라드온의 경매이야기

경락잔금대출 알아보기




안녕하세요, 라드온입니다. 오늘은 경락잔금대출에 대해 알아보고자 합니다. 경락잔금대출이란 경매를 통해 낙찰받은 물건에 대한 부동산 담보 대출이라고 생각하시면 됩니다. 자기자본만으로 부동산을 낙찰 받아 운영하면 얼마나 좋겠습니까만은, 그리 할 수 있는 사람은 많지않을 것입니다. 물론 일반 부동산을 구입할 때도 마찬가지로 100% 본인 자금으로 감당할 수 있는 사람은 많지 않습니다. 경매로 부동산을 마련하고자 할 때 사람들의 상당수는, 아니 대부분은 부동산 담보 대출을 이용하는데 바로 경락잔금대출입니다. 좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

1. 경락잔금대출이란?



경락잔금대출은 법원 경매온비드 공매로 낙찰 받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 금융기관에서 대출해주는 제도를 말합니다. 경매 또는 공매로 나온 부동산을 낙찰을 받아 잔금을 완납하면 법원은 직권으로 등기소에 소유권 이전을 명령하고 동시에 잔금대출을 해준 금융권에서 1순위로 근저당을 설정하게 되는 것이죠. 국가기관인 법원 경매 또는 공매를 통해 나온 부동산 물건이기 때문에 낙찰 대금을 지불하기 위해 별도의 담보를 제공할 필요 없이 낙찰 받은 부동산을 담보로 대출을 해줍니다. 그래서 제가 소개드리는 경매물건을 보시면 이를 활용하면 어떻게하면 적은 종잣돈으로 부동산 취득이 가능한지를 설명드리고 있습니다.


2. 경락잔금대출 필요 시점



저는 위와 같이 간단하게 엑셀로 경매 일정을 관리하게 해두었습니다. 낙찰받으면 음영으로 된 부분에 그 날짜로 일정을 업데이트하여 사용중인 캘린더에 일정을 추가하는 식이죠. 잔금 납부 기한은 낙찰된 시점부터 2주일 뒤, 14일째에 정해지고, 매각허가와 대금지급기한에 대한 안내가 우편으로 송달됩니다. 보통 한달의 납부 기한이 주어지는 점을 감안하면 낙찰(최고가매수신고, 입찰기일) 이후 45일 이내에 잔금을 납부해야 되는 것 입니다.

경매 관련된 질문중에는 언제 점유자를 만나러가는 게 좋냐고 묻는 질문이 자주 보입니다. 제 기준으로 말씀을 드리자면, 입찰전 임장(점유자 대화 스크립트)가서 1번 찾아뵙고, 입찰기일 최고가매수신고하고 바로 찾아갑니다. 3일째라고 써둔건 3일 이내에 해야할 일이라 보시면 됩니다. 점유자는 입찰기일을 알고 있습니다. 그래서 입찰 당일 찾아가서 낙찰자라고 소개하면 문을 열어줍니다. 저는 유의사항(점유자 대화 스크립트 및 유의사항)과 함께 배당에 대해 말씀드리면서 향후 거취에 대해 여쭤봅니다. 저는 안전하고 권리가 깨끗한 물건에만 입찰하므로 점유자와 대화도 쉽고, 심지어 미진한 부분에 대해선 도와드릴 수 있는 부분은 제가 아는 선에서 도와드리는데, 그럼 명도가 아주 쉽게 됩니다.


3. 경락잔금대출 방법



경매가 진행되는 법원, 입찰 법정에 가보면 명함과 해당일 물건 소개하는 정보지를 들고 다니시며 입찰온 사람들에게 나눠주시는 분들이 계십니다. 변호사 또는 법무사 사무실에서 사무장을 보시는 사무장님들, 실장님(?)들이신데, 이분들이 나눠주는 명함을 모두 받아두시면 경락잔금대출에 대해 안내받으실 수 있습니다. 이분들이 경락잔금대출을 취급하는 금융기관 대출 영업사원들과 닿아있어 바로바로 대출조건을 확인하실 수 있습니다. 낙찰이 되면 이 사무장, 실장님(?)들이 구름떼같이 몰려들어 연락처를 받아가실 것입니다. 전화나 문자오는 것을 보시면서 원하는 조건을 찾으시면 됩니다. 금융기관을 방문하거나 대출 영업사원에게 직접 연락해 상담을 받으셔도 좋지만 어찌되었건 낙찰받은 물건의 등기를 칠거면 법무사 또는 변호사를 통해야하므로 사무장님 또는 실장님과 대출에 관해 이야기를 나누시는 편이 더 낫습니다. 경락잔금대출을 취급하는 금융기관은 1·2금융권뿐 아니라 대부업체까지 다양합니다. 금융기관마다 대출 한도와 금리 및 상환 조건 등이 다르기 때문에 최소한 두 분 이상의 사무장님과 상담을 받아 보는 것이 좋습니다. 요즘처럼 부동산대출 규제가 강화된 상황에서는 대출이 불가능하거나 한도가 줄어들 수 있으니 반드시 염두해 두어야합니다.


4. 경락잔금대출 상품 예시


정부의 대출규제가 나오기전부터 경락대출상품을 취급하는 은행이 많이 줄은 것으로 알고 있습니다. 언제부터 그리 줄었는지는 정확히 알 수는 없습니다만, 구글과 같은 검색엔진에서 경락대출 은행으로 검색해보시면 우리은행, 신한은행, 국민은행도 검색이 됩니다. 하지만 우리은행을 따라 들어가보니 판매가 종료된 상품이라는 안내가 2015.12로 표기되어 있습니다. 마찬가지로 신한은행과 국민은행도 판매가 종료된 상품이라고 나옵니다. 검색엔진에서 검색되는 현재 경락잔금대출상품은 아래와 같습니다. 2금융권 상품으로 금리가 높습니다. 안빌려주는 것보다 낫긴하지만 그래도 많이 높은편이네요. 위에서 소개한 대로 경매법정 앞에 계시는 대출상담사분, 사무장님들께 문의하시편이 더 나을 것이라 생각합니다.



신협에서 판매하는 상품입니다. 경락 대출한도, 대출금리, 기간, 상환방법에 대해 간략히 안내하고 있습니다. 구색 맞춰두기인 것인지, 상세한 설명은 없습니다.



BNK저축은행에서 판매하는 상품입니다. 대출한도가 감정가의 최대 80%로 되어있습니다. 시중은행에서는 대부분 낙찰가의 80%와 KB부동산 시세(아파트의 경우)의 70%, 둘중 작은 금액을 대출해줍니다. 저축은행에서는 통크게 감정가의 80%로 대출을 해주네요. 다만 대출기간 1년에 만기일시상환식입니다. 다만 자격을 유지하는 조건으로 최장 5년까지 기한연장이 가능하니 이를 잘 활용해볼 수도 있을 것입니다. 대출금리도 최저 6.3%인데, 보통 7~8%정도 나온다고 보면 될 것 같습니다.



이건 제가 잘못 가져왔네요. 개인이 아닌 법인사업자에게 경락잔금대출을 해주는 상품을 가져왔네요. 낙찰가의 90%까지 대출을 해주고 만기일시상환, 원리금균등분할상환이 가능합니다. 조건을 따져보고 자신의 자금계획에 맞게 조건과 한도를 파악하여 대출 받으면 되겠습니다. 대출한도가 좀 적더라도 시중은행쪽으로 알아보는 것이 역시 가장 효율적인 방법일 것이라고 봅니다.


5. 경락잔금대출 유의사항



정부는 지난해 9·13 부동산 대책에서 유주택자의 규제지역 내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출을 금지했습니다. 1주택자의 경우 이사나 부모 봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유가 있을 때는 기존 주택을 2년 안에 처분하는 조건으로만 주택담보대출이 가능합니다. 따라서 전 지역이 투기과열지구로 묶여 있는 서울 시내에서 유주택자가 경매로 아파트를 낙찰 받는 경우 현재 경락잔금대출은 불가능한 상황입니다. 제가 경매물건을 소개드릴때 서울을 소개해드리지 않는 이유입니다. 마찬가지로 광교, 판교 등의 대출이 나오지 않는 지역은 소개를 드리지 않습니다. 서울 아파트 글을 올리면 검색으로 들어오는 유입이 많습니다. 워낙에 들어오는 사람이 적다보니, 조금의 변화량도 피부로 느낄 수 있죠. 아무튼 서울 아파트나 오피스텔, 빌라를 소개해드리고 싶습니다만 화중지병(최근에 알게된 사자성어입니다. 공수레공수거님 감사합니다.)이라고 마음만 심란해질 것이라 소개하지 않습니다.


또한 경매 물건에 따라 대출 자체가 안 되는 경우도 있습니다. 유치권이나 법정지상권 및 예고등기 등 권리상 하자가 있거나 낙찰 후 분쟁이 예상되는 특수물건에 대해서는 금융기관들이 대출심사를 아예 거부할 수 있습니다. 그만큼 특수물건은 대출이 나오지않고 위험한 만큼 큰 시세차액을 노릴 수는 있지만 돈이 없이, 또는 소액으로만 경매를 즐기는 우리에게는 먼나라이야기라고 생각하시면 마음 편합니다. 시장성이 낮은 지방 부동산의 경우 권리상 하자가 없더라도 물건의 종류나 규모에 따라 대출에 제한이 따르기도 한대, 주로 대출한도가 낮거나 대출기한이 짧다는 식의 조건으로 제한합니다.
경락잔금대출만 믿고 집을 낙찰 받았다가 자칫 대출이 나오지 않거나 금액이 부족해 잔금을 치르지 못하는 경우가 생길 수도 있습니다. 결국 경매 입찰보증금(입찰최저가의 10%)만 날리게 되므로 사전에 자금 계획을 철저히 세운 뒤 경매에 참여하는 게 좋습니다. 입찰 전에 경락잔금대출 상품 판매 은행에 해당 경매 물건의 대출 가능 여부와 한도 및 금리 등을 미리 확인하고 입찰할지 말지를 결정해야 할 것 입니다. 일부 법원 주변 대출상담사분들이나 법원 주변 대출 취급 업체 광고 등에서 낙찰대금의 80~90%까지 대출을 해준다고 광고하는 경우가 있는데, 실제로 대출을 신청하면 한도가 줄어들거나 과도한 수수료를 요구하는 경우가 있으니 주의할 필요가 있습니다. 낙찰대금을 대부분 대출로 충당하거나 높은 금리의 대출을 받는 경우에는 오히려 가계에 큰 경제적 부담이 생길 수 있으니 여러모로 꼼꼼히 알아보고 대출을 실행해야합니다.

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  1. BlogIcon Deborah 2019.11.28 15:37 신고

    정성을 다해서 작성해서 올려준 내용들 많은 사람들에게 도움이 될겁니다. 오늘도 날씨가 춥네요. 건강하세요..

  2. BlogIcon 후까 2019.11.28 16:47 신고

    법원 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 금융기관에서 대출해주는 제도
    이렇게라도 조금씩 경매에 대해 공부하고 가요~

  3. BlogIcon 파아란기쁨 2019.11.28 19:38 신고

    경락잔금 대출을 이용하면 투자의 매력이 몇배는 올라갈것 같네요.

  4. BlogIcon 오렌지훈 2019.11.28 21:20 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  5. BlogIcon 부자미소 2019.11.29 04:24 신고

    너무자세하게 잘정리해주셨어요~
    이걸 잘받으면 반은성공인데 말예요ㅋ
    잘보고갑니다^^

  6. BlogIcon 空空(공공) 2019.11.29 08:14 신고

    경매에 관심을 두려면 알아 놓아야 할 내용이겠습니다.^^