[빌라 경매]집은 역시 네모 반듯해야, 학익동 세일빌라

집은 역시 네모 반듯해야, 학익동 세일빌라

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 16026 임의경매 입니다. 전에 한번 소개드렸던 학익동 현석빌라의 바로 뒷 건물이네요. 네이버 지식in에서 관련 지식이 없이 입찰하시려고 하는 것 같아서 답변을 달면서 몇가지 고려해야할 사항에 대해서 말씀드렸었죠. 또한 학익동은 담보대출시에 은행에서 약간 기피하는 지역이니 이것도 고려해야만 합니다. 학익동 물건은 수요가 많긴합니다만 아주 저렴하지 않으면 세입자를 구하기 힘들기 때문에, 신중히 입찰을 고려해야만 합니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 학익동 312-155, 세일맨션 301호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 78,000,000원 - 최저가 : 78,000,000원(신건) - 면적 : 35.97㎡(약12평) - 건축연도 : 1997년 - 방개수 : 3/1 - 세대수 : 10세대/1동 - 주차여부 : 불가(집앞 공영주차장 이용) - 건물방향 : 남향(건물과 건물사이에 가려짐) - 외관노후 : 노후 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 부족, 골목으로 진입해야함 - 인근공급량 : 다세대주택 밀집지역

전에 소개드렸던 것처럼 학익동은 제가 선호하는 동네는 아닙니다. 진입하는 곳 자체도 골목이고, 안쪽에는 빌라가 너무나 촘촘히 들어서 있어 저라면 이곳으로 들어가고 싶다는 생각이 들지 않기 때문에 입찰을 고려하지 않습니다. 네이버 지식iN에 입찰을 하시려는 분이 계시기에 고려해야할사항에 대해 설명해드리고, 신중히 입찰하시라고 말씀 드렸습니다. 아래에 방의 평면도가 있는데 평면도를 보시면 모양이...네모 반듯하지 않습니다. 이 학익동 물건이 소개될 때, 집이 반듯한 모양이 없는데 우후죽순으로 집을 지어올려서 그렇습니다. 학익동 재넘이길로 빌라를 따라오르다보면 길 중간중간에 갑자기 빌라가 튀어나옵니다.(기피지역 확인하기) 그럼 그 빌라를 돌아서 올라야하죠. 이곳 물건은 잘 고민에 고민해서 입찰해야합니다. 신건으로 나온건 거르시고 2~3차례 유찰된 이후 입찰해보는건 어떨까합니다.

2. 지역분석

- 교통 : 200m 버스정류장(언덕길이라 정류장까지 거리가 가까운 것임) - 학교 : 인하사대부속중학교, 부속고등학교, 인하공전, 인하대학교 - 병원 : 200m 학익사거리 부근 - 편의시설 : 부족, 학익사거리부근 - 녹지 : 부족 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(박**) - 전입일자 : 2016-04-19 - 확정일자 : 2016-04-19 - 보증금: 2300만원

세입자 박**씨가 점유하고 있습니다. 2016년 04월에 전입, 확정일을 받았고, 보증금 2300만원으로 소액임차인의 지위를 갖고 있습니다. 집이 이렇게 생긴 곳은 가구를 들여놓기도 애매하고 여러모로 불편이 많습니다.          

4. 로드뷰

샤시가 오래된 샤시입니다. 집안쪽으로만 수리를 해서 세입자를 들인 것이라고 보면 되겠습니다. 소유자 유씨가 매매해서 세입자 받고 바로 경매에 나온 물건인데, 이 물건은 전체적인 집수리가 있어야할 것입니다. 지난주 인천지법을 소개드렸었는데, 인천지법에서 제가 입찰하고 산책비스무리하게 임장다니는 경로입니다. 눈에 익은 주안동도 보이는데, 이렇게 3개의 동네가 붙어있습니다. 인천지법을 정면으로 왼편으로 주안동, 오른편으로는 학익동, 재넘이길을 넘어서면 용현동이 있습니다. 인하대 학생들이 용현동과 학익동, 주안동을 찾는 것도 싸면서 걷기에 너무 멀지도 않기 때문입니다.(멀기는 멉니다.)

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2016-03-25	소유권이전	유**	70,000,000원
2016-03-25	근저당권설정	스탠다드차타드은행	50,400,000원
2019-05-24	강제경매개시	광주은행	13,015,120원
2019-05-31	압류	국민건강보험공단	-
2019-06-07	임의경매개시	스탠다드차타드은행	41,141,056원

4000만원 가량 빌려서 집을 샀었던 것으로 보입니다. 등기부를 보면, 소유자 1980년 유씨가 동춘동에 사는 동생1981년생 유**에게 증여했다가, 사해행위로 취소되고...다양한 방법을 많이 시도한 것으로 나옵니다. 이 물건만 놓고 봤을때는 2016-03의 근저당권이 말소기준이 되고, 낙찰되면 세입자에게 전액 배당되므로 문제될만 한 내용은 없습니다.                            

                   

6. 시세조사

매매는 4500~4800만원, 전세는 2000만원, 월세는 300만원에 25만원으로 조사됩니다. 피터팬의 좋은방구하기와 레몬테라스에서 검색해보니 세일멘션으로는 검색되는 물건이 없습니다만 학익동으로 검색해서 비슷한 사이즈의 방을 찾아보시면 다양한 방 사진을 확인하실 수 있습니다. 전용이 35인데, 작은편에 속하는 집입니다. 작은편인데다가 집 구조가 삐딱하기 때문에 가구나 가전이 한두개 들여놓으면 방은 못쓴다고 보면 맞습니다. 이렇게 반듯한 구조가 아니면 공간이 떠서, 곰팡이 슬기 딱 좋습니다. 이 점 염두해두어야합니다.

7. 낙찰결과

맙소사! 싶은 금액으로 낙찰되었습니다. 정말 이해하기 힘든 금액인데, 차순위금액도 유사한 금액이 나온 것으로 보아 주변에 호재가 있는 것인가 싶은 생각도 듭니다. 지난주에 가봤을 때만해도 아무 변화도 느끼질 못했는데, 왜 이리 높은 가격에 낙찰되었는지 의문이네요. 이 빌라 인근을 매입해서 개발을 한다면 또 모를까? 이렇게 빌라가 120%에 낙찰되는 것은 정말 오래간만에 보는 것 같습니다. 곧 법원에 갈일이 생길텐데, 그때 주변을 다시 찬찬히 둘러봐야겠습니다.

최고가매수신청금액 92,216,000원(118.23%)

입찰 9명, 낙찰자 : 이**

차순위금액 89,010,000원

매각결정기일 : 2019.11.04

    

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