라드온 이야기

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불통의 세입자, 주안동 주안빌라




안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 8094 임의경매 입니다. 매매가 아닌 전세나 월세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 된다면, 어떻게 해야할까요? 내가 잘못한 것도 없는데, 시간이 해결해주겠지? 라고 생각하시는 분을 한번씩 만나게 됩니다. 낙찰받아 찾아가면 그때가서야 뭘해야하는지 어떻게 해야하는지 묻고, 해보려고 하는데 그때는 이미 버스가 출발한지 한참 지난...아주 난감한 상태인 것이죠. 오늘 소개드릴 물건의 세입자가 아무래도 이 경우에 해당할 것 같은데요. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요



- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 주안동 643-2, 주안빌라 가동 301호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 69,000,000원 - 최저가 : 33,810,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 36.15㎡(약15평) - 건축연도 : 1991년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 26세대/2동 - 주차여부 : 가능(단지내 8대 가능) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 노후 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 다세대, 다가구 주택 밀집지역

다소 작은 사이즈 13~14평 정도되는 물건입니다. 이정도 크기는 세사람이 살기에는 약간 작다란 느낌이 강하게 들고 두사람이 살기에 딱 좋을 그런 물건일 것 입니다. 주변에는 인천기계공업고등학교가 있고, 인천대로를 끼고 있습니다. 소음차단막은 설치가 되어있지만 그 일대를 걸어보시면 진동과 소음은 어찌할 수 없습니다. 바로 집앞으로 신축 빌라가 있어 젊은 세대는 이쪽으로 갈 것이고 고령자분들이 주로 들어와서 살지 않나 싶습니다. 바로 옆에는 규모가 좀 되는 어린이집이 있어 평일 낮시간에는 쉬긴 힘들 것입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 300m 버스정류장(인천기계공고 정문) - 학교 : 인천기계공업고등학교 - 병원 : 300m 이내 용일사거리 - 편의시설 : 보통, 용일사거리 부근 용남시장 - 녹지 : 부족, 답답한 느낌 - 지역 호재/악재 : 주변 신축빌라, 어린이집 바로 옆



3. 점유자정보




- 점유자 : 세입자(김**) - 전입일자 : 미상 - 확정일자 : 미상 - 보증금 : 미상


세입자 김**씨가 점유하고 있습니다. 집행관의 현장보고서를 보면 세입자를 면담한 것으로 나타납니다. 하지만 자신의 이름만 밝히고 아무런 이야기를 하지않았다고 나옵니다. 버티면 되는 것이라고 잘못 알고 계시는 것 같습니다. 집행관을 직접 만났으니 배당을 받기위해 권리신고를 통해 배당요구를 해야하며, 이에 필요한 제출 서류를 분명히 알려주었을 것입니다. 하지만 권리신고를 하지 않았습니다. 불통의 자세로 나오는 세입자, 명도가 매우 어려울 것으로 판단됩니다. 주변 시세로 전세 또는 월세로 들어왔다면 권리신고를 했더라면 소액임차인의 지위가 있었을 것 같은데, 이집은 낙찰받았다간 마음고생 엄청나게 할 것으로 보입니다.


4. 로드뷰




보존등기가 1991년으로 건물상태가 그리 좋아보이지 않습니다. 곳곳에 균열도 살짝살짝 보이고 관리되고 있다는 느낌이 들지 않습니다. 로드뷰만 봐도 1층을 제외한 전층이 개보수 흔적이 안보입니다. 세입자를 받으려고 한다면 샤시까지 개보수가 되어야할 것으로 보입니다. 전에도 몇차례 소개드렸던 인천기계공고 주변(삼성골드빌, 소망빌라)은 제가 주로 다니는 임장 경로중에 한 곳으로 매우 조용한 주택가입니다. 다만 인천대로를 끼고 있는 빌라는 소음차단벽이 설치되어 있어도 진동과 소음은 어찌할 수 없습니다. 또한 밤에 이곳 골목을 가 걸어보면 좀 무섭습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-01-05

 소유권이전 

 박**

 47,000,000원 

 2016-01-05 

 근저당권설정 

 남인천농협 

 38,400,000원 

 2016-02-22 

 소유권이전

 이**

 46,000,000원 

 2018-05-15

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 

 2018-05-25 

 압류 

 인천광역시동구 

 - 

 2019-03-18 

 임의경매개시 

 남인천농협 

 32,705,436원 

 2019-04-30 

 가압류 

 신한카드 

 5,302,800원 


2016.01에 박씨가 4700만원으로 근저당권 3200만원을 설정하여 매매하였습니다. 한달 뒤인 2016.02에 가정주부로 보이는 이**씨에게 100만원 내린 4600만원으로 넘겼습니다. 근저당을 그대로 인계해주었습니다. 한달만에 100만원을 빼서 남한테 준다뇨. 뭔가 사연이 있을 것 같습니다. 이 당시에는 이렇게 대출승계가 가능했습니다. 현재는 불가합니다. 이씨가 세입자를 받아 운영하면서 경매로 넘어온 경우입니다.

6. 시세조사


매매는 6500만원, 전세는 2500만원, 월세는 300만원에 30만원으로 조사됩니다. 아래의 집은 2019년 04월에 피터팬에 직거래로 나온 인근 빌라 물건입니다. 참고용으로 가져와 보았으니 참고하시기 바랍니다. 5500만원 전세로 매물이 올라와있는데, 가격이 쎄다 싶습니다. 대출을 끼고 있어 전세보증금을 저렇게 올렸을텐데, 저 가격에는 세입자를 구하기 힘들 것입니다.






이 주변이 빌라가 원채 많아서 '주안동 주안빌라'를 검색해보시면 참 많은 주안빌라가 나옵니다. 제가 찾고자하는 주안빌라가 아닌 주안동에 있는 빌라가 검색됩니다. 하여 동일한 집을 찾을 수는 없었습니다. 인터넷으로 세입자를 찾는 임대인은 젊은 사람일텐데, 젊은 사람이 취급하기에는 위치가 그리 좋아보이지는 않는 물건입니다. 하지만 주안초등학교, 인천기계공업고등학교 부근 빌라의 빌라를 찾아보았습니다. 이 물건을 기준으로 삼아서 낙찰, 리모델링 비용을 대략적으로 파악해보시기 바랍니다. 이 물건은 방3개에 올리모델링으로 소개되고 있으며, 매매6500만원에 전세5500만원으로 올라와있습니다. 저렴하게 낙찰받아서 350~500만원 들여 이정도로 수리해야 할 것입니다.


7. 낙찰결과



낙찰되었습니다. 가격대는 적당한 것 같습니다. 2등과의 금액차이가 100만원 안쪽으로 차이나는데, 아슬아슬하게 낙찰되었네요. 이정도로 입찰될 정도는 아니라고 봤는데, 7명이나 입찰했습니다. 아무쪼록 세입자와 협의가 잘되어, 집수리를 어느정도 해두고 세입자를 받으면 좋을 것 같습니다.


최고가매수신청금액 41,010,000원(59.43%)
입찰 7명, 낙찰자 : 신**
차순위금액 40,120,000원
매각결정기일 : 2019.11.25

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. BlogIcon Deborah 2019.11.15 13:57 신고

    내부는 깔끔하네요. 지역상도 별로 크게 나쁘지 않구요.

  2. BlogIcon 후까 2019.11.15 14:16 신고

    아는 언니가 전세집이 경매에 넘어갔다고 했을 때 잘 몰랐는데... 머리아픈일이 생기는군요

  3. 알 수 없는 사용자 2019.11.15 21:20

    공감 누르고 갑니다!
    날이 추워요 감기 조심하시고 좋은 밤 되세요~

  4. BlogIcon 파아란기쁨 2019.11.15 22:17 신고

    오늘은 주안동 주안빌라 소개해 주셨네요.
    아무래도 세를 살면 대출을 낀 집은 조심해야 할것 같아요.
    잘 보고 갑니다.

  5. BlogIcon 오렌지훈 2019.11.15 22:53 신고

    손이 많이가는 빌라같습니다.
    전세전환률이 너무높네요
    좋은 주말 보내세요

  6. BlogIcon 아웃룩1000 2019.11.16 06:07 신고

    빌라경매에 관련정보 잘 보고 갑니다.

  7. BlogIcon 버블프라이스 2019.11.16 07:03 신고

    오늘은 주안동 주안빌라 매물을 분석해주셧군요?
    오늘도 도움이 되는글을 잘 읽고 꾹 누르고 갑니다.
    따뜻한 주말 보내시길 바래요-

  8. BlogIcon Anchou 2019.11.16 17:53 신고

    10월에 낙찰이 된건가요?
    에공... 저 세입자 문제를 어떻게 풀런지;;;

    • 낙찰된 것이 아닙니다.
      취소선되어있는 글은 나중에 제가 낙찰기일이후에 확인해보시면 결과업데이트가 되어있을거예요.

      왔다갔다 보기 힘들다는분들이 많아서 이렇게 포맷을 변경했습니다.ㅎ

  9. BlogIcon Laddie 2019.11.16 21:40 신고

    외관을 보니 정말 오래되었네요
    세입자때문에 고생할 것 같은 경매물건이네요 😄

  10. BlogIcon 팡이원 2019.11.17 06:35 신고

    행복한 휴일 보내세요~
    포스팅 잘 보고 갑니다~

  11. BlogIcon sword 2019.11.17 13:28 신고

    버티면 된다... 라는 마인드 진짜 위험한데 진짜 그렇게 버티시는...ㄷㄷㄷㄷ

    위치가 소음으로 좋지도 않는데 굳이 버티실만한 사연이 있긴 있으시겠죠...ㄷㄷㄷ

  12. BlogIcon 잉여토기 2019.11.17 17:13 신고

    버티면 된다는 심지를 가진 세입자라면 낙찰 받더라도 명도 어려워 고생하겠어요.

  13. BlogIcon 空空(공공) 2019.11.18 09:23 신고

    권리신고를 부동산 중개업자가 잘 알려 줘야 합니다.
    세입자 입장에서는 정말 억울한 일이 생길수 있겠습니다.

    • 집행관이 권리신고에 대해 안내하러 갔는데도 자기 이름만 말하고 아무말도 안했다고 현황보고서에 기재되어있습니다.
      명도가 많이 어려울 것 입니다.

  14. BlogIcon 디프_ 2019.11.19 08:41 신고

    얼마전 뉴스를 접하고 궁금한 것이 하나 생겼는데 ㅋㅋ 라미드님은 대학가 오피스텔은 어떻게 생각하시나요!?
    근데 라드온님으로 이름이 바뀌신 것 같아요!

    • 처음부터 라드온으로 쓰긴했습니다ㅎ
      대학가는 오피스텔처럼 약간 고급으로가면 수익률이 떨어지고, 아래와 같이 고시텔, 원룸처럼 저렴한 물건 여러개로 가면 괜찮을 것 같습니다. 몰지각한 학생들이 간혹있어, 꼭 보증금을 받아 운영하면 좋습니다. 학교부근 오피스텔은 제 개인적으로는 비추입니다.

      https://ramideunioni.tistory.com/308

  15. BlogIcon 북두협객 2019.11.19 09:37 신고

    경매 물건에 대한 자세한 소개 감사드립니다~
    위 물건은 잘못건드리면 골치아프겠군요!

  16. 알 수 없는 사용자 2019.11.19 12:18

    어린이집이 바로 앞에 있어서 많이 시끄러울 것 같네요. 주변에 중고등학교가 가까우면 아이들이 꼭 건물 뒷편에서 담배를 피더라구요. (제 신혼집이 신축빌라였는데 근처 중학교 아이들이 계속 담배를 피길래 경찰서에도 전화하고 학교에다가도 전화하고 아이 업고 나가보기도 하고 별 짓을 다 해봤네요...)