[빌라 경매]인천대로 소음방지벽을 끼고 있는, 가좌동 신일빌라

인천대로 소음방지벽을 끼고 있는, 가좌동 신일빌라

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 10783 강제경매 입니다. 경매를 하면 다양한 상상으로 소설을 써볼 수 있습니다. 임장을 통해 정확한 사실 관계를 알아내는 게 가장 좋지만, 속이 썩을때로 썩은 소유주를 또는 세입자를 만난다는 것이 녹록치만은 않습니다. 그리하여 어쩔 수 없이 경매 서류로만으로 파악해야할 때도 생깁니다. 소유주의 매매가격, 임차인의 거치 등을 보면서 소설을 써보는 재미를 느껴보시기 바랍니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 서구 가좌동 192-110, 신일빌라 4동 202호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 69,000,000원 - 최저가 : 33,810,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 33.38㎡(약13평) - 건축연도 : 1990년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 8세대/1동(10개동 확인됨) - 주차여부 : 가능하나 전세대 불가(대로변 주차가능) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 노후 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 취약(1차선 일방통행로 지나 진입가능, 입구에 CCTV 있음) - 인근공급량 : 신일빌라 단지 구성되어있고, 주변 동일 규모 빌라 다수

전에 한번 소개드렸던 물건이 있는 곳입니다. 전에는 6동에 살고 있던 어느 인테리어 업체 납품업체 대표 물건이였는데, 이번에는 4동이 나왔습니다. 1990년대 지어진 빌라인데 아파트 단지처럼 규모가 제법 큽니다. 1개동에 8세대지만 10동까지 있어 총 80세대로 나홀로 아파트 크기정도 됩니다. 빌라지만 세대수가 있어 중개소에서 소개해주기 편한 물건입니다. 당연히 아파트보다는 거래가 적겠지만 주변 빌라보다는 거래가 잘될 가능성이 있습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 버스정류장, 800m 인천가좌역 - 학교 : 건지초등학교 - 병원 : 200m 큰길 부근 - 편의시설 : 부족 - 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음

반경 500m 내에 학교, 공원, 병원, 마트, 지하철 등 모든 편의 시설이 다 있는 입지 좋은 곳으로 보입니다. 하지만 인천대로를 끼고 있는 곳으로, 빌라 진입을 위해서는 버스에서 내려서 200m 가량 되는 어두운 일방통행로를 지나와야하는데, 늦은 밤에 다니기에는 좀 무섭겠다 싶은 느낌입니다. 이런 곳은 여자세입자를 들이기 힘듭니다. 

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(김**)

세입자 1968년생 김**씨가 점유하고 있습니다. 주변 다른 곳으로 이사를 가있는 상태입니다. 주소를 따라 가보니 신축 오피스텔로 전입한 것으로 확인됩니다. 등기부상 자신의 권리를 유지하기 위해서 임차권등기를 해두었고 이를 통해 2007년부터의 대항력을 그대로 유지할 수 있습니다. 현황조사된 내용을 보니, 현재 누군가 살고 있다고 되어있습니다. 반드시 점유자를 확인할 필요가 있습니다. 경매를 신청한 권리가 있는 세입자는 김씨입니다. 김씨는 다른 집에서 살고 있습니다. 소유주가 전세 세입자를 못구해, 무보증 단기 월세 세입자를 받으며 운영하고 있는 것일지도 모르겠네요.

4. 로드뷰

세입자가 2007년부터 살았던 집입니다. 집수리 흔적은 안보입니다. 에어컨은 설치되어 있지만 샤시를 보면 앞뒤로 전혀 안되어 있으며, 매우 오래된 샤시임이 한눈에도 보입니다. 이런 물건은 낙찰을 받는게 문제가 아니라 낙찰이후 어떻게 경비를 줄여 리모델링을 하고, 어떻게 세입자에게 홍보하여 빨리 세를 놓느냐가 관건이 될 것입니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2012-07-19	소유권이전	오**	110,000,000원
2012-07-19	근저당권설정	일신종합전선	100,000,000원
2014-03-11	압류	광명시	-
2014-05-16	압류	제천시	-
2014-07-15	압류	시흥세무서	-
2016-06-29	주택임차권	김**	25,000,000원  전입 2007-11-12  확정 2009-12-14
2019-04-08	강제경매개시	김**	27,000,000원

세입자 김씨가 2016-06 이사를 가려고 계획했고 소유주로부터 전세보증금을 받으려고 했는데, 계속 못 받았습니다. 소유주는 세입자 들이면 주겠노라고 하면서 차일피일 미루었지만 세입자가 들어오지 않았습니다. 세입자 김씨는 자신이 다른 곳으로 전입하더라도 등기 순위를 보존하기 위해 주택임대차등기를 하였습니다. 현명한 것이죠. 세입자 김씨가 이사간 오피스텔의 보존등기를 확인해보지 않았지만 2016-06이겠지요? 소유주 오씨는 서울 미아동에서 조명사업을 하는 것으로 보입니다. 제법 규모가 커보이는 사업장을 소유하고 있는 것으로 나오는데, 사업이 원만하지 않았는지, 얼마되지 않는 금액인데 전세보증금을 내주지 않았네요.

6. 시세조사

매매는 5500만원, 월세는 300만원에 20만원으로 조사됩니다. 전세로는 전혀 거래가 없는 것으로 보입니다. 월세가 300만원에 20만원으로 보이는데, 저기서 보증금을 떼어버리고 30~40만원으로 올릴 수 있을 것입니다. 아무래도 소유주가 단기 무보증으로 월세를 받고 있을 것이라고 생각됩니다. 등기부상 매매거래된 금액이 높은 것으로 보이는데, 업계약서일 것입니다. 아무리 7년전 거래된 금액이라고는 하지만 이 집을 1억이라는 거금으로 거래하진 않을 것입니다. 5000만원짜리 집을 1억에 사는 것입니다. 매매계약서의 거래금액을 보고 근저당 설정하기 때문에 1억에 대해 70%인 7000만원이 대출되는 것이죠. 그럼...집값보다 더 많이 돈을 빌리게 되는 것이죠. 이런식으로 여러채를 사서 근저당 설정한다면? 그래서 임대하고는 다 경매로 처분하는 식이죠.

빌라 물건을 들여다보면 이렇게 업계약서로 계약된 것이 종종 발견됩니다. 시세확인이 중요한 이유이죠. 위 사진은 2019-10에 거래로 올라온 가좌동에 동일 평형 빌라 물건입니다. 딱 신일빌라가 보였다면 더 좋았겠지만, 느낌만 보시라고 가져와봤습니다. 이 구조와 거의 비슷할테니 어떻게 꾸미면 좋을지 고민해보시고 입찰하시면 되겠습니다. 보시면 샤시와 주방, 화장실이 작업된 것이 보이실 것입니다. 

이 물건은 4층 물건으로 5500만원으로 소개되고 있습니다. 인기있는 2층 물건이니, 이정도 수준으로 수리한다고 생각하고 입찰가를 산정해보시면 되겠습니다.

7. 낙찰결과

이전에 소개된 주안동 주안빌라 대비 위치도 입지도 좀 더 낫다고 생각했는데, 비슷한 가격에 낙찰되었습니다. 아무래도 가좌동보다는 주안동을 더 선호하기 때문인 것 같습니다. 이곳의 위치를 반영하듯이 2명의 입찰자가 있었고 인천에 사시는 장씨가 낙찰받았습니다. 2등과의 차이는 300만원 가량 차이가 납니다. 이러면 본전 생각이 계속날 수 밖에 없습니다. 저는 개인적으로 주안동 물건보다 이 물건이 훨씬 더 환금성면에서도 운영면에서도 좋을 것 같단 생각이듭니다. 

최고가매수신청금액 41,120,000원(59.59%)

입찰 2명, 낙찰자 : 장**

차순위금액 38,000,000원

매각결정기일 : 2019.11.27

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