[아파트 경매]임장을 통한 시세파악은 필수, 옥포동 성은아파트

임장을 통한 시세파악은 필수, 옥포동 성은아파트

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 4965 임의경매 입니다. 네이버 지식in에 소개드렸었던 물건으로 지난 주에 낙찰되었던 물건입니다. 네이버 지식in에 경매 권리분석에 관한 질문이 하루에도 10건 이상씩 등록되더군요. 저는 네이버 지식in에는 주로 가벼운 질문들이 올라올 것이라고 여겨왔고, 그에 맞는 가벼운 답변들만 있을 것이라고 생각했었는데 전혀 그렇지않았습니다. 전문가의 영역이더군요. 전문가분들도 많지만 저는 제가 아는 수준에서 답변을 남기면서 도움을 주고 있습니다. 이 물건도 경매를 처음 시작하신다는 분이 낙찰받고자 하시기에 제가 아는 수준에서 답변을 드렸었는데, 낙찰자가 그 질문자님인지는 잘모르겠네요. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 경상남도 거제시 옥포동 1271-1, 성은아파트 104동 301호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 78,000,000원 - 최저가 : 25,559,000원(감정가의 33%, 7회 유찰) - 면적 : 59.47㎡(약20평) - 건축연도 : 1992년 - 방개수 : 3/1 - 세대수 : 250세대/6동 - 주차여부 : 가능 - 건물방향 : 남서향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 덕산아파트 대단지

인기있는 20평형 소형 아파트로 가격도 매우 좋은 것 같습니다. 거제시 옥포동쪽은 조선소와는 거리가 제법되지만, 오래된 아파트 단지쪽으로 수요도 많은 편이고 운영하기 좋은 아파트입니다. 특히나 이 평형은 싱글족, 신혼부부에게 매우 인기가 좋은 평형이죠. 바로 앞에는 진목초등학교가 있습니다. 초등학교도 품고 있으니, 제가 딱 좋아하는 그런 물건입니다. 시세를 잘 확인해보고, 수요조사만 된다면 바로 낙찰받아 운영하면 그만인 그런 집인 것으로 보입니다. 제가 조선업이 박살난 약 3년전에 거제도로 여행을 다녀와봤었는데, 이곳은 경기가 많이 안좋았던 것으로 기억합니다. 물론 그 위쪽으로 울산, 창원과 같은 경남 부근 대도시도 매우 좋지않다고 듣긴했었죠. 아무튼 시 전체에 조선업과 관련되지 않은 것은 없는 것 같았던 거제시인데, 세입자만 잘 받으면 괜찮은 물건이란 생각이 듭니다.

2. 지역분석

- 교통 : 700m 버스정류장 - 학교 : 진목초등학교 - 병원 : 1km 거제 경찰서 부근 - 편의시설 : 보통, 덕산아파트 단지 상가 - 녹지 : 풍부, 낮은 동산위에 지은 아파트 단지 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

3. 점유자정보

- 점유자 : 채무자(정**)

채무자 1960년생 정**씨가 점유하고 있습니다. 2007년에 부모님으로부터 상속받은 집인 것으로 나오고, 이곳으로 전입신고(1996년 10월)되어있는 실제 거주자입니다. 빚독촉으로 시달렸을 것 입니다. 약간의 이사비를 건내면 수월히 명도를 진행할 수 있으리라 생각합니다.

4. 로드뷰

다른 층과는 달리 붉은 박스안의 오늘 물건을 보니, 샤시를 한번 교체한 모습입니다. 상태가 그리 깨끗한 샤시는 아니지만, 수리가 필요한 정도의 샤시는 아니니, 화장실, 주방정도 수리해서 세를 놓으면 좋을 것 같습니다. 지적도상 아파트가 좀 조밀하게 붙어있다했더니, 동산 위에 지은 집이라 단지안에도 오르막이 있습니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2007-01-25	소유권이전(증여)	정**	-
2012-10-23	근저당권설정	영도새마을금고	84,000,000원
2018-05-15	임의경매개시	청학2동 새마을금고	65,636,950원

압류, 가압류도 없고 근저당에 의해 경매로 나왔습니다. 아주 권리가 깨끗한 물건으로 낙찰받아 잘 꾸기만 하면 됩니다.

6. 시세조사

매매는 3800~4000만원, 전세는 2500만원, 월세는 100만원에 15만원으로 조사됩니다. 아래의 실내가 깨끗하게 정리된 집은 2015년 04월에 직거래로 나온 물건입니다. 당시에는 1000만원에 60만원 월세로 매물이 올라와있는데, 가격이 쎄다 싶어서 확인해보니 실거래가도 그리 잡혀있습니다. 이때쯤이 부동산 경기가 꼭지였던 것으로 보입니다.

최근에 거래된 2층 물건이 3500만원에 거래되었는데, 수리 안된 집이고 집수리하여 내놓으면 4000~4500만원까지도 올릴 수 있을 것이라 생각합니다.

7. 낙찰결과

좋은 가격에 낙찰된 것처럼 보입니다만, 차순위 금액쯤까지 내려야하지 않나 싶은 생각이 듭니다. 실거래가 급매로 거래된 가격이 3500만원이라면, 그것도 인기있는 2층 집입니다. 그렇다면 3000만원이하에는 낙찰받았어야하지 않나 싶습니다. 최고가매수신청금액에 취등록세, 집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.

최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)

입찰 4명, 낙찰자 : 최**

차순위금액 25,900,000원

매각결정기일 : 2019.10.11

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