라드온의 경매이야기

안녕하세요 라드온입니다. 티스토리에서 제공하는 방문자 통계란의 유입경로나 구글애널리틱스에서 제공하는 유입경로를 확인해보니 역시나 제 사이트로 찾아오시는 분들은 주로 경매로 찾아주시더군요. 한동안 이사준비며, 정부의 부동산정책(?) 대응한다고 바쁘다는 핑계로 주제와 다른 이야기가 많아졌네요. 다시 하나, 둘 관심있는 경매 물건을 찾아 정리해볼까 합니다. 전에도 말씀드렸지만, 제가 권리분석하는 내용은 제 기준에서 분석하여 올려두는 것으로 참고용으로 검토해주시기 바랍니다.(이전 글중 인천이나 경기지역은 제가 직접 입찰하기 위해 분석해서 적어둔 것이 많으니 참고하시기 바랍니다.) 부동산대책으로 서울에 집 사기가 너무나 어려워졌습니다. 서울은 전지역이 대출이 많이 안나옵니다. 그래서 무주택자로 주택담보대출이 없는 분에 한해서 서울에 위치한 아파트 경매로 접근하는 것도 좋겠다 싶었습니다. 너무 가격이 높은 강남구, 서초구는 제외하고 제 기준으로 적정해보이는 아파트로 검색해보았는데 함께 들여다보시도록 하겠습니다.


     

물건개요



0. 사건번호 : 2019타경5280

1. 소재지 : 서울특별시 서대문구 연희동 51-151, 충우아파트 3층 302호

2. 용도 : 아파트 

3. 감정가 : 438,000,000원

4. 최저가 : 280,320,000원(감정가의 64%, 2회 유찰)

5. 면적 : 105.44㎡(31평)

6. 건축연도 : 2003년

7. 방개수 : 3/2

8. 세대수 : 14세대/1동

9. 주차여부 : 18대

10. 건물방향 : 남향

11. 외관노후 : 보통

12. 엘리베이터 : 있음

13. 방범시설 : 낮음

14. 인근공급량 : 다세대, 다가구주택  밀집 지역에 있는 나홀로아파트 


서울은 전지역이 투자규제지역입니다. 입찰하기 앞서 자신의 자금 이용 가능성을 반드시 먼저 확인 해봐야합니다. 예전과 상황이 많이 달라져서, 경락대출 안나올 수 있으니 반드시 확인후에 입찰하여 입찰보증금을 잃지않도록 해야겠습니다. 무주택자이면서, 주택담보대출이 없는 분이라면 경락대출이 가능할 것입니다. 30평형대의 집을 찾는다면 이정도면 괜찮은 집이 아닐까 싶습니다. 방도 3개에 화장실 2개가 있는 아파트내에서 넓은 집입니다. 주변에는 다세대주택과 다가구주택이 아주 많고 골목 안쪽 집이라 방범시설이 그리 좋은 편은 아닙니다. 


지역분석




1. 교통 : 200m 단지내 버스정류장, 1km 지식정보단지역

2. 학교 : 연희초등학교, 연세대학교 

3. 병원 : 200m 이내 큰길

4. 편의시설 : 보통

5. 녹지 : 부족

6. 지역 호재/악재 : 특이사항 없음


연세대학교 외국인학교쪽에 있는 곳입니다. 이런 위치면 연세대학교 다니는 학생 몇몇 하숙하는 방 또는 자취방으로 만들 수도 있겠네요. 학교 게시판 잘 활용해서 마음맞는 학생 2~3명정도 모집해서 자취방으로 돌리면 좋을 것 같습니다. 작은방 두개에 한명씩, 큰방은 월세를 좀 높여서 주면 될 것입니다. 집주인 거주하면서 한두명정도 받는 하숙형태가 가장 좋을 것 같습니다. 저도 학생시절에 사근동에서 하숙을 했었는데, 학기중에는 방구하는 수요가 아주 높습니다. 



다만 위와 같이 큰길에서 골목으로 깊숙히 들어가야해서 많이 불편합니다. 또한 주변 골목이 매우 삭막하고, 큰길쪽으로 가야만 뭔가가 있는 그런 입지를 갖고 있습니다. 전반적으로 약간 오르막이 있는데, 이 아파트부터 급격한 오르막이 시작됩니다. 이부분도 감안해야만합니다. 아이를 키운다면 유모차를 끌고 가기 힘들수 있고, 자전거를 가지고 올라가기 힘들기 때문이죠. 입지가 좋은 편은 아닙니다. 

  

점유자정보




1. 점유자 : 세입자(이*)

2. 전입일자 : 2005-10-27

3. 확정일자 : 2005-10-27

4. 보증금 : 150,000,000원

5. 기타 : -


매각물건명세서입니다. 여기에 뭔가 적혀있다면 경계해서 보셔야하는데, 대항력을 갖춘 임차인이 있다고 알려주고 있습니다. 좀더 자세히 알아봐야겠지만 이런 물건은 잡으면 곤란합니다. 전세보증금을 내줘야만 하니까요. 저는 이런 물건은 그냥 거릅니다. 더 좋은 물건이 많으니 어렵게 권리분석을 더 해볼 필요도 없을 것 같습니다. 이 물건은 입찰하면 안됩니다.

로드뷰


약간 김새네요. 가격대도 괜찮고 뭔가 수익성도 좋을 것 같다 생각했는데, 대항력을 갖춘 임차인이 있는 물건이라 로드뷰로 자세히 접근해보려고 했는데 입구사진만 확인했습니다. 어떠신가요? 저는 깨끗하고 볕도 잘드는 좋은 집이라고 생각합니다. 물론 나홀로 아파트에 년식이 좀 있긴하지만 가격대도 좋고, 실거주로는 만족스러울 것 같습니다. 다른 더 좋은 집을 찾아봐야겠습니다.


권리분석

등기부등본을 들여다보니, 매각명세서상의 인물은 2005년에 임대차계약을 맺은 사람이 아닌 것으로 보입니다. 아파트를 지어 올린 건축주가 302호를 담보로 근저당권을 설정한 것으로 나타납니다. 현재 302호의 소유주는 다른 사람으로 나오는 등, 등기부등본만으로 알 수 없는 부분들이 보입니다. 자세히 볼 것도 없이 이런 물건은 거르고 다른 물건을 함께 찾아보도록 하겠습니다.

시세조사

나홀로아파트로 세대수가 적어서, 매매, 전세, 월세 신고내역도 눈에 안띄입니다. 네이버 부동산에 실거래가로 등록된 매매거래는 2018년 02월에 동일 평형 거래내역이 있는데 3층이 2.34억원에 거래된 것이 보입니다. 아무리 입지가 안좋지만 서울에 30평대가 2.3억이라뇨? 뭔가 이상합니다. 주변 비슷한 규모의 빌라를 찾아보니 역시나 3.8억대로 보이는데 이 물건보다 크기도 작습니다. 그렇다면 감정평가된 것처럼 적어도 4억대의 물건이라는 것인데, 이런 하자가 있으니 저렴한 가격에 건축주가 넘긴게 아닌가 싶네요. 바로 현 소유주인 정**에게 넘긴 것이죠. 현 소유주인 정**이 현 세입자 이*와 임대차계약을 한 것 같은데, 이경우 현 세입자 이*씨는 대항력이 없을 것으로 생각됩니다. 보다 자세한 건 세입자 또는 현 소유주 정**를 만나봐야 알 수 있을 것 같습니다만 유사 사례를 접했을 때는 제가 상상한 시나리오대로 일 것 입니다.ㅠㅠ 


낙찰결과



1. 최고가매수신청금액 : 324,880,000원(74.17%)

2. 입찰 2명, 낙찰자 : 박**

3. 차순위금액 : 288,820,000원

4. 매각결정기일 : 2020.09.29


입찰해선 안될 물건입니다. 어떻게 진행되는지는 지켜보도록 하겠습니다. 현 세입자도, 소유주도 금전적으로 피해를 최소화할 수 있는 방법을 찾아봐야할 것으로 보이는데...안타깝습니다. 결과가 나오면 업데이트 해두도록 하겠습니다.


2020.10.06 추가

2명이 입찰했습니다. 강동구에 거주하시는 박**씨가 최고가매수신고인이 되었습니다. 하지만 차순위금액도 좀 많은 듯 싶은데, 최고가매수신고금이 3.24억입니다. 이러면 제 값 다주고 사는 것이랑 다를게 없습니다. 왜냐면 임차인의 전세보증금 1.5억도 있기 때문이죠. 감정가가 4.38억인데, 3.24 + 1.5이면 4.7억입니다. 주변시세는 이정도 나오는 집이 아닌 것으로 보이는데 너무 비싸게 산게 아닌가 싶네요. 차순위금액을 보면 2.88 + 1.5면 딱 4.38억입니다. 약간 과하게 주고 산 것으로 보입니다만 낙찰될지는 좀 더 지켜봐야겠습니다.


오래간만에 아파트 경매물건을 둘러본다는게 의욕이 너무 앞섰나 봅니다. 다시 좋은 물건을 검색해서 소개해드리도록 하겠습니다. 오늘 하루도 고생많으셨습니다. 감사합니다. 

더 많은 콘텐츠 만나보기



이 글을 공유합시다

facebook twitter googleplus kakaoTalk kakaostory naver band

본문과 관련 있는 내용으로 댓글을 남겨주시면 감사하겠습니다.

비밀글모드

  1. BlogIcon 작크와콩나무 2020.09.20 12:49 신고

    잘 보고 갑니다♡♡♡.오늘하루도 행복하세요^^