라드온 이야기

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세입자를 지켜주는 대항력, 종암동 라온빌





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 5447 임의경매 입니다. 대법원 경매 물건으로 부동산 물건을 조회하다보니 깨끗해보이며 건물상태도 좋은, 눈에 쏙 들어오는 물건으로 라온빌이라는 이름 때문인지 정이 가는 서울 빌라 물건입니다. '이렇게 멋진 물건이 왜 이렇게 유찰되었지?'하면서 물건을 슬쩍 들여다보았습니다. 무시무시한 대항력(?)을 갖춘 임차인이 있는 물건입니다. 역시 이렇게 좋은 물건이 유찰될 때는 이유가 있는 법이죠. 어떻게 경매로 나오게 되었는지 살펴보도록 하겠습니다.(오늘은 왠지 이미지를 너무 잘 고른 것 같단 생각이 듭니다.) 

1. 물건개요



- 소재지 : 서울특별시 성북구 종암동 84-1,외 1필지, 라온빌 301호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 303,000,000원 - 최저가 : 155,136,000원(감정가의 51%, 3회 유찰) - 면적 : 49.15㎡(약18평) - 건축연도 : 2016년 - 방개수 : 3/2(발코니 있음) - 세대수 : 7세대/1동 - 주차여부 : 가능 - 건물방향 : 북향 - 외관노후 : 우수 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 주변 아파트 대단지 중간, 유사 규모 도시형생활주택 다수

도시형생활주택을 여러차례 소개드리며, 2016년에 참 많이 만들어졌으며 비슷한 크기에 비슷한 모양, 구조이며 갭투자가 성행했다며 당시의 유행에 대해 말씀드렸었습니다. 서울에서도 마찬가지였었습니다. 물건의 크기와 구조를 보면 한눈에 알 수 있습니다. 이당시에 나온 물건은 각종 카페에서도 많이 소개되고 있으니 검색엔진에서 '종암동 라온빌'로 검색해보시면 다양한 정보를 얻으실 수 있습니다. 좁은 골목길 안쪽에 경사도가 있는 곳에 위치하고 있습니다.


2. 지역분석



- 교통 : 30m 버스정류장, 1km 이내 6호선 월곡역, 4호선 길음역 - 학교 : 개운초등학교 - 병원 : 100m 이내 아파트대단지 상가 - 편의시설 : 풍부, 래미안세아레니티 단지 상가 - 녹지 : 보통, 주변 아파트 단지 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(이**) - 전입일자 : 2017-07-04 - 확정일자 : 2017-08-08 - 보증금 : 2.9억


세입자 이**씨가 점유하고 있습니다. 전입일자와 확정일자이 있고, 모두 경매개시를 신청한 말소기준권리보다 빠른 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이집을 낙찰받으려면 우선 이 임차인의 보증금이상으로 낙찰을 받아야만 합니다. 현재 최저가 1.55억에 낙찰받는다고 가정하면 4.45억에 이 집을 사는 것과 똑같은 것이죠. 이 물건은 패스해야하는 물건입니다. 이 두개의 평면도는 뒤집어서 보시면 됩니다. 301호는 옆건물에 닿아있습니다.     


4. 로드뷰




집수리는 할 필요도 없고 도배, 장판도 필요없는 아주 깨끗한 물건일 것입니다. 이런 물건은 바로 들어가서 살아도 좋고, 세를 내놓아도 좋습니다. 물론 서울물건은 대출이 안나오므로 실거주로 방향을 잡아야겠죠?


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-11-02

 소유권이전 

 오**

 298,000,000원 

 2018-03-05 

 근저당권설정 

 에스앤피파이낸셜대부 

 180,000,000원 

 2018-05-28 

 임의경매개시 

 에스앤피파이낸셜대부 

 180,000,000원 

 2018-06-01

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 

 2018-06-15

 가압류 

예스캐피탈대부  

 26,673,979원 

 2019-06-19 

 압류 

 서울특별시마포구  

 - 

소유주 1983년생 오**씨의 2017-12-29 전거한 집을 보면, 재산이 많지 않은 사람임을 알 수 있습니다. 무리하게 대출받아 갭투자로 장만했다가 바로 임의경매로 나온 것으로 예상됩니다. 대부업체는 근저당권설정하고 2개월 만에 바로 임의경매를 개시해버렸습니다. 아무리 근저당권을 권원으로한 경매라고 하지만, 마치 예상이라도 했다는 경매를 신청하지않는 이상 저렇게 빨리 개시결정을 받아낼 수 없는데, 뭔가 이상하다는 생각이 드네요. 

6. 시세조사


매매는 2.77억원, 전세는 2.55~2.60억원 조사됩니다. 2018년 1월에 거래된 내역을 기준으로 조사되었습니다. 월세가는 보이진 않지만 주변 공인중개사무소을 둘러보면 대략적인 가격을 확인할 수 있을 것입니다. 아래는 2016년 08월에 분양 당시 보는 집으로 소개된 사진입니다. 당시에는 2.98억원에 분양된 것으로 확인됩니다.





2개의 작은 방과 안방이 있을텐데, 안방은 20평형대 아파트 안방과 크기가 비슷할 것입니다. 바로 윗사진은 안방에 딸린 화장실이고, 거실 화장실은 샤워부스도 갖춰져 있습니다. 방은 알고계시는 20평형대의 작은 방보다 조금 더 작은 느낌이라고 보시면 됩니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재 


★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. BlogIcon 잉여토기 2019.10.29 12:43 신고

    깔끔한 경매 물건이네요. 선순위 대항력을 가진 분이 벌써 두 분이나 있어,
    입찰에 뛰어들면 아니될 물건일 거 같네요.

  2. BlogIcon 후까 2019.10.29 15:16 신고

    갭투자 실패 하고 나온 물건인거에요? 그래도 좋은 집인듯 한데..

  3. BlogIcon 오렌지훈 2019.10.29 19:46 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다~
    좋은 하루보내세요^^

  4. BlogIcon 파아란기쁨 2019.10.29 20:34 신고

    헉 2.9억원 대항력이 있군요. 잘보고 입찰 해야 자산을 지킬것 같네요.

  5. BlogIcon 버블프라이스 2019.10.30 05:03 신고

    오늘은 종암동 라온빌 매물을 분석해주셧군요?
    덕분에 공부를 하고 갑니다.

  6. BlogIcon 空空(공공) 2019.10.30 06:04 신고

    임차인이 낙찰 받는게 최선이지 싶은데 그것도 여의치 않을듯 합니다.ㅎ