라드온 이야기

안녕하세요 라드온입니다. 오늘은 대법원 경매 사이트 오피스텔 경매 물건을 정리해볼까 합니다. 대법원 경매 사이트에 아파트 경매 물건으로 올라와 있는데 오피스텔 물건입니다. 고시촌으로 잘 알려진 관악구 신림동 오피스텔 중 눈에 띄는 물건으로 쓰윽 훑어보면 좋겠다 싶은 물건입니다. 전에도 말씀드렸지만, 제가 훑어보는 내용은 참고용으로 검토해주시기 바랍니다. 부동산 대책으로 서울 뿐만 아니라 수도권 전역에 집 사기가 너무나 어려워졌습니다. 서울 전역과 수도권 대부분에서 이제 주택담보대출이 많이 안나오기 때문입니다. 그래서 무주택자 또는 여유자금이 있어 주택담보대출이 없는, 주택담보대출이 필요 없는 분에 한해 부동산 경매로 접근하는 것도 좋겠다 싶었습니다. 대법원 사이트에서 오피스텔로 검색해서 눈에 띄이는 물건을 검색해보았는데 함께 들여다보시도록 하겠습니다.

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물건개요


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0. 사건번호 : 2019타경3760 물건번호 1번

1. 입찰기일 : 2020.11.03

2. 소재지 : 서울특별시 관악구 난곡로63길 26, 2층 201호(신림동 삼성아파트)

3. 용도 : 오피스텔 

4. 감정가 : 180,000,000원

5. 최저가 : 144,000,000원(감정가의 80%, 1회 유찰)

6. 보증금 : 14,400,000원(최저가의 10%)

7. 면적 : 32.4㎡(11평)

8. 건축연도 : 2012년

9. 방개수 : 1/1

10. 세대수 : 7세대/1동

11. 엘리베이터 : 있음

12. 방범시설 : 보통


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신림동 골목 골목마다 보이는 오피스텔 물건입니다. 난곡사거리에서 아무 골목이나 들어가보셔도 이런 풍경입니다. 임대인은 이 오피스텔에만 6개호실을 월세로 돌리고 있었습니다. 이렇게 한 곳에 예닐곱개 운영하시는 분이라면 분명 이곳에만 있지 않았을 것입니다. 주변에도 분명히 여러채 가지고 있었을 것입니다. 6개 호실이 모두 월세가 아니라 일부는 월세고 일부는 전세였습니다. 물건번호 1번에서 6번까지 나왔는데, 4개는 낙찰되었고 현재는 2개가 입찰 대기중입니다. 워낙에 조용하고 주거에 좋은 곳이라 한두개 운영해도 좋은 곳이 아닐까 싶습니다. 


지역분석



1. 위치 및 주위환경 : 난곡사거리 남서측 인근 위치, 공동주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설등이 혼재하는 지역

2. 교통상황 : 건물 내로 차량 출입이 가능, 인근에 노선 버스정류장 소재하고 있어 대중교통 이용 상황은 양호 

3. 건물의 구조 : 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 지하 2층/지상 10층 건물 중 2층 201호로서,

    - 외벽 : 화강석 붙임 몰탈위 페인팅 마감 등

    - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등

    - 창호 : 샷시 창호 마감 등

4. 설비내역 : 위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 되어 있음


역시 오피스텔이다 보니 주로 교통이 좋습니다. 다만 동네 특성상 중심상가쪽에서 보다 안쪽에 위치하고 있습니다. 원래 대로변에 위치하는 것이 보통이지만 이쪽은 골목 안쪽으로 보다 조용한 곳에 자리하고 있습니다. 서울에서도 저렴하기로 유명한 곳이다보니 미혼의 직장인들도 이 주변에 많이 살고 있습니다. 인천이나 서울쪽으로 셔틀버스도 주변에 있을 것이고 가까운 곳에 편의시설도 풍부해서 수요가 많습니다.


점유자정보


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1. 점유자 : 세입자(정**)

2. 전입일자 : 2014-09-27

3. 확정일자 : 2014-09-26

4. 보증금 : 10000만원(1억원)

5. 기타 : 전세세입자, 주택임차권자로 2016-04-29에 등기함


2014년 9월에 전세 계약을 한 세입자 정**씨가 전세 만기인 2016년 4월 29일 집을 비우고 다른 곳으로 전입신고하기 위해 임차권등기를 해두었습니다. 날짜만으로 미뤄보니 2014년에 들어가서, 2016년 초에 나가는 것으로 계약을 했습니다. 그런데 딱봐도 집주인이 돈을 안준 모양입니다. 임차권등기는 권리순위를 보전하면서 다른 곳으로 전입 신고할 수 있도록 마련된 제도적 장치입니다. 등기부등본을 봐야겠지만 아마 세입자의 권리순위가 빠르지 않을 것이고, 보증금(소액임차인도 아니라 배당순위가 늦을 것입니다.)을 모두 배당받지 못할 것입니다. 명도 저항이 있을 물건이란 것이죠. 낙찰받아도 명도 때문에 스트레스 받게 될 것입니다. 이런 물건은 거르시면 됩니다. 현재 다른 방도 함께 나와있으니 아예 다른 방을 찾아보시는 편이 더 낫습니다. 초보자가 낙찰받았다가는 마음 고생 심하게 할 수 있을 것 입니다.


시세조사


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세대수가 적다보니 매물로 나온 물건도 안보이고, 시세/실거래가로 검색되는 물건도 안보입니다. 이럴때는 감정평가사 마냥 주변에 비슷한 크기에 비슷한 조건을 갖고 있는 물건을 찾아 대충 그 시세로 잡으면 되는데, 바로 옆에 비슷한 규모, 사이즈의 오피스텔이 있었습니다. 사건 물건보다는 조금 작은 규모이지만 1평 단위로 가격을 나누고 평단가를 이 물건에 대입해서 계산하는 것으로 가격을 유추하면 됩니다. 바로 옆 한울오피스텔이 있습니다. 규모나 크기가 비슷하니 그냥 이시세로 봐도 무방할 것입니다. 


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월세로 나온 물건이 2000만원에 월차임 25만원입니다. 전세는 2014년과 비슷한 수준이네요. 현재도 9000만원 ~ 1억원에 거래되는 것으로 보입니다. 대충 계산해봐도 월차임이 너무 작아서 투자 대비 수입이 적습니다. 대출이라도 많이 나오면 괜찮은데 대출이 그리 많이 나오지도 않으면서 수입이 25~40만원 수준이라면 투자금이 너무 높아지면서도 수입이 너무 적은 것입니다. 저는 수중에 돈이 있다고 해도 이 곳에는 투자하진 않을 것 같습니다. 매력적으로 보이는 요소가 크게 없어보입니다.


낙찰결과

1. 최고가매수신청금액 153,000,000원(85.00%)

2. 입찰 1명, 낙찰자 : 경주최씨종문회

3. 차순위금액 -

4. 매각결정기일 : 2020.11.10


'이 물건 낙찰되면 안되는 물건인데...'라고 생각하고 있었는데 낙찰되었길래 이상하다했습니다. 채권자인 경주최씨준운공파종중와 관련되있는 것 같은 그룹이 단독입찰로 낙찰받았습니다. 경주최씨종문회에서 낙찰받았는데, 나머지 물건3개도 모두 이 그룹에서 입찰해서 낙찰받았습니다. 등기부등본을 살펴보니 경주최씨종문회 사람들(총 17명)이 건물을 올려서 보존등기를 한 것으로 나옵니다. 자세한 내막은 확인못했지만 채권자가 낙찰받아갔습니다.

오늘 하루도 고생많으셨습니다. 감사합니다. 


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  1. BlogIcon 파아란기쁨 2020.10.30 09:18 신고

    생각보다 월세 수익은 적게 나오는것 같네요.
    좋은 정보 잘 보고 갑니다.