[빌라 경매]진짜를 찾아라, 만수동 롯데맨션

진짜를 찾아라, 만수동 롯데맨션

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 33956 임의경매 입니다. 빌라가 많기로는 둘째라하면 서러울 만수동입니다. 제가 한참 입찰할 때, 많이 다녔던 곳 중 한 곳이죠. 어딘가하고 들여다보니 버스정류장 종점이 있어 기억나는 곳이네요. 다른 물건에서도 마찬가지겠지만 특히나 빌라의 경우에는 발품이 참 중요합니다. 아파트나 오피스텔에 비해 정보가 적고, 거래되면 가격을 국토부 실거래가와 같은 곳에 고지하지 않아 가격을 파악하기 힘듭니다. 직접 돌아다녀보면 '어, 이런게 있었네', '헐~', '아~' 이런 추임새를 연발하게 됩니다. 직접가서 봐야만 보이는 것들이 있더군요. 이전에 소개드린 물건은 대부분 실제 임장(예를들어 상진빌라)을 다니며, 점유자를 만나 이야기를 나눠본 것을 적어, 보다 현장감(?)을 담으려고 해봤었는데 지금은 온라인상에서만 확인한 내용을 담고 있으니 참고하시기 바랍니다. 오늘 소개물건은 만수동 롯데맨션입니다. 만수동에만 롯데맨션이 12개가 보입니다. 오늘 물건은 어디에 숨어 있는지 같이 찾아보시죠. 

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 111-471, 롯데맨션 301호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 60,000,000원 - 최저가 : 29,400,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 31.98㎡(약11평) - 건축연도 : 1996년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 10세대/1동 - 주차여부 : 불가, 주변 공영주차장, 길가에 주차 - 건물방향 : 북향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 양호(노인분들이 나와 앉아계심) - 인근공급량 : 다세대 빌라 밀집지역

싱글족 또는 2인 가구가 살기에는 적당한 크기의 물건입니다. 이 부근 다세대주택은 거의 대부분 1996년에 지어졌습니다. 하여, 세를 주고 있는 물건에 들어가보면 올수리가 되어있습니다. 아쉽게도 물건은 소방도로쪽으로 늘어선 롯데맨션이 아닙니다. 첫번째 사진의 이발소를 끼고 골목으로 들어서면 골목 중간쯤있습니다. 골목간 간격이 약간은 넓직해서 어둡다는 느낌은 아닙니다만 어두운 골목길을 지나 집으로 가는 것을 좋아하긴 힘들 것입니다. 다만 물건은 평지에 3층으로 괜찮습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 50m 버스정류장 종점 - 학교 : 인천동부초등학교 - 병원 : 500m 햇빛마을벽산 단지 - 편의시설 : 보통, 종점부근, 햇빛마을쪽 - 녹지 : 보통, 만수산 등산로 입구쪽 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

사진에서 보이는 롯데맨션이면 괜찮을텐데, 아쉽게도 골목의 안쪽에 자리잡고 있습니다. 골목에 딱 중간지점에 위치하고 있습니다. 만수동을 비롯하여 간석동, 구월동, 학의동, 용현동, 주안동 등 구도심 빌라 밀집지역에 가보면 이름이 같은 물건이 엄청나게 많습니다. 이럴때는 지번이나 도로명을 확인해서 물건을 확인해야합니다. 제가 네이버 지도, 다음 지도, 구글 지도, 3가지를 모두 쓴다고 말씀드렸었는데, 그 이유가 바로 여기에 있습니다. 지역마다 상세히 나오는 지도가 모두 다릅니다. 요근래 아파트 단지만 검색해볼때는 네이버지도가 상세히 확인가능했습니다. 평균이상으로 항상 최고의 지도를 제공하는 것은 역시 다음 지도입니다. 아래 링크의 3가지 지도로 이 물건의 로드뷰(지번으로 검색해야함)를 확인해보시기 바랍니다. 어떤 차이가 있는지 느껴지실 것입니다. 다음 로드뷰가 매우 짧은 거리로 움직여, 골목골목을 다 볼 수 있는 반면, 네이버, 구글은 골목을 뛰어넘을 겁니다.

(네이버 거리뷰, 다음 로드뷰, 구글 스트리트뷰)

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(박**) - 전입일자 : 2017-07-11 - 확정일자 : 2017-07-05 - 보증금 : 6000만원

세입자 박**씨가 점유하고 있습니다. 2017년 전입일자와 확정일자를 받은 세입자로 말소기준이 되는 근저당권보다 우선 설정되어 있습니다. 대항력이 있는 세입자로 낙찰받았다가는 세입자 보증금을 물어줘야합니다. 권리신고한 내역을 보면 임차인 박씨는 인천도시공사가 선정한 입주자로 인천도시공사가 2019년 03월 11일 대신 배당요구를 했습니다. 보증금이 6000만원입니다. 절대 낙찰받아서는 안될 물건입니다.

4. 로드뷰

만수산등산로 진입하는 곳으로 마을버스 종점이 있습니다. 주변에 마트도 있고 커피숍, 작은 식당도 있습니다. 첫번째 사진을 보면 향촌휴먼시아의 높디높은 담벼락이 있습니다. 편의시설은 향촌휴먼시아쪽보다는 햇빛마을쪽으로 가면 이용이 더 편리합니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2018-02-02	소유권이전	육**	72,000,000원
2018-03-09	근저당권설정	동우당제약주식회사	60,000,000원
2018-04-04	소유권이전	김**	72,000,000원
2018-12-12	임의경매개시	동우당제약주식회사	32,028,000원

등기부를 들여다보시면 재밌는 부분이 나옵니다. 2~3개월마다 소유권이전이 되고 있습니다. 소유권이전이 될때마다 집값이 500만원, 1200만원씩 뛰고 있습니다. 2017년 처음 거래된 건 5500만원인데 2018년 04월에 거래된건 1년만에 2000만원이 오른 것으로 표기되어 있습니다. 이전 소유주의 주소를 보면 인천사람이 하나도 없는데, 이점만 보아도 빌라가격을 가늠할 수 없음을 알 수 있습니다. 전액 세입자에 배당될테니 취하될 것입니다.

6. 시세조사

매매는 5500~6000만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다. 피터팬의 좋은집구하기와 직방에서 만수동 투룸 빌라로 검색해보시면 대략적인 시세확인이 가능합니다.

반지하 물건이지만, 풀옵션으로 등록되어 있는데, 이 수준으로 생각하고 공인중개소를 2~3군데 들러 가격을 확인해보면 될 것입니다.

7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재

최고가매수신청금액에 취등록세, 집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.

최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)

입찰 4명, 낙찰자 : 최**

차순위금액 25,900,000원

매각결정기일 : 2019.10.11

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