[빌라 경매]불통의 세입자, 주안동 주안빌라

불통의 세입자, 주안동 주안빌라

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 8094 임의경매 입니다. 매매가 아닌 전세나 월세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 된다면, 어떻게 해야할까요? 내가 잘못한 것도 없는데, 시간이 해결해주겠지? 라고 생각하시는 분을 한번씩 만나게 됩니다. 낙찰받아 찾아가면 그때가서야 뭘해야하는지 어떻게 해야하는지 묻고, 해보려고 하는데 그때는 이미 버스가 출발한지 한참 지난...아주 난감한 상태인 것이죠. 오늘 소개드릴 물건의 세입자가 아무래도 이 경우에 해당할 것 같은데요. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 주안동 643-2, 주안빌라 가동 301호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 69,000,000원 - 최저가 : 33,810,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 36.15㎡(약15평) - 건축연도 : 1991년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 26세대/2동 - 주차여부 : 가능(단지내 8대 가능) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 노후 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 다세대, 다가구 주택 밀집지역

다소 작은 사이즈 13~14평 정도되는 물건입니다. 이정도 크기는 세사람이 살기에는 약간 작다란 느낌이 강하게 들고 두사람이 살기에 딱 좋을 그런 물건일 것 입니다. 주변에는 인천기계공업고등학교가 있고, 인천대로를 끼고 있습니다. 소음차단막은 설치가 되어있지만 그 일대를 걸어보시면 진동과 소음은 어찌할 수 없습니다. 바로 집앞으로 신축 빌라가 있어 젊은 세대는 이쪽으로 갈 것이고 고령자분들이 주로 들어와서 살지 않나 싶습니다. 바로 옆에는 규모가 좀 되는 어린이집이 있어 평일 낮시간에는 쉬긴 힘들 것입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 300m 버스정류장(인천기계공고 정문) - 학교 : 인천기계공업고등학교 - 병원 : 300m 이내 용일사거리 - 편의시설 : 보통, 용일사거리 부근 용남시장 - 녹지 : 부족, 답답한 느낌 - 지역 호재/악재 : 주변 신축빌라, 어린이집 바로 옆

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(김**) - 전입일자 : 미상 - 확정일자 : 미상 - 보증금 : 미상

세입자 김**씨가 점유하고 있습니다. 집행관의 현장보고서를 보면 세입자를 면담한 것으로 나타납니다. 하지만 자신의 이름만 밝히고 아무런 이야기를 하지않았다고 나옵니다. 버티면 되는 것이라고 잘못 알고 계시는 것 같습니다. 집행관을 직접 만났으니 배당을 받기위해 권리신고를 통해 배당요구를 해야하며, 이에 필요한 제출 서류를 분명히 알려주었을 것입니다. 하지만 권리신고를 하지 않았습니다. 불통의 자세로 나오는 세입자, 명도가 매우 어려울 것으로 판단됩니다. 주변 시세로 전세 또는 월세로 들어왔다면 권리신고를 했더라면 소액임차인의 지위가 있었을 것 같은데, 이집은 낙찰받았다간 마음고생 엄청나게 할 것으로 보입니다.

4. 로드뷰

보존등기가 1991년으로 건물상태가 그리 좋아보이지 않습니다. 곳곳에 균열도 살짝살짝 보이고 관리되고 있다는 느낌이 들지 않습니다. 로드뷰만 봐도 1층을 제외한 전층이 개보수 흔적이 안보입니다. 세입자를 받으려고 한다면 샤시까지 개보수가 되어야할 것으로 보입니다. 전에도 몇차례 소개드렸던 인천기계공고 주변(삼성골드빌, 소망빌라)은 제가 주로 다니는 임장 경로중에 한 곳으로 매우 조용한 주택가입니다. 다만 인천대로를 끼고 있는 빌라는 소음차단벽이 설치되어 있어도 진동과 소음은 어찌할 수 없습니다. 또한 밤에 이곳 골목을 가 걸어보면 좀 무섭습니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2016-01-05	소유권이전	박**	47,000,000원
2016-01-05	근저당권설정	남인천농협	38,400,000원
2016-02-22	소유권이전	이**	46,000,000원
2018-05-15	압류	국민건강보험공단	-
2018-05-25	압류	인천광역시동구	-
2019-03-18	임의경매개시	남인천농협	32,705,436원
2019-04-30	가압류	신한카드	5,302,800원

2016.01에 박씨가 4700만원으로 근저당권 3200만원을 설정하여 매매하였습니다. 한달 뒤인 2016.02에 가정주부로 보이는 이**씨에게 100만원 내린 4600만원으로 넘겼습니다. 근저당을 그대로 인계해주었습니다. 한달만에 100만원을 빼서 남한테 준다뇨. 뭔가 사연이 있을 것 같습니다. 이 당시에는 이렇게 대출승계가 가능했습니다. 현재는 불가합니다. 이씨가 세입자를 받아 운영하면서 경매로 넘어온 경우입니다.

6. 시세조사

매매는 6500만원, 전세는 2500만원, 월세는 300만원에 30만원으로 조사됩니다. 아래의 집은 2019년 04월에 피터팬에 직거래로 나온 인근 빌라 물건입니다. 참고용으로 가져와 보았으니 참고하시기 바랍니다. 5500만원 전세로 매물이 올라와있는데, 가격이 쎄다 싶습니다. 대출을 끼고 있어 전세보증금을 저렇게 올렸을텐데, 저 가격에는 세입자를 구하기 힘들 것입니다.

이 주변이 빌라가 원채 많아서 '주안동 주안빌라'를 검색해보시면 참 많은 주안빌라가 나옵니다. 제가 찾고자하는 주안빌라가 아닌 주안동에 있는 빌라가 검색됩니다. 하여 동일한 집을 찾을 수는 없었습니다. 인터넷으로 세입자를 찾는 임대인은 젊은 사람일텐데, 젊은 사람이 취급하기에는 위치가 그리 좋아보이지는 않는 물건입니다. 하지만 주안초등학교, 인천기계공업고등학교 부근 빌라의 빌라를 찾아보았습니다. 이 물건을 기준으로 삼아서 낙찰, 리모델링 비용을 대략적으로 파악해보시기 바랍니다. 이 물건은 방3개에 올리모델링으로 소개되고 있으며, 매매6500만원에 전세5500만원으로 올라와있습니다. 저렴하게 낙찰받아서 350~500만원 들여 이정도로 수리해야 할 것입니다.

7. 낙찰결과

낙찰되었습니다. 가격대는 적당한 것 같습니다. 2등과의 금액차이가 100만원 안쪽으로 차이나는데, 아슬아슬하게 낙찰되었네요. 이정도로 입찰될 정도는 아니라고 봤는데, 7명이나 입찰했습니다. 아무쪼록 세입자와 협의가 잘되어, 집수리를 어느정도 해두고 세입자를 받으면 좋을 것 같습니다.

최고가매수신청금액 41,010,000원(59.43%)

입찰 7명, 낙찰자 : 신**

차순위금액 40,120,000원

매각결정기일 : 2019.11.25

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