라드온 이야기

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권리신고는 꼭 할 것, 향남읍 다인블루빌





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 6804 임의경매 입니다. 전에 한차례 소개드렸었던 물건입니다. 아니죠, 미납되어서 한차례 더 소개 드렸었으니까 두번 소개드렸던 물건입니다. 이번에 소개해드리는 물건은 넓직한 크기지만 밖을 볼 수 있는 창이 그리 크지않은, 그래서 위치가 썩 좋지는 않은 물건입니다. 어찌되었던 임차하여 이사를 하게되면 반드시 전입신고와 확정일자는 꼭 꼭 받아둬야한다고 수차례 강조해드렸습니다. 몇번을 강조해도 모자람이 없죠. 거기에 추가로 살고있던 집이 경매로 나오게된다면, 법원에서 오는 우편물을 잘 확인해서 시키는대로 준비해야합니다. 전입, 확정일이 있어 대항력이 있다하더라도 배당요구를 배당요구기일내에 하지 않으면 배당을 받지 못합니다. 이 물건의 세입자는 배당요구 자체를 하지 않았습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요



- 소재지 : 경기도 화성시 향남읍 구문천리 927-9, 다인블루빌 1207호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 99,000,000원 - 최저가 : 48,510,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 45.06㎡(약15평) - 건축연도 : 2009년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 89세대/1동 - 주차여부 : 가능 - 건물방향 : 동향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 신축아파트 대단지, 주변 신축 오피스텔 다수 완공 예정

주변이 계속 개발되고, 상가도 입점되고 있는 것이 이전부터 사거리에 한 귀퉁이, 제일 높은 건물로 랜드마크가 되어있을테니 수요가 있으리라 봅니다. 향남제약단지가 있으니 이주변 상권만 살아난다면 충분히 인기있을 물건입니다.


2. 지역분석



- 교통 : 20m 버스정류장 - 편의시설 : 보통, 도시개발이 많이 진행되었고 상가들이 많이 입점함 - 녹지 : 부족 - 지역 호재/악재 : 건물 내 노래방, 노래빠 입주, 2층 상가 공실로 보임




3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(함**) - 전입일자 : 2017-07-11 - 확정일자 : 미상 - 배당요구일 : 없음

- 보증금 : 미상


전입세대열람원을 확인해보면 2017년 07월에 함**씨가 전입한 것으로 나옵니다만, 매각물건명세서와 현황보고서상 별도의 권리신고를 하지않았습니다. 전입일자가 어차피 다른 권리보다 빠르지는 않고, 보증금이 클테지만 권리신고를 안한 것은 이해가 되지 않습니다. 이정도 평수의 물건은 보증금이 제법 될 것입니다.



4. 로드뷰




첫번째 사진에서처럼 건물내 불룩 튀어나온 부분이 바로 주차타워입니다. 그 주차타워와 맞닿아있는 호실입니다. 엘리베이터의 시끄러운 기계음이 들리지는 않을 것입니다만 창문이 좀 작을 것입니다. 지난번에도 소개드렸지만 이곳은 하루가 다르게 개발되고 있습니다. 신축 아파트 대단지와 오피스텔은 입주를 했고, 주변 공실상가도 부분적으로 영업을 시작했습니다. 이 일대에서 가장 높은 건물로 오랫동안 자리를 지켜 랜드마크입니다. 수요가 있으리라 봅니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2011-07-07

 소유권이전 

 최**

 - 

 2011-07-07 

 근저당권설정 

 노원새마을금고 

 123,500,000원 

 2013-09-02 

 소유권이전 

 김** 

 150,000,000원 

 2019-04-02

 임의경매개시 

 노원새마을금고  

 96,180,600원 

대표적인 수익형 부동산인 오피스텔에는 갖가지 권리가 많이 설켜있는데, 이 물건의 경우 아주 깨끗합니다. 서울의 좋은 동네에 사는 최**씨가 사서 2년 운영하고 바로 팔아버렸습니다. 근저당설정 금액을 역으로 계산해보면 9500만원인데 대략 1.1억정도에 사지 않았을까 예상되네요. 2년만에 4000만원정도 차액보고 대출도 그대로 인계했습니다. 기가막히네요. 돈은 이렇게 벌어야죠.


6. 시세조사


매매는 5500~6000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다. 작은 방이 하나 딸려 있는 흔한 구조입니다. 대부분 머릿속으로 그려내실 수 있는 그런 구조의 오피스텔입니다. 최근에 거래된 내역을 보니 5500만원, 작년에는 6000만원으로 거래된 것이 나옵니다. 이정도 가격이니, 유찰될 수 밖에 없었을 것입니다. 최저가가 4850만원인데 한차례 더 유찰되어 입찰하면 괜찮지 않겠나 싶습니다.





7. 낙찰결과



지난 봄에 소개해드렸던 다인블루빌의 작은 사이즈 물건이 있었습니다. 이물건의 반만한 사이즈였는데, 3800만원에 낙찰되었으니 저였더라면 한차례 유찰을 기다렸다가 5500만원 정도 써내지않았을까 싶습니다. 급매시세가 5800만원도 보이는데, 6500만원으로 낙찰받았다는 것은 조금 과하게 낙찰받은 것이지 않을까 싶습니다. 

1등 금액으로 계산해보면 6510만원에 대출 5200만원, 세입자를 500만원에 30만원으로 받는다고 가정하겠습니다.

투자비는 800만원, 월 이자 15만원 제하고 15만원의 현금이 들어올 수 있습니다. 주변 상권이 커지고 있으니 수요는 꾸준할 것이라 봅니다만 좀 비싸게 낙찰받은게 아닌가 싶습니다.


최고가매수신청금액 65,100,000원(65.76%)

입찰 6명, 낙찰자 : 윤**

차순위금액 60,600,000원

매각결정기일 : 2019.10.31


★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. BlogIcon 버블프라이스 2019.10.24 06:51 신고

    오늘은 향남읍 다인블루빌 매물 권리분석글을 잘 읽고 갑니다.
    기분좋은 목요일 되세요-

  2. BlogIcon 空空(공공) 2019.10.24 08:25 신고

    전세 입주하면 권리신고는 필수이겠죠,,
    전주인 부동산 귀재네요..

  3. BlogIcon 후까 2019.10.24 11:57 신고

    라미님이 기가막히다는 표현을 쓴걸 보면 ㅋ 차액으로 돈벌이가된다는기 쏙쏙 들어옵니다

  4. BlogIcon 오렌지훈 2019.10.24 17:42 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~