[아파트 경매]초등학교를 품은 아파트, 향남읍 넓은들마을

초등학교를 품은 아파트, 향남읍 넓은들마을  

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 9209 임의경매 입니다. 초품아, 숲세권, 역세권, 스세권, 맥세권 등등 입지를 나타내는 참 다양한 용어가 있는데, 그중에서도 가장 영향력 있는 것은 역시 역세권과 초품아가 아닐까 합니다. 오늘 소개 물건은 버스정류장의 역세권(?)과 초등학교를 바로 옆에 끼고 있는 살기 좋은 아파트 물건입니다. 이름만으로는 촌이라고 생각하기 쉬운데, 제약단지가 있는 곳으로 아파트 대단지가 자리잡고 있는 번화한 계획도시입니다. 아주 깨끗하고 구획도 잘 나뉘어져있죠. 그 향남읍에 중심부쪽 시범단지가 물건이 나와 들여다보았습니다. 무슨 사연이 있는지 함께 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 향남읍 행정리 443, 향남시범넓은들마을신명스카이뷰 309동 302호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 250,000,000원 - 최저가 : 175,000,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 84.99㎡(33평) - 건축연도 : 2008년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 536세대/9동 - 주차여부 : 1.08대 - 건물방향 : 남서향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 넓은들마을 단지로 아파트대단지

역시 시범단지네요. 주변환경도 좋고, 잘 꾸며져있습니다. 우미린, 신영지웰, 에일린의뜰, 신명스카이빌 이렇게 4개의 브랜드가 한 꼭지씩 차지하고 있습니다. 중간에는 한울초등학교, 평원공원이라는 큰 공원, 향일고등학교가 자리잡고 있는 아주 좋은 위치네요.

2. 지역분석

- 교통 : 20m 버스정류장(단지 출입구마다 버스정류장) - 학교 : 한울초등학교, 향일고등학교 - 병원 : 20m 단지상가 및 정문앞 상가, 화성중앙병원 - 편의시설 : 풍부, 단지 및 정문 상가 - 녹지 : 풍부, 중상급 규모의 공원형성되어 있음 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(김**) - 전입일자 : 2017-02-24 - 확정일자 : 2017-03-13 - 보증금 : 2억원

세입자 김씨는 전입일자와 확정일자를 갖추었지만, 이렇게 보증금이 큰 경우는 보호받기 어렵습니다. 부동산 매매거래시에 반드시 등기부등본을 확인하는 방법 밖에는 수가 없습니다. 경매를 신청한 말소기준이 되는 권리가 2009년에 설정된 근저당권(3600만원)인데, 세입자가 소유주 대신 채무를 갚거나(대위변제), 낙찰을 받는 방법을 고려해봐야할 것입니다.

4. 로드뷰

2008년에 지은 아파트로 화장실과 주방정도만 개보수하고, 조명만 멋지게해도 좋을 것입니다. 위치와 집만 두고보면 실거주로 낙찰받으면 참 좋겠다싶긴한데, 명도가 어려울 것 입니다. 세입자가 보증금을 지키기위해, 대위변제하거나 본인이 낙찰을 받을 것입니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2009-04-17	소유권이전	장**	-
2009-04-17	근저당권설정	농협은행	36,000,000원
2018-04-13	압류	국민건강보험공단	-
2018-05-02	압류	예산세무서	-
2018-09-04	가압류	경기신용보증재단	7,270,000원
2018-11-07	압류	평택세무서	-
2019-04-05	압류	평택시	-
2019-04-19	임의경매	농협은행	30,192,756원
2019-05-10	가압류	오케이저축은행	23,815,832원
2019-06-24	공매공고	예산세무서	-

국가기관에 채무가 있으면 국가기관은 압류를 하고, 이내 공매로 내놓습니다. 한국자산공사를 통해서 진행하는 경우가 많은데 이물건은 예산세무서에서 바로 진행한 것으로 보이네요. 채무자가 2009년 매매하면서 설정한 근저당금액이 적습니다. 세입자는 채무자의 채무를 대신 갚아주고 자신의 순위를 끌어올릴 수 있습니다. 2009년 근저당 3100만원에 나머지 압류채권과 경기신용보증재단채권 730만원, 다해서 넉넉히 5000만원으로 대위변제해서 자신의 권리를 끌어올리면 대항력을 갖출 수 있게됩니다. 아니면 직접 낙찰받아야하는데, 어느편이 나을지는 고민해봐야겠지만 대위변제쪽을 택하지않을까 합니다. 

6. 시세조사

매매는 2.35~2.50억원, 전세는 2.20억원, 월세는 3000만원에 75만원으로 조사됩니다. 네이버나 다음 부동산으로 들어가셔서 단지를 검색해보시면 실내사진도 많이 있으니 참고해보시면 되겠습니다. 구글에서 아파트명으로 이미지 검색해보셔도 많이 나오며, 인테리어업자분께서 집 리모델링한 사진이 많이 나올 것입니다. 낙찰받으시면 어떻게 꾸미면 좋을지 찬찬히 들여다보시면서 예산 잡아보시는 것도 도움이 되실 것입니다.

7. 낙찰결과

차순위금액과 1600만원정도 차이나네요. 1등이 약간 오바해서 낙찰받은 것은 아닐까 싶은 생각입니다. 향남읍에서도 입지가 얼마나 좋은지는 모르겠지만, 2등 금액정도가 적당하지 않았을까 싶습니다. 참고로 2등은 88.88%를 적어낸 것이네요. 제 기준으로 감정가의 90~95%는 입지도 좋고, 향후 상승가능성도 있어야 적어내는 금액인데, 입찰에 참여한 11명의 사람들은 이금액을 납득할 수 있을런지 모르겠습니다. 낙찰자의 이름은 이**씨로 여자이름으로 보이는데, 세입자의 아내가 아닐까 하는 생각도 해봤습니다. 세입자와 관계된 사람이 아니라면, 이물건 명도가 많이 어렵지않을까 생각됩니다.

최고가매수신청금액 238,000,000원(95.2%)

입찰 11명, 낙찰자 : 이**

차순위금액 222,200,000원

매각결정기일 : 2019.11.12

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