[오피스텔 경매]송도푸르지오월드마크

송도푸르지오월드마크

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안녕하세요, 라드온입니다. 경매블로거면서 오래 간만에 경매 물건을 소개드리게되었습니다. 지난해 12월에 소개드렸던 물건은 아직 대부분 진행중입니다. 역시 대항력이 있는 물건들이다보니 낙찰되지 않는데, 결과가 나오면 업데이트 소식을 공지사항에 게시하겠습니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 8780 임의경매 입니다. 송도 오피스텔 물건으로 역시 깨끗하고 좋은 물건입니다. 헌데 오늘 소개해드릴 물건은 이전에 소개드린 것과는 많이 다릅니다. 외국인 세입자가 점유하고 있는 왠지 어려울 것 같은 물건입니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 22-21, 송도푸르지오월드마크7단지 701동 306호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 243,000,000원 - 최저가 : 170,100,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 69.007㎡(약20평) - 건축연도 : 2010년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 56세대/1동 - 주차여부 : 2.1대 - 건물방향 : 남동향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 푸르지오, 힐스테이트 오피스텔 단지

지난번에 소개해드렸던 롯데캐슬 캠퍼스타운오피스텔이나 포스코 더샵 퍼스트월드처럼 연예인이 살고 있는 집을 촬영할 때 주로 나오는 집구조를 갖고 있는 그런 물건입니다. 방 2개에 넓은 거실이 있는 아주 잘 꾸며진 집입니다. 건축연도는 2010년으로 제법됩니다만, 2017년에 세입자가 들어온 것으로 미뤄보아 크게 손볼 곳없이 바로 운영 가능할 것이라고 생각되는 집입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 50m 버스정류장 - 학교 : 신정초등학교, 채드윅송도국제학교 - 병원 : 300m 이내 - 편의시설 : 보통, 1블럭 떨어진 하버뷰 아파트 단지 방면 - 녹지 : 보통, 바로 주변에 센트럴파크가 있음 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

3. 점유자정보

- 점유자 : 삼성바이오로직스(A씨)

- 전입일자 : 2017-08-14 - 확정일자 : 미상 - 보증금 : 220,000,000원 - 기타 : 대항력없는 세입자로 보증금 일부 배당받음, 외국인 점유중

삼성바이오로직스 본사가 송도에 있습니다. 이 삼성바이오로직스에 근무하는 여성 외국인 근로자 A씨가 점유하고 있습니다. 집행관의 현황보고서상 회사에서 자산관리자에 의해 관리되고 있는 것으로 보입니다. 전에 말씀드렸지만 기업의 숙소 이용을 위한 계약에는 주택임대차보호법이 적용되지 않기때문에 대부분 기업에서는 전세권설정을 하여 보증금을 보호합니다. 헌데, 이번 사례에서는 전세권설정이 되어 있지않습니다. 확정일자도 늦어 보증금을 전액 배당받지 못합니다. 이런 경우는 매물서에 아무것도 기록되지않는게 보통인데, 매물서상에 임차인 정보가 기록되어 있습니다. 외국인의 경우 확정일자가 없더라도 외국인등록일자라는 것이 따로 있습니다. 세입자의 권리부분 확인하는데 주력해야할 물건입니다. 현황보고서를 들여다보시면 집행관이 방문하여 세입자를 대면한 부분이 나옵니다. '현장에서 외국인 여자를 만났는바, 말이 통하는 성명 나이불상의 여자를 전화로 연결해서 확인한 내용은 1. 본건물의 소유자는 이**이고, 2.본 건물은 회사의 사택으로 이**와 계약하여 외국인이 거주하고 있다.3.회사자산관리담당자가 집행관의 업무폰으로 연락하겠다고 하여 기다려도 연락이 오지 않음. 4.현장에서 만난 외국인 여자는 집행관이 임차인의 권리신고에 관한 안내문을 전달하려 해도 말이 통하지 않고 막무가내로 화를 내 전달할 수가 없었음'이라고 기술하며, 회사자산관리담당자의 휴대폰 번호를 기재해두었습니다. 해당 번호로 전화하여 관련 내용을 물어보면 답해줄 수도 있을 것 같습니다.

4. 로드뷰

지도나 로드뷰로만 접하시면, 그냥 높다란 빌딩숲만 보입니다. 송도로 진입하는 주요 출입도로 부근으로는 상가가 있습니다. 메인도로인 만큼 상권도 좋고 오피스텔, 아파트 단지도 많습니다만 한꺼풀만 벗겨보면 대규모 상업시설이 입주예정인채로 오래도록 비어있는 땅이 보입니다. 항공뷰를 보시면 화살표가 있는 곳이 오늘의 물건 푸르지오월드마크 7단지 701동 물건입니다. 한블럭만 뒤쪽으로 가보면 광활한(?) 공터가 나옵니다. 상업시설 부지가 공터로 흉물스럽게 있어 주변 아파트시세가 송도의 다른 곳에 비해 낮습니다. 그렇다는 말은 이곳이 개발된다면 시세가 오를 수도 있다는 뜻이되겠지요? 발전의 여지가 있는 것으로 생각합니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2011-02-10	소유권이전	이**	-
2011-02-10	근저당권설정	신한은행	60,000,000원
2019-03-22	임의경매개시	신한은행	52,233,312원
2019-11-04	압류	연수구(인천광역시)	-

권리가 아주 깨끗한 물건입니다. 채무자 이씨는 2011년에 신한은행에 돈을 빌려서 오피스텔을 매매했습니다. 7년간 문제없이 잘 운영해오다가 이자를 제때 못 갚았습니다. 현재 이씨는 제가 일전에 소개해드렸던 송도 내에서 학군이 제일 좋고, 매매가도 높은 웰카운티단지에 거주중입니다. 자산이 있는 사람이 임대인이였는데, 뭔가 잘 안풀린 모양입니다. 

6. 시세조사

건물내 제일 큰 평형입니다. 세대수가 4세대로 너무 적어서 매물로 확인이 어렵습니다. '피터팬의 좋은집구하기'에서도 중간 평형만 보이고 큰 평형으로 소개된 물건은 찾을 수 없었습니다. 가장 많은 중간 사이즈 투룸이 네이버부동산과, 피터팬의 좋은집 구하기에 매물로 올라와있는 것이 확인 됩니다. 실거래가로 확인해보니 제일 작은 사이즈 물건이 2019년 05월에 1.25억원에 전세 거래된 집이 있습니다. 대형 평형은 2016년에 1.9억에 전세로 거래된 내역이 확인됩니다. 기업이 숙소로 쓴다고 넉넉히(?) 2.20억원에 전세 거래한 것이네요. 매매는 2.20억원, 전세는 1.80억원, 월세는 1000만원에 90만원으로 조사됩니다. 정확한 가격은 인근 공인중개사무소에서 확인해보면 될텐데, 인터넷에 소개된 가격만으로는 넉넉히 봐도 2.20억원이 안될 것으로 생각합니다.

7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재

좋은 가격에 낙찰된 것처럼 보입니다만, 차순위 금액쯤까지 내려야하지 않나 싶은 생각이 듭니다. 실거래가 급매로 거래된 가격이 3500만원이라면, 그것도 인기있는 2층 집입니다. 

최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)

입찰 4명, 낙찰자 : 최**

차순위금액 25,900,000원

매각결정기일 : 2019.10.11

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