[오피스텔 경매]연수동 중심상권, 연수프라자

연수동 중심상권, 연수프라자

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 508334 임의경매 입니다. 연수동은 매우 깨끗합니다. 가보시면 도로에 가로수도 많고 건물도 깨끗합니다. 도로도 잘 닦여있습니다. 저는 연수역 바로 옆으로 연수 푸르지오 오피스텔 물건에 몇차례 임장을 다녀온 적이 있어 살기 좋은 곳이구나 했었는데, 중심상권의 딱 중심쪽 입지좋은 연수프라자 오피스텔이 매물로 나왔더군요. 위치도 좋고 년식도 괜찮은 수익형 부동산이다 단박에 생각이 들었습니다. 어떤 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 연수구 연수동 597-4, 연수프라자 618호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 87,000,000원 - 최저가 : 42,630,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 25.44㎡(약8평) - 건축연도 : 2002년 - 방개수 : 1/1 - 세대수 : 39세대/1동 - 주차여부 : 가능(지하주차장 있음) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 오피스텔 다수, 아파트대단지 주변

흔한 7~8평형 사이즈의 오피스텔입니다. 이렇게 7~8평 오피스텔은 가장 흔한 형태로 어느지역이든 상관없이 방구조를 살펴보시면 됩니다. 지금 이 연수프라자 오피스텔 물건은 정사각형이 아니라 길쭉한 사각형 형태입니다. 약간 통로같은 느낌의 구조입니다. 다년간(?) 오피스텔, 원룸, 고시텔을 경험해본 제게는 익숙한 구조이긴 하지만 제가 싫어하는 구조입니다. 건물의 뒷쪽에 그러니까 지하주차장 진입로 위쪽에 위치한 방입니다. 건물에 가려지지 않고, 창도 나있으니 생활하기 답답한 느낌은 안듭니다. 괜찮은 방입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 50m 버스정류장, 450m 연수역 - 학교 : 한오름대안학교, 청량초등학교 - 병원 : 건물내 상가 - 편의시설 : 우수, 건물내 상가 - 녹지 : 보통, 주변 가로수 풍부, 공원 다수 - 지역 호재/악재 : 지적도상 번화가 중심

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(포스코건설)

세입자로 누가 들어와있는지는 안나와있습니다. 아마 포스코건설이 전세권설정 계약하면서 직원이 살았을 것입니다. 주택임대차보호법상 기업은 임차인으로 안봅니다. 그래서 기업에서 임직원에게 숙소를 제공하고자 전세나 월세 계약을 할때 이렇게 전세권설정을 합니다. 집이 비어있을 것이라고 생각합니다. 깨끗한 집으로 바로 운영이 가능할테지만, 전세보증금이 8000만원이나 있습니다. 이 물건은 거르시고 이 연수프라자 물건이 다음에 나오면 한번 노려보면 좋을 듯합니다.

4. 로드뷰

번화가 중심입니다. 연수프라자는 번화가 입구쪽으로 오피스텔로 좋은 위치입니다. 8층에 골프연습장, 1층부터 5층까지 식당과 PC방 등 아주 혼자 살기에는 제 개인적으로 보기에는 딱 좋은 그런 곳입니다. 맞은편에는 큰 주차장과 오피스텔이 하나 더 있습니다. 이 오피스텔은 연수프라자 오피스텔보다는 사이즈가 조금 더 큰 듯하며 가격대는 9000만원정도로 매물이 올라와 있습니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2012-09-27	소유권이전	김**	98,900,000원
2015-11-10	전세권(전부)	포스코건설	80,000,000원
2019-04-23	임의경매개시	포스코건설	80,000,000원

포스코건설에서 임직원 숙소로 임대를 했다가 임대인이 전세금을 반환하지 못해서 경매로 나온 것으로 보입니다. 전세권설정 종료기간이 2017.11.09 그러니까 전세권 설정일로부터 2년이였는데 그로부터 2년이 지났네요. 임대인의 집주소(지도의 링크가 열리지않아 대략 주소만 기재하겠습니다. 경기도 고양시 덕양구 고골길)를 따라가보니 재산이 매우 많은 사람인 것으로 보이는데 전세 보증금 8000만원을 돌려줄 돈이 없을만치 상황이 안좋은 모양이네요.

6. 시세조사

매매는 8000~8500만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 45만원으로 조사됩니다. 매매가는 근저당 가격을 역산하여 계산하였습니다. 집 내부를 잘 찍어놓은 것이 두집이나 있어 가지고 와봤습니다. 2018년 07월에 직거래로 나온 물건입니다. 당시에는 500만원에 45만원 월세로 매물이 올라와있습니다. 에어컨, 세탁기, 냉장고, 전자레인지, 인덕션, TV 다 갖춰져있습니다.

아래의 물건은 임대인이 도배하고 조명을 밝은 것으로 바꾼듯 합니다. 2019년 03월에 거래가 된 것인데, 마찬가지로 500만원에 45만원으로 임대되었습니다. 이렇게 같은 집이라해도 조명과 도배만으로도 완전 새집으로 보일 수 있습니다. 이케아에서 소품 몇개 사서 가져다놓으면 세입자에게 어필할 수 있을 것입니다.

1인 침대는 아마 임대인이 자비로 들여놓은 것 같습니다. '피터팬의 좋은방 구하기'에 비용을 내고 물건을 내놓으면 월 1만원으로 노출을 잘 시켜줍니다. 저는 두어번 사용해보았는데, 그냥 조바심내지말고 무료 물건 내놓기로 해두어도 거래가 됩니다.

이곳은 6, 7층이 오피스텔로 보입니다. 8층에는 골프연습장이 있습니다. 앞건물도 비슷한 크기라 시야를 가리거나 하지않아 적당하고 좋습니다. 혼자 살기에 좋은 오피스텔입니다. 다만 관리비가 월평균 10만원으로 높은편입니다. 세입자 입장에서는 월세 45만원에 10만원 관리비이기 때문에, 월세를 55만원으로 계산할테니까 말이죠. 이점을 염두에 두기만 하면 이 물건 운영은 어렵지않을 것입니다.

7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재

집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.

최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)

입찰 4명, 낙찰자 : 최**

차순위금액 25,900,000원

매각결정기일 : 2019.10.11

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