라드온 이야기

빌라아닌 빌라같은, 주안동 청도밸리





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 10240 임의경매 입니다. 제가 어렸을 적에도 베이비부머세대 어른들께서는 우리세대를 보시며 '잘먹어서 그런지 아이들이 덩치가 많이 크다'라고 느끼셨던 것으로 기억합니다. 이제는 저도 그 비슷한 느낌을 느끼고 있습니다. 요새 아이들은 제가 어렸을적보다 덩치가 더 크다는 느낌입니다. 교복을 입고 무리지어 담배피우고 있는 아이들을 만났는데 그냥 휴대폰 화면만 보고 스윽 지나갔습니다. 한소리했어야하는데 그리 안되더군요. 집 주변에 고등학교가 없어서 그런 무리를 만나는 일은 거의 없긴 한데, 만일 오늘 소개물건처럼 주변에 고등학교가 가까이 있다면, 고딩들 메인 흡연지역이라면 어떨까 생각이 들었습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요



- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 주안동 631-6, 청도밸리아파트 3층 303호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 81,000,000원 - 최저가 : 39,690,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 35.94㎡(약13평) - 건축연도 : 2002년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 13세대/1동 - 주차여부 : 가능(건물내 6대 가능, 주변 주차 어려움) - 건물방향 : 북향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 비슷한 소규모아파트 단지 다수

인천기계공업고등학교 주변으로 빌라와 주택이 엄청나게 많이 들어서있습니다. 이번에 소개드리는 청도밸리는 인천기계공고정문을 기준으로 오른편(도화IC쪽)에 위치하고 있습니다. 제가 인천지법에서부터 학익동-용현동-주안동 코스로 걸어서 임장하고 집(시민공원역 부근 광역버스)으로 돌아갈 때 이곳을 지납니다. 물론 인천기계공고 왼편쪽으로 더 많이 다니긴합니다. 그곳이 연식이 오래된 빌라가 더 많이 들어서 있어 보다 저렴하기 때문이죠. 이주변으로는 이정도 규모의 다세대주택과 다가구주택이 많이 들어서있습니다.


2. 지역분석



- 교통 : 150m 버스정류장 - 학교 : 인천기계공업고등학교 - 병원 : 300m 이내 제일시장 사거리 부근 - 편의시설 : 부족, 주변 중규모 마트 - 녹지 : 부족, 많이 답답하다는 느낌 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(박**) - 전입일자 : 2015-02-10 - 확정일자 : 2015-02-10 - 보증금 : 2000만원/월15만원


세입자 박**씨가 점유하고 있습니다. 집행관의 현황보고서에는 세입자 박씨와 면담했고, 전입세대열람을 확인한 결과 전입일자와 확정일자를 갖춘 임차인으로 확인되었다고 기록되어있습니다. 세입자를 직접 만나보면 가장 좋겠지만, 명도가 수월하지 않을까 예상됩니다. 계약 당시 월세로 살고 있었습니다. 2000/15만원으로 살고 있는데, 현수준을 그대로 유지하는 것도 좋지만 보증금을 낮추고 월세를 높여 기존 세입자를 다시 세입자로 받아도 좋을 듯 합니다. 500/35~40만원으로 받으면 되겠네요.


4. 로드뷰




첫번째 사진은 인천기계공고 담벼락쪽에서 청도밸리로 들어가는 골목 입구입니다. 이 골목으로 쭈욱 올라가면 마트가 하나 나오는데, 이 골목으로 담배를 피우려고 기웃거리는 아이들이 자주 보일 것입니다. 이 골목이 건물 주차장이 있고 약간은 은엄폐(?)할 수 있지 그 옆 골목쪽은 단독주택이라 숨어들어갈 곳이 없습니다. 덩치도 작고, 쫄보인 저는 덩치가 큰 아이들 무리가 있으면 훈계는 커녕 쳐다보지도 못할 것입니다. 제 블로그 이웃중에 한분이 실제 이런 일을 겪으셔서 아주 짜증이 났다고 하시더군요.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2005-09-01

 소유권이전 

 신**

 - 

 2014-12-01 

 근저당권설정 

 삼성화재해상보험

 54,600,000원 

 2019-04-04 

 임의경매개시 

 삼성화재해상보험

 41,765,185원 


이전에 경매를 한번 치르고, 현 소유주 신씨에게로 왔는 물건입니다. 신씨는 다른 아파트에 거주하고 있습니다. 세입자를 받아 잘 운영하다가 경매로 나온 물건입니다. 권리가 깨끗한 물건으로 낙찰받아 잘 꾸기만 하면 됩니다.

6. 시세조사



건축물의 구조상의 아파트이나 실상은 빌라나 마찬가지입니다. 세대수도 13세대 밖에 안되는 작은 집이라 매매가 조사는 주변 공인중개사무소를 돌아다니며 대략적인 가격을 예측해볼 수 밖에 없습니다. 대략적으로 조사된 매매가는 6500~7000만원, 월세는 500만원에 35만원(1000/30, 2000/20)으로 조사됩니다. 채광이 별로 안좋습니다. 조명을 하루죙일 켜놔도 전깃세 얼마 안나올 LED로 다 바꾸고, 화장실, 주방 약간씩만 개보수하면 되지않을까 싶습니다.


7. 낙찰결과



최고가매수신고인 김씨는 짜릿한 경험을 했을 것입니다. 차순위와 60만원 가량 차이나게 낙찰받았습니다. 손이 부들부들 떨렸을 것입니다. 제가 가장 근소하게 낙찰받았던 것이 70만원이였는데, 정말 기분이 좋습니다. 아마 김씨도 그렇지 않았을까 싶네요. 경락잔금대출 4650만원, 세입자를 500만원에 35만원으로 받으면 종잣돈이 600만원 투자되는 것이라고 보시면 되겠습니다. 직장인은 통상 3.5%를 금리를 적용받으니 월 13.6만원의 이자를 제하면 월 21만원가량의 수입이 되는 것이죠. 시세차액은 덤입니다. 


최고가매수신청금액 58,300,000원(71.98%)
입찰 10명, 낙찰자 : 김**
차순위금액 52,770,000원
매각결정기일 : 2019.12.04

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. BlogIcon 버블프라이스 2019.11.22 06:44 신고

    주안동 청도밸리 매물을 분석해주셧군요?
    덕분에 오늘도 도움이 되는 글을 잘 읽고 꾹 누르고 갑니다.
    따뜻한 금요일 되세요-

  2. BlogIcon 空空(공공) 2019.11.22 07:40 신고

    세입자가 월세를 저렴하게 있는것 같군요.
    반 전세 같은 느낌입니다.
    낙찰 받아볼만 하겠습니다.

  3. BlogIcon 북두협객 2019.11.22 07:43 신고

    요즘 애들 무섭습니다 잘못 건드리면 낭패;;
    경매 물건은 좋아보이네요~

  4. BlogIcon 후까 2019.11.22 10:15 신고

    채광이 안좋아 하루죙일 LED ㅋ 이해가 가는 글입니다. ^^

  5. BlogIcon 멜로요우 2019.11.22 13:05 신고

    경매물건은 괜찮아보이네요. 그치만 엘베가 없어서 좀 아쉽긴합니다.ㅜ 물건들 나르기가 쉽지 않더라고요.ㅠ

  6. BlogIcon Deborah 2019.11.22 18:06 신고

    정성을 다해서 작성하신글 공감합니다. 공감을 눌러 드려요. 행복한 주말 맞이 하세요.

  7. 경미나라 2019.11.22 20:05

    매번 좋은 글 감사드립니다.
    혹시 라드온님은 법인으로 진행하시는지 궁금합니다

  8. BlogIcon 파아란기쁨 2019.11.22 22:26 신고

    13세대 밖에 안되는 아파트가 있네요...
    잘 보고 갑니다.

  9. BlogIcon sword 2019.11.23 16:35 신고

    인천기계공고 저도 아는데인데... 고등학생들에 대한 우려는 보면서 생각했는데
    그대로 기재해주셨네요 ㅎㅎㅎ 반드시 알아야할 사항이죠 ㄷㄷㄷㄷ

  10. BlogIcon 잉여토기 2019.11.24 00:20 신고

    13세대라 아파트라고 보기도 애매하군요.
    고등학생들이 무리지어 다니는 뒷골목쪽에 위치한 매물인가 봐요.