라드온 이야기

안녕하세요 라드온입니다. 오늘은 대법원 경매 사이트 아파트 경매 물건을 정리해볼까 합니다. 대법원 경매 사이트에 아파트 경매 물건으로 올라온 것 중 눈에 띄는 물건을 쓰윽 훑어보면 좋겠다 싶은 물건입니다. 가벼운 마음으로 지역에 국한하지 않고 그냥 쓰윽 훑어보는 것으로 하려고 합니다. 전에도 말씀드렸지만, 제가 훑어보는 내용은 참고용으로 검토해주시기 바랍니다. 부동산대책으로 서울 뿐만 아니라 수도권 전역에 집사기가 너무나 어려워졌습니다. 서울 전역과 수도권 대부분에서 이제 주택담보대출이 많이 안나옵니다. 그래서 무주택자로 주택담보대출이 없는 분에 한해 부동산 경매로 접근하는 것도 좋겠다 싶었습니다. 대법원 사이트에서 아파트로 검색해서 눈에 띄이는 물건을 검색해보았는데 함께 들여다보시도록 하겠습니다.



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물건개요




0. 사건번호 : 2019타경528574 물건번호 1번

1. 입찰기일 : 2020.11.04

2. 소재지 : 인천광역시 부평구 대정로83, 15층 1510호(부평동 대준블루온)

3. 용도 : 오피스텔 

4. 감정가 : 101,000,000원

5. 최저가 : 49,490,000원(감정가의 49%, 2회 유찰)

6. 보증금 : 4,950,000원(최저가의 10%)

7. 면적 : 20.96㎡(6평)

8. 건축연도 : 2012년

9. 방개수 : 1/1

10. 세대수 : 144세대/1동

11. 엘리베이터 : 있음

12. 방범시설 : 우수


건물 용도는 아파트인데, 오피스텔과 함께 있는 아파트 물건입니다. 아파트와 오피스텔이 섞여있는 건물인데 오피스텔 부분입니다. 원룸의 오피스텔이라고 생각하시면 될 것입니다. 굴다리오거리라는 큰 번화가 주변에 있는 오피스텔이라 편의시설이 풍부하고 교통도 좋고 오피스텔 이용자가 좋아할만한 모든 요소가 있습니다. 6천만원대로 낙찰받으면 수익이 괜찮아보이는 물건입니다. 


지역분석


1. 위치 및 주위환경 : 굴다리오거리 북서측 인근 위치, 주상복합건물, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설등이 혼재하는 지역

2. 교통상황 : 제반차량 출입이 가능, 인근에 버스정류장 소재 

3. 건물의 구조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 15층 건물내 15층 1510호로서,

    - 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 대리석 마감

    - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감

    - 창호 : 샷시 창호

4. 설비내역 : 위생설비, 상하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음


이런 오피스텔은 주로 교통이 좋고 중심상가쪽에 위치하고 있습니다. 아무래도 이용자들이 대부분 젊은 미혼 직장인이 많을테니 중심상가에 가까워야 할 것입니다. 인천이나 서울쪽으로 셔틀버스도 주변에 있을 것이고 편의시설이 풍부해서 수요가 많습니다.


점유자정보



1. 점유자 : 세입자(김**, 원**)

2. 전입일자 : 김** 2019-08-01, 원** 2016-05-10

3. 확정일자 : 김** 2019-08-01

4. 보증금 : 김** 2500만원, 월차임 20만원

5. 기타 : 월세세입자


2016년 5월에 월세 계약을 한 세입자 원**씨가 보이고, 2019년 8월에 월세 계약한 김**살고 있습니다. 아마도 2019년 8월에 계약한 김**가 살고 있는 것이 맞는 듯합니다. 원**씨는 무시하셔도 될 것입니다. 보증금 2500만원에 월 20만원에 세입자가 살고 있습니다. 소액임차인으로 거의 대부분 배당을 받습니다. 대충 계산해보니 2400만원정도 배당됩니다. 한두달 정도 더 살다가 나가겠다고 버틸 수도 있겠지만 대화로 잘 풀어나가시면 될 것 같습니다. 위치도 좋고 가격대도 괜찮아서 입찰해도 좋아보입니다.


시세조사




경매로 오피스텔, 아파트가 나오면 네이버 부동산이나 다음 부동산을 찾아보시면 방 내부에서부터 외부까지 아주 자세히 보실 수 있습니다. 인터넷 카페나 블로그를 조금만 뒤져보셔도 내부 사진이랑, 구조에 대해 굳이 집을 찾아가서 안들어가보시더라도 대충 알 수 있습니다. 네이버 부동산에서 오늘의 물건, 대준블루온으로 검색해봅니다. 통짜방입니다. 집의 크기는 거의 비슷한데 위치에 따라 구조가 아주 조금 다릅니다. 사건물건 타입을 확인하여 방구조와 시세를 쉽게 확인할 수 있습니다. 물건 사이즈(전용부분)를 보시면 됩니다. 21.12 크기로 네이버 부동산에 매물로 나온 물건과 똑같습니다. 현재 매매로 거래되는 것이 보인 것은 없고 2015년정도에 거래되는 가격이 1억600만원 수준에서 거래되었습니다.   




월세로 나온 물건이 500만원에 월차임 38만원입니다. 융자금이 4800만원이 있으니 보증금을 많이 낮춘 것이네요. 집값을 1억이라고 가정하면 대출 4800만원, 세입자 보증금 500만원이면 투자금 4700만원입니다. 4800만원 월이자(3.5%)는 14만원입니다. 월차임에서 이자를 빼면 24만원, 연 288만원입니다. 4700만원 투자해서 288만원이면 투자금 대비 그리 괜찮은 투자는 아닌 것 같습니다. 그래도 수요가 풍부한 곳이니 공실없이 6% 수익이 나는 곳이니 자산가치로는 괜찮지 않나 싶기도 합니다. 


낙찰결과

1. 최고가매수신청금액 68,335,000원(67.66%)

2. 입찰 4명, 낙찰자 : 김**

3. 차순위금액 61,399,999원

4. 매각결정기일 : 2020.11.11


입찰기일 이후 낙찰결과확인하여 업데이트하도록 하겠습니다.

총 4명이 입찰하여 6833만원에 낙찰되었습니다. 차순위금액이 6139만원으로 2등과 차이가 700만원 이상 너무 비싸게 낙찰받은 것으로 보입니다. 그래도 수요가 많은 곳이니 얼른 현 세입자 명도해서 신규 세입자 받아 잘 운영하시면 돈이 돈벌어오는 매직을 경험하실 수 있으리라 생각합니다. 낙찰자분 축하드립니다.

오늘 하루도 고생많으셨습니다. 감사합니다. 


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