라드온 이야기

송도롯데캐슬캠퍼스타운





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 512654 강제경매 입니다. 제3경인고속도로를 타고 인천공항쪽으로 달리고 있다보면 저 멀리서부터 초고층 아파트들이 보이기 시작합니다. 제일 먼저 맞이하는 것은 우측으로 논현동의 아파트단지이고, 좀 더 달리다보면 좌측으로 초고층 아파트 단지가 나타나는데 바로 오늘 소개드릴 보이는 것이 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운입니다. 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운 아파트단지와 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운 오피스텔이 함께 붙어있습니다. 청라동에서도 소개드렸는데, 롯데캐슬은 아파트와 오피스텔을 이렇게 붙여놓더군요. 아무튼 오늘 소개해드릴 물건은 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운 오피스텔을 소개드려볼까 합니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 149, 롯데캐슬캠퍼스타운 202동 1142호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 163,000,000원 - 최저가 : 114,100,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 34.684㎡(약9평) - 건축연도 : 2016년 - 방개수 : 1/1 - 세대수 : 1835세대/2동 - 주차여부 : 2.17대 - 건물방향 : 북동향 - 외관노후 : 우수 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 롯데캐슬 아파트 대단지

송도롯데캐슬캠퍼스타운 오피스텔 내에서는 제일 큰 평형입니다. 46층의 초고층 오피스텔인데, 11층입니다. 보증금이 이렇게 높다면 저는 한 20층 정도에 자리잡지 않았을까 싶은데, 고층은 손사래를 치는 분들도 계시니 취향에 맡겨야겠습니다. 건물방향이 단지 안쪽으로 꺾여있는 북동향으로 볕이 잘 안듭니다. 난방비가 다른 집에 비해 좀 더 나올 수 있을 것 입니다. 그렇지만 2016년에 지어진 최신의 오피스텔이니 이부분도 어느정도 신경을 썼을 것 같긴합니다. 저층으로는 상가가 아주 잘 갖춰져있는 좋은 물건입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 단지내 버스정류장, 단지내 캠퍼스타운역 - 학교 : 송원초등학교, 박문여자고등학교, 연세대학교 등 다수 - 병원 : 단지내 상가 - 편의시설 : 풍부, 단지내 상가(롯데몰) - 녹지 : 풍부, 단지내 우수, 주변 공원 다수 - 지역 호재/악재 : 바로 옆쪽으로 송도아메리카타운2차, GTX-B노선




3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(유**)

- 전입일자 : 2017-06-30 - 확정일자 : 2017-06-30 - 보증금 : 1.5억원 - 특이사항 : 대항력있는 임차인, 경매신청인(임차권등기)


세입자 유**씨가 점유하고 있습니다. 아마 현재는 다른 곳으로 전입해있지않을까 예상되는데, 주택임차권등기는 주로 다른 곳으로 이사하여 전입신고가 필요한 경우, 현재 살고 있는 집의 권리순위를 보존하기 위해서 사용됩니다. 현재 거주중이면서 불안한 마음에 등기한 것일 수도 있을 것 같긴합니다. 자신의 보증금을 지키기위해 해야할 일은 똑똑하게 잘하고 있습니다. 낙찰받았다가는 세입자의 전세보증금을 모두 물어줘야합니다. 송도롯데캐슬캠퍼스타운 오피스텔이 많이 나오고 있습니다. 다른 물건을 보는게 좋을 듯합니다.


4. 로드뷰





첫번째 사진에서 지하주차장 뒤편으로 멀리 보이는 고층아파트는 송도롯데캐슬캠퍼스타운 아파트입니다. 오션뷰, 이곳에서는 하버뷰라고 하는데, 아무튼 멋진 뷰를 자랑하는 곳입니다. 사건 물건은 202동으로 큰 상가를 끼고 있습니다. 길쭉하게 높은 아파트 옆으로 나즈막하게 붙어있는 건물이 상가건물입니다. 가까이서 보면, 이렇게 사진으로보면 그닥 높다는 느낌이 안드는데, 한블럭 정도 떨어져서 이곳을 바라보면 '진짜 길쭉길쭉 높구나' 싶습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-09-13

 소유권이전 

 김**

 - 

 2017-12-22 

 근저당권설정 

 지성파이낸스대부

 225,000,000원 

 2018-09-10 

 주택임차권등기

 유**

 150,000,000원 

 2018-11-20

 가압류 

 리얼코리아펀딩대부 

 100,000,000원 

 2019-06-19 

 강제경매개시 

 서울보증보험 

 150,000,000원 

 2019-07-05

 가압류 

 하나은행 

 20,969,435원 


세입자 1990년생 유씨가 잘 대처했습니다. 전입일자와 확정일자를 갖춘 대항력있는 임차인이라 시간이 지나 경매로 나올때를 기다려도 상관없지만 다른 곳으로 이사를 가 전입신고를 해야해서 순서 보존을 위해 임차권등기를 했고, 이 임차권등기를 통해 강제경매개시한 사건입니다. 

6. 시세조사




매매는 1.59~1.65억원, 전세는 1.40~1.50억원, 월세는 5000만원에 35만원으로 조사됩니다. 실거래가상에서는 1.65억도 보이고, 1.50억도 보이는데 현재 올라온 매물로 가격을 확인해보니 대략 1.40~1.50억원 대 인것으로 보입니다.




평면도에서와 같이 단지안쪽으로 보고 있는 방향이 그닥 좋은 물건은 아닙니다. 아래의 사진은 남서향으로 바깥쪽을 보고 있는 물건으로 동일 평형입니다. 방 사이즈와 구성이 이리되어있다고 보시면 되겠습니다. 





최근에 공실로 올라온 매물이 있기에 다음부동산에서 내부를 찍은 사진을 가져와봤습니다. 수납공간이 크고 좋은 것 같습니다. 두번째 사진을 보면 송도 아메리카타운과 전에 소개해드린 해모로 월드뷰가 보입니다. 저곳도 매우 높은 건물입니다만, 이렇게 롯데캐슬 높은층에서 찍어두니 그리 높아보이지 않습니다. 전자레인지, TV, 침대정도가 있으면 불편없이 살수 있을 텐데, 제가 집주인이라면, TV, 전자레인지, 침대, 에어후라이어 등의 가전까지 넉넉히 사다두고 풀옵션이라고 안내하면서 세입자를 구할 것 같네요. 좋은 집입니다.


7. 낙찰결과



오래간만에 경매사이트 접속해서 결과를 조회해보았습니다. 물건 분석해두고, 결과를 적어두지 않았던 몇몇 물건의 결과를 알려달라는 댓글이 있었습니다. 제 직무유기를 인정하고 지난 결과를 찾아표기하고 있습니다. 

이 물건은 초보자들이 저지르기 쉬운 물건입니다. 권리분석에 보면 대항력이 있는 물건으로 잡으면 안된다고 되어있는데, 벌써 4차에 누군가가 7510만원으로 잡은 겁니다. 이리되면 7510만원에 대항력있는 임차인의 보증금 1.5억까지 해서 2.2510억원에 집을 사는 것입니다. 그러니 4차에 잡았던 사람이 미납으로 다시 경매에 나온 것이죠. 4차에서도 단독입찰이였습니다. 이런 물건은 들어가면 곤란합니다. 7차에 다시 낙찰되었는데 이마저도 비쌉니다. 포기할까 말까 고민중일텐데 어떻게 될지는 지켜봐야겠네요.


최고가매수신청금액 31,670,000원(19.43%)
입찰 2명, 낙찰자 : 인천
차순위금액 28,300,000원
매각결정기일 : 2020.09.28

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. BlogIcon 후까 2019.12.05 15:02 신고

    집 수리비까지 생각해야 한다면 꽤.. 들겠네요

  2. BlogIcon H_A_N_S 2019.12.05 17:28 신고

    권리관계를 잘 이해하고 덤벼야지 자칫하면 덤터기 쓰겠네요. 향이 조금 아쉬워도 구조는 잘 빠졌네요ㅎㅎ

  3. BlogIcon Laddie 2019.12.05 20:48 신고

    살고싶은 멋진 송도 오피스텔 물건이네요 😄

  4. BlogIcon 오렌지훈 2019.12.05 22:05 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  5. BlogIcon 키리나 2019.12.05 22:40 신고

    임차인이 잘 대처를 했군요. 별로 안좋은 물건 같은데 라미드니오니님께서 다시 좋은 물건이라고 해서 헛깔리네요. 잘 보고 갑니다.

  6. BlogIcon 버블프라이스 2019.12.06 05:48 신고

    오늘은 송도롯데캐슬캠퍼스타운 매물 분석을 해주셧군요?
    덕분에 잘 보고 갑니다^^
    영하권 날씨로 상당히 춥습니다. 건강 유의하시길 바래요-

  7. BlogIcon 空空(공공) 2019.12.06 07:26 신고

    대항력있는 임차인이 있으니 그 부분 잘 고려해야겠네요^^

  8. BlogIcon 부자미소 2019.12.08 06:09 신고

    대항력있네요~~ 오피스텔은 소자본으로 투자하기좋은상품인데말예요~~
    잘보고갑니다^^