 : 단지내 상가 - 편의시설 : 우수, 단지내 상가 - 녹지 : 풍부, 단지내 조경도 좋고, 주변 공원 다수 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음



3. 점유자정보



- 점유자 : 채무자(박**)


채무자 1956년생 박**씨가 점유하고 있습니다. 주공아파트 바로 옆에 영남아파트가 있습니다. 영남아파트에서 살다가 이 주공아파트로 이사온 것으로 보입니다. 가압류 내역을 살펴보니, 가압류권자중 한명의 여자분이 동일한 주소였던 것으로 보입니다. 인천가정법원의 가압류인 것으로 미뤄보아 이혼후 위자료를 청구한 것이 아닌가 싶은 생각이듭니다. 




4. 로드뷰



수풀이 무성(?)한 나무 바로 윗층이 3층입니다. 멀리로 분리수거장이 보이는데, 그 뒤로 있는 나무 바로 윗층이 3층입니다. 308호는 맨 끝입니다. 308동을 나오면 바로 큰길이고 버스정류장과 옆의 아파트단지 상가가 있습니다. 위치도 좋고 여러모로 투자하기에 좋은 물건이라고 생각합니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-12-20

 소유권이전(매매) 

 박**

 155,000,000원 

 2017-12-20 

 근저당권설정 

 신한은행 

 60,000,000원 

 2018-01-19 

 가압류 

 이기옥

 80,000,000원 

 2019-07-01

 압류 

 목포세무서장 

 - 

 2019-07-10 

 가압류 

 신한카드 

 13,852,923원 

 2019-07-15 

 가압류 

 이무진 

 10,000,000원 

 2019-07-30

 가압류 

 폭스바겐파이낸셜서비스 

 - 

 2019-09-30 

 임의경매개시 

 신한은행 

 49,719,950원 

신한은행이 2017년 12월 20일에 발생한 근저당권으로 경매를 신청했습니다. 6000만원이 설정되었는데 경매개시당시 청구금액이 4971만원입니다. 원리금 균등상환하고 있었는데, 2019년 7월 10일 신한카드 가압류부터 연쇄적으로 모든 신용 관련 서비스가 막히기 시작한 것으로 보입니다. 2019년 7월로부터 2개월후 3회 연체되어 신한은행에서 바로 경매신청들어간 것이죠. 2019-07-30 폭스바겐파이낸셜서비스의 가압류건(2019카단813030)으로 쫓아가보면, 채무자가 타고다닌 자동차가 있을 것입니다. 자동차경매로 곧 나오겠죠?! 

6. 시세조사



교통이나 위치, 집이 좋다고 생각하면서도 인천에 아파트를 사지 않는 이유가 바로 이것입니다. 지난 3년간 매매시세입니다. 계속해서 내려가는 것이 보입니다. 비단 이 아파트뿐만 아니라, 인천에 있는 거의 대부분의 아파트 시세가 이렇습니다. 송도와 청라, 검단, 검암 같은 신도시쪽은 이렇지않은데, 구시가지에 있는 아파트의 시세는 분양가 대비해서 엄청 빠집니다. 매매는 14000~15000만원, 전세는 12000만원(전세가율이 높습니다.), 월세는 1000만원에 43만원으로 조사됩니다.




2020년 03월에 거래된 3층 물건이 14450만원에 거래되었는데, 현재 올라온 매물을 둘러보니 14000만원이상 물건은 모두 수리가 되어 있다고 나옵니다. 그 이하에 거래되는 물건은 부분 수리가 되어 있다고 나옵니다.



저렴하게 낙찰받아서 수리비 1000~1500만원 정도 들여서 수리후 매도하거나, 낙찰받아서 바로 매도하면 괜찮을 것으로 보입니다. 주변에 아파트단지가 많이 있으므로 공인중개사무소에 이야기 잘 하면 금방 세입자, 매수자를 구할 수 있을 것 입니다.


7. 낙찰결과



'입찰일 2020년 5월 1일 이후, 업데이트 예정'

최고가매수신청금액 141,670,000원(97.7%)
입찰 92명, 낙찰자 : 인천 (주)아스탈
차순위금액 138,700,199원
매각결정기일 : 2020.06.11

개인적인 일이 있어 영~ 접속을 못했었습니다. 이제서야 업데이트를 하게 되었습니다. 역시 제눈에 좋아보이면 다른 사람들 눈에도 좋아보이는 법이죠. 입찰자가 무려 92명입니다. 이런 경우에는 보통 입찰자를 다 부르지 않고, 20등부터 1등까지만 불러주거나 1, 2, 3등만 불러주거나 그렇게 융통성있게 운영됩니다. 가격도 98%로 나왔습니다. 송도부동산이 급격히 오름세에 있는데, 바로 옆인 이곳으로도 곧 옮겨 붙어 부동산 가격이 상승하지 않을까 예상하고 있습니다. 

★라미드니오니의 경매이야기★


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