라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

이제까지는 제가 입찰했던 물건 위주로 작성했었습니다.

지금부터는 입찰가능한 물건들을 주로 다뤄보려고 합니다.

개인적인 사정이 있어,

당분간은 임장은 못할 것 같습니다만 최대한 입찰자의 

입장으로 작성해보려 합니다.

역시 임장이 없으니 권리분석과 시세가 주된 글이 되겠네요.

많이 부족하더라도 참고해주시기 바랍니다.

오늘 이후 포스팅글에는 낙찰결과도 표기해둘 계획입니다.

물론 포스팅되고, 결과는 나중에 쓰여질테지만요.


오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 505291 임의경매 입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



저는 인천 주거용 물건에 주로 입찰합니다. 그러다보니 인천을 많이 가는 편입니다. 그래서 이웃분중에 제가 인천에 사는 걸로 아셨다는 분도 계시더군요. 재작년과 작년에 입찰하려고 연차를 냈었죠. 인천지법은 학익동에 있습니다. 입찰하고 그 앞 콩나물국밥집에서 국밥 한 그릇먹고, 소화를 시킬겸 다음 입찰 물건에 대해 임장을 합니다. 경로는 역시 학익동, 용현1, 2, 4동 훑고 주안2, 4동쪽으로 나옵니다. 이렇게 임장때는 버스를 타지않고 걸으면서 주변의 편의시설, 녹지, 시세 등을 조사하죠. 이러면 저녁 대충 7시 정도가 됩니다. 오전 10시부터 오후 7시까지, 이런 중노동도 없긴 합니다. 그래도 한번 해보시면 재미있습니다. 물건조사한다고 지도를 열고 보다보니까 바로 알겠더군요. 제가 이전에 한번 지났던 곳이였습니다. 그때의 기억을 더듬으며 함께 물건 안을 들여다보시도록 하시죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 645-12, 삼성골드빌 201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 153,000,000원

- 최저가 : 74,970,000원(49%)

- 면적 : 64.68㎡

- 건축연도 : 2009년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 가능, 1대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 주택가 소방도로로 양호

- 인근공급량 : 다가구, 다세대주택 밀집



다세대, 다가구주택 밀집 지역으로 아주 깨끗하고 조용한 곳입니다. 이렇게 소방도로쪽에는 다가구, 다세대주택이 위치하고 있고 안쪽에는 단독주택이 자리 잡고 있습니다. 주변에는 상가도 거의 없습니다. 근데 이 물건은 바로 옆에 슈퍼가 있어서 편리하겠네요. 기계공고가 바로 옆인데, 껄렁껄렁 되는 녀석들이 골목 골목에서 담배 피우는 모습을 많이 보겠네요.


2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 버스정류장

- 학교 : 인천기계공고, 용일초

- 병원 : 300m 큰길 상권

- 편의시설 : 300m 로터리

- 녹지 : 부족(기계공고 주변 녹지 약간 있음)

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



기계공고 앞쪽으로 가면 도로를 따라, 작은 상가들이 있습니다. 버스정류장도 여기, 기계공고앞쪽을 이용해야합니다. 용일초등학교에서 사거리쪽으로 조금 내려오면 용남시장이 있는데, 말이 시장이지 가보면, 시장이라기보다는 상가들이 조금 많은 일반 길같은 느낌이 들더군요. 이 로터리 부근에 편의시설이 모여 있습니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(민**)

- 전입일자 : 2018-03-30

- 확정일자 : 2018-03-30

- 배당요구 : 2018-05-15

- 보증금 : 3000만원


날벼락도 이런 날벼락이 없겠습니다. 전입하고 10일이 지났네요. 소유주 최씨가 보증금을 받아서라도 어떻게 해보려고 한 것 같습니다. 들어온 지 한달도 안됐는데, 집행관 찾아오고 경매하시는 분들이 찾아와서 이것저것 묻고 했겠네요. 다행이 소액임차인의 지위로 보증금 전액 배당받습니다. 아마 집에 오만정이 다 떨어진 상태가 아닐까 합니다. 임차인은 배당받으면 바로 나갈 물건일 것으로 사료됩니다. 명도 난이도가 없다고 봐도 무방할 것 같습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호(옆건물에 가려져 있음에도 간격이 넓음)

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음




임장을 가보질 못해서 건물의 상태만으로 추정치를 기입해두겠습니다. 


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-03-09

 소유권이전 

 양**

 145,000,000원 

 2016-03-09 

 근저당 

 인천수협  

 126,000,000원 

 2016-09-27 

 소유권이전

 최** 

 145,000,000원 

 2017-11-15 

 가압류 

 서울신용보증재단 

 46,800,000원 

 2017-12-08 

 가압류 

 농협중앙회 

 109,392,382원 

 2018-04-13 

 임의경매개시 

 인천수협 

 107,827,481원 

 2018-04-27 

 압류 

 용인세무서 

 - 

 2018-05-21

 가압류 

 중소기업진흥공단 

 143,298,474원 


충남에 살고 있는 양**씨가 투자 목적으로 인천수협에서 근저당 설정하여 집을 구매했습니다. 채권최고액이 1.26억이니 대략 1억을 빌린 것이네요. 4500만원을 투자하여 월세를 받으려고 했었는 것 같습니다. 6개월이 지난 시점에 안양에 거주하는 최**씨에게 근저당 설정된채로 집을 팔았습니다. 아마 세입자도 있었을테죠. 최씨가 자금사정이 나빠졌는지 가압류가 들어옵니다. 등기부 쫓아 최씨의 거주지를 찾아보니 안양 호계동의 4.5억 가량하는 집에서 살고 있고, 1975년생으로 직장생활을 하고 있다면 돈을 많이 벌고 있을텐데, 뭔가 문제가 생겼나보네요. 이전 집주인 양씨가 맞이한 세입자의 전세기간이 끝나고 새 세입자 민**씨를 3월 30일에 받았을 것이고, 보증금으로 급한 불을 꺼보자하지 않았을까 싶네요.
말소기준권리는 2016-03-09에 설정된 근저당권입니다. 이후 권리는 모두 소멸됩니다.


6. 시세조사

매매는 1.30~1.35억, 전세 7000만원 이상, 월세 2000만원에 40만원정도로 조사됩니다.


빌라 시세는 딱히 정해진 것이 없습니다. 인근 공인중개사의 느낌적인 느낌? 이 느낌이 그 주변 빌라 시세를 좌지우지 합니다. 에이 그런게 어딨어...라고 생각하실텐데, 오늘 집에 가실때 아무 공인중개사무소 한 두어 곳 들러서 주변의 똑같은 빌라의 시세를 물어보시면 아실겝니다. 적게는 100~200만원정도, 많게는 2000만원넘게도 차이가 날 겁니다. 뭐 말은 주변의 시세에 인기정도(?), 수리정도에 따라 집값이 메겨지기 때문에 같을 수 없다...뭐 그렇게 말씀하실겁니다. 그렇기 때문에 빌라를 매매하실 때는 정말 연기를 해가면서 공인중개소에 들어가야합니다. 투자자, 매도자, 매수자 이렇게 연기를 하면서 중개소에 들어가 시세파악하는 노력을 해야 적어도 눈탱이 맞지 않고 살 수 있습니다. 조사한 시세는 실제 거래되는 기계공고 주변 빌라 3곳의 평균을 잡아 적은 것입니다. 
- 입찰예상가 : 9170만원
- 제반비용 : 750만원

주안동은 인천에서도 번화가란 느낌이 드는데,

이곳은 번화가랑은 거리가 멉니다.

조용하고 약간은 어두운 편이라,

저녁에는 사람이 많이 다니지도 않더군요.

주변 다가구, 다세대가 많이 있지만

이렇게 사이즈가 큰집보다는 방 2개짜리 집이 많습니다.

입지가 좋으며 집이 큰 장점이 있어 수요층이 높습니다.

낙찰받아 단기매매, 월세 운영하면 좋을 것 같습니다.

돈이 넉넉하면 매매하여 전세해도 훌륭할 것 같습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


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  2. BlogIcon 문moon 2019.02.13 10:21 신고

    경매물건 둘러보는 일도 보통일이 아니네요.
    덕분에 배웁니다. ^^
    좋은 하루 되세요~

  3. BlogIcon 휴식같은 친구 2019.02.13 10:55 신고

    경매만 받으면 비교적 쉬운 물건인듯 하네요.
    공감누르고 갑니다.

  4. BlogIcon 방구석미슐랭 2019.02.13 11:10 신고

    경매에 나온 집들은 안타까운 사연이 많은 집들인 거죠? ㅡ.ㅡ;; 경매에 관심이 조금 있는데, 차근차근 보면서 공부를 좀 해 봐야겠네요`!

  5. 14일, 그러니까 내일이 입찰인 물건입니다.
    어떻게되는지 지켜보고, 결과 공유드리겠습니다.

    감사합니다.

  6. BlogIcon Chatterer 2019.02.13 12:53 신고

    눈에 확실히 들어오는 분석 감사해요요
    어떻게 분석을 하는지 어떤것을 봐야 하는지
    공부가 절로 되는거 같아요 ㅎㅎㅎ
    빌라의 시세가 주변 중계사무소에서 만든다는것은
    처음 알게 된거 같아요

    최근에 시어머니 가게를 넘길려고 하시다가
    중계사분의 권리금이며 다른 장난질에 화가 나셔서
    구매자와 직거래를 하셨다고 들었는데 그들의 횡포(!?)에
    놀라움이 다시 고개를 들었어요

    가계의 대부분의 자산인 부동산을 그들이 정한다라...
    훔.. 가족일도 그렇고 이번일도 그렇고
    포스팅중에 그것이 화~악 눈에 들었네요 ㅎㅎㅎ

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀 갑니다

    • 저런, 곤란한 일을 겪으셨었군요.
      잘 해결됐다니 다행입니다만, 역시 조금이라도 알고 있으면 막무가내로 당할일은 없을 것 같습니다.

  7. BlogIcon 모모의 가사노동 2019.02.13 13:54 신고

    아고... 등기부도 보지않고 집을 계약했나봅니다. 우째 이런일이....
    경매이야기 잘 보고갑니다. 좋은하루되세요.

  8. BlogIcon 빗코 2019.02.13 14:28 신고

    빌라시세는 동일한 물건에 대해 물어보는데 각 중개사무소에 다른 역할을 하면서 물어보는건가요?
    시세가 제각각이라 하셨으니 동일 물건에 대해 물어봐야할 것 같은데 말이죠.. 권리관계가 깔끔한 편이라 괜찮게 생각되네요.
    임장을 오후 내내 돌아다니신다 하셔서 정말 놀랍습니다. 그래도 하루 휴가 내면 정말 알차게 보내시겠습니다.
    인천은 주거용이라 하셨지만 주거로 임차줄 수 있는 월세물건을 말씀하시는거죠?? 저도 용기내 보고 싶어집니다 ㅎㅎ

    • 주거용은 그냥 대형 평수로 보고 있고 지역은 크게 따지지 않습니다. 인천은 투자지역으로만 접근했었는데, 물건이 조금 생기면서 관리가 힘들어 인천의 대형평수도 괜찮겠다고 생각하게 된 것이죠. 꼭 한번만 해보시길 권해드리고 싶네요.

  9. BlogIcon 히티틀러 2019.02.13 16:03 신고

    저도 인천 쪽을 자주 소개해주셔서 인천에 사시는 분인 줄 알았어요.
    빌라시세는 딱히 정해지지 않고, 공인중개사에 따라 가격이 몇백에서 몇 천까지 달라질 수 있다는 사실은 처음 알았어요.
    여러 군데를 들러보고, 연기력이 좀 필요하군요.
    좋은 정보 알아갑니다^^

    • 그러시군요. 결국에는 인천으로 가게 될 것 같은 생각이 들긴한데, 아쉽게도 아직까지는 그냥 인천을 많이 다니는 사람이네요. 특히나 빌라가 많은 인천 구시가지는 가격차이가 많이 나니까 글에서 안내드린 것처럼 약간의 연기도 해볼필요가 있지않나싶습니다. 소중한 내돈, 내집이니까요..

  10. BlogIcon 선블리쮸 2019.02.13 16:47 신고

    아 기계공고쪽이랑 가깝군요! 번화가랑 멀긴하죠~

    • 제가 거기서 한참돌다, 광역버스가 있는 곳까지 가느라 힘들었었죠. 물건이 많아서 이것만 보고, 저것만 보고 가자고 하다가 말이죠.

  11. BlogIcon 제나  2019.02.13 20:20 신고

    전세나 월세 물건으로 괜찮아 보이네요. 좋은 정보 잘 보고 갑니다. 좋은 저녁 되세요

  12. BlogIcon 아이리스. 2019.02.13 21:55 신고

    저도 인천 사시는줄 알았습니다..ㅎㅎ
    건물은 깔끔하고 좋네요..
    임차인이 정말 깜짝 놀랬겠어요
    저도 이번에는 아이들 오피스텔 계약하고
    바로 확정일자 받아놓았습니다..

  13. BlogIcon 유하v 2019.02.13 22:51 신고

    위치는 나쁘지 않은것 같은데 그래도 꼼꼼히 잘 알아봐야겠네요!

  14. BlogIcon GeniusJW 2019.02.13 23:25 신고

    와 정말 넓어보여요~ㅋㅋ

  15. 꾸꾸까깍 2019.02.13 23:27

    좋은글보고갑니다^^

  16. BlogIcon 로안씨 2019.02.13 23:39 신고

    정말로 빌라로 거래하는 것은
    조심해야겠습니다.
    저희 장모님도 빌라가 안팔려서
    힘들어하시는데 말입니다. ㅜㅜ

  17. BlogIcon ▼D▷I※S 2019.02.14 00:34 신고

    도면까지 있어 상당히 내용 보기가 좋네요~
    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다~ 수고하세요~

  18. BlogIcon 팡이원 2019.02.14 06:52 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘도 즐거운 하루 보내세요~

  19. BlogIcon 행복사냥이 2019.02.14 19:00 신고

    많이 배우고 있어요. 정말 재미있어 집니다.^^

  20. 2019.02.14 19:02

    비밀댓글입니다

  21. BlogIcon Anchou 2019.02.15 02:14 신고

    권리분석 오늘도 흥미롭게 잘봤습니다.^^
    시간 내셔서 이렇게 직접 발로 뛰시는 분 앞에서는 장사 없겠네요!
    안그래도 인터넷 부동산을 통해 매물들을 보고 있는데
    같은 매물들도 부동산에 따라 1000~2000만원정도씩, 또는 몇백만원씩 차이가 나더라구요.