[아파트 경매]재넘이길 지나 평지, 용현동 태화아파트

재넘이길 지나 평지, 용현동 태화아파트

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 27852 임의경매 입니다. 이주변은 제가 인천지법에서 경매 입찰하고, 빌라 임장시작지점입니다. 학익시장을 지나 인하사대부고가 있는 쪽으로 골목을 따라 오르면 경사가 매우 가파른 길이 나오는데 이 길의 이름이 바로 재넘이길입니다. 이 재넘이길 주변으로는 빌라가 어마어마하게 많이 들어서 있습니다. 길이 삐뚤삐뚤한데, 좁은 곳에 빌라를 올리기 위해 도로를 조금씩 침범(?)한 빌라도 있고 아주 정신없습니다. 전에 담보대출도 잘 안나올 수 있다는 곳으로 소개를 해드렸던 곳이죠. 이 고갯길을 넘고 나면 그나마 얕은 경사지대가 나오는데 바로 이 물건이 있는 곳부터 시작됩니다. 어찌되었건 이 주변에서 이런 평지에 있는 집은 아주 인기가 높습니다. 수요자를 찾기 쉬운 좋은 물건인 것인데 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 용현동 47-12, 태화아파트 가동 203호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 130,000,000원 - 최저가 : 91,000,000원(감정가의 70%, 2회 유찰, 1회 미납) - 면적 : 71.212㎡(약24평) - 건축연도 : 1984년 - 방개수 : 3/1 - 세대수 : 40세대/2동 - 주차여부 : 가능 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 다세대주택 밀집

집의 크기가 큰편입니다. 매우 오래된 아파트이긴 하지만 관리가 매우 잘되어 있습니다. 외벽도 깨끗하고 주차공간도 넓직넓직하고 볕도 잘들고 정말 좋습니다. 무엇보다도 주변에 비슷한 시기에 지어진 다세대주택에 비해 위치도 좋고 평지에 가까운 경사를 갖는 아파트라 좋습니다. 40세대로 크진 않지만 수요가 많아 운영하기 좋을 아파트입니다. 집이 큰편이라 중고등학생의 자녀를 데리고 살아도 큼직한 방한개를 줄 수 있는 그런 집입니다. 아무래도 오래된 집이다보니 낙찰받아서 집을 어떻게 예쁘게 꾸미느냐가 관건이 될 것 입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 200m 버스정류장 - 학교 : 인하사대부고, 인하사대부중 - 병원 : 300m 큰길 - 편의시설 : 보통(100m 이내 중형 마트, 집앞 소형 마트) - 녹지 : 보통, 아파트 앞쪽 언덕에 작은 공원 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(이**) - 전입일자 : 2018-02-02 - 확정일자 : 2015-10-14 - 보증금 : 5000만원

세입자 1945년생 이**씨가 딸과 함께 점유하고 있습니다. 주택임차권 등기(점유 유지한채 다른 곳으로 전입신고)를 하고 숭의동으로 전입을 했으나, 권리상 대항력이 없습니다.

4. 로드뷰

약간 지저분해보이긴 하지만 샤시는 한번 수리가 된 것으로 보입니다. 바로 아래층의 오래된 샤시를 보면 바로 알 수 있습니다. 집안쪽으로 리모델링을 하면 될 것입니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2007-01-25	소유권이전(증여)	정**	-
2012-10-23	근저당권설정	영도새마을금고	84,000,000원
2018-05-15	임의경매개시	청학2동 새마을금고	65,636,950원

압류, 가압류도 없고 근저당에 의해 경매로 나왔습니다. 아주 권리가 깨끗한 물건으로 낙찰받아 잘 꾸기만 하면 됩니다.

6. 시세조사

매매는 1.00~1.05억원, 전세는 6000만원, 월세는 1000만원에 50만원(최근 거래내역)으로 조사됩니다. 아래의 올수리로 약간은 고급지게 리모델링된 집은 현재 2019년 10월 11일에 직거래로 피터팬의 좋은방 구하기 매물로 나온 물건입니다. 1000만원에 50만원 월세로 매물이 올라와있는데, 인기가 없을법한 4층인데도 집을 워낙에 예쁘게 꾸며서 젊은 부부를 타겟으로 나와있습니다.(집내부 사진이 자세히 나오는데, 더 보시고자 하면 링크를 참고하시기 바랍니다.)

2018년에 거래된 2층 물건이 1.23억원, 4층이 1.30억원에 거래되었는데, 수리된 집일 것입니다. 수리안된 집이 1억일 것이고 집수리를 최대한 잘해서 내놓는다면 1.3억이상에도 거래될 것입니다. 더구나 가장 인기있는 2층 물건이니 잘 꾸미면 좋을 것 같습니다.

7. 낙찰결과

이렇게 경매 낙찰 결과를 어떻게 알 수 있느냐고 묻는 분이 계신데, 다음의 글을 확인해주시면 됩니다.(경매결과 확인하기)약간은 높은 금액에 낙찰된 것이 아닐까하는 생각이 듭니다. 취등록세와 수리가 필요할텐데, 수리가 들어가면 대략 1.10억원은 들 것입니다. 뭐 예쁘게, 잘 꾸며서 1.3억이상에만 판다면 이것도 괜찮을 것입니다. 2차에 한차례 유찰되었습니다. 시세파악이 잘못되었던 탓에 급매가보다 높게 낙찰받았다가 미납했던 물건입니다. 이렇게 미납이 발생하면 입찰보증금은 20%가 됩니다.(최저가 910만원 * 2 = 1820만원) 참고하시기 바랍니다. 

최고가매수신청금액 94,780,000원(72.91%)

입찰 2명, 낙찰자 : 김**

차순위금액 93,311,110원

매각결정기일 : 2019.10.01

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