[경매 절차]경매 부동산 수익률, 직접 계산해보니...

경매 부동산 수익률, 직접 계산해보니...

---

안녕하세요, 라드온입니다. 오늘은 부동산 경매 절차에 대해서 설명할 것은 아니고 그냥 분류하기가 애매모호하지만 용어는 아닌 것 같고 그렇다고 뉴스도 아닌 것이 부동산 경매를 통해서 돈을 버는 절차를 설명하는 것이니 절차라고 하자고 생각했습니다. 온라인, 오프라인에서 다양한 분들과 이 부동산 경매라는 주제로 이야기를 나누다보면 결국에는 하나같이 '그래서 부동산 경매, 정말 돈이 됩니까?', '고생만하고 돈은 얼마 안되지 않느냐?' 는 질문이 가장 많은 것 같습니다. 저 역시도 많든 적든 돈을 벌기 위한 목적으로 시작했고, 결론적으론 돈을 벌 수 있다고 생각하고 있습니다. 그럼 '과연 현실적으로 얼마나 돈을 벌 수 있을 것인가?', '경매 부동산 수익률은 얼마나 될까?'에 대해서 함께 알아보는 시간을 가져보면 좋을 것 같습니다. 단순히 참고용으로만 보실 것이 아니라 엑셀파일로 수식을 만들어서 계산해보신다면 좀 더 피부에 와닿지 않으실까 싶네요. 다 같이 들여다보도록 하겠습니다.

이전글 다시보기

1. 부동산 경매 임장 질문리스트

2. 누구나할 수 있는 입찰 봉투 작성법

3. 입찰가산정은 어떻게 할까?

4. 낙찰후 점유자 첫대면시 유의사항 전달 양식

▶ 물건 들여다보기 
1.입찰전 임장비용
2. 입찰 비용
3. 입찰이후 비용
4. 잔금납부 이후 비용
마치며...

1. 입찰전 임장비용

- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 **동 **빌라 2층

- 용도 : 다세대주택(빌라) - 감정가 : 98,000,000원 - 최저가 : 68,600,000원(감정가의 70%, 1회 유찰)

- 면적 : 약 23평 - 건축연도 : 1996년

제가 운영하고 있는 물건을 기준을 삼아 계산을 쫓아가보도록 하겠습니다. 저는 수원에 거주하고 있습니다. 수원에서 물건이 있는 인천광역시 미추홀구까지는 거의 대부분의 시간은 대중교통을 이용하고, 인천 내에서는 도보로 임장을 다닙니다. 현장조사차 평일 아침 일찍, 저녁 늦게 이렇게 두번 임장, 휴일에 한번 이렇게 총 3번 다녀왔습니다. 현재 점유중인 세입자를 만나봐야하는데 제가 갈때 세입자가 집에 있는 경우가 드물기 때문에 어쩔 수 없이 3~4번 정도는 헛걸음하게 됩니다. 없다고 그냥 바로 갈 수는 없고 주변 공인중개사도 들러보고, 이웃분이 계시면 말을 걸어서 이 물건에 대한 임장조사를 해봅니다. 짧은 시간있는 것이 아니다보니 매번 식사비와 커피를 한잔씩은 사먹었던 것 같습니다. 넉넉히 계산을 해도 5만원 안쪽일 것입니다. 집이 매우 크고, 채광과 통기가 좋았습니다. 집수리도 되어있어 도배만 잘 해두면 바로 세입자를 받을 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 세입자를 만나 향후 계획을 확인했고 낙찰받으면 되겠다는 확신이 섰습니다.

교통비 + 식비 + 커피 = 5만원

2. 입찰 비용

입찰기일 경건한(?) 마음으로 입찰표를 작성합니다. 입찰가 산정은 지역분석, 임장, 권리분석과 같은 다양한 변수와 제가 임의로 주는 가중치를 환산하여 계산해주는 프로그램으로 계산해냅니다. 뭔가 복잡한 수식이나 수치가 들어가는 것은 아닙니다. 제가 경매 관련 책을 접하면서 도움이 될만한 부분을 추려내어 그것을 수치화, 수식화 한 것 뿐이죠. 이를 토대로 계산된 입찰가는 7300만원입니다.

한가지 팁은 인천지역 빌라는 1회차 유찰 물건에는 사람들이 입찰하려 하지않습니다. 대부분 2회차때 그러니까 입찰최저가가 감정가의 49%일때 입찰을 하는데 1회차(입찰최저가가 감정가의 70%)에 약간만 높게 입찰해도 낙찰받을 수 있습니다. 제가 임장갔을 때 확인한 바로는 첫째 집이 주변에 비해 컸고, 둘째로는 채광과 통기가 잘되었으며, 셋째로는 전망이 좋았습니다. 답답한 구석이 없는 넓고 좋은 집입니다. 물론 주변에 비해서 말이죠. 낙찰받으면 세입자를 구하기 쉬울 좋은 집이라 판단하여 입찰가 계산 프로그램에 가중치를 좀 더 입력하여 산출해낸 것이죠.

인천지방법원에 도착하여, 1층에 위치한 신한은행에서 입찰보증금(입찰 최저가 10%, 686만원)을 수표 한장으로 인출합니다. 두분의 여직원분이 계십니다. 현장 분위기를 느껴보기위해서 출구조사를 해봅니다. 두분 다 물어보면 대답을 해주시긴 한데 경력이 있으신 분께 이 금액의 수표를 가져가신 분에 대해서 물으면, 좀더 자세히 이야기를 해주십니다.

라드온: (현금인출표를 건내며)오늘 이 금액 수표 많이 뽑아갔나요?

직원A: 제게 이 금액을 찾으러 오신 분은 없었습니다.

이런식이죠. 이날 제가 낙찰받은 이물건은 저를 포함하여 2명 입찰했습니다. 물론 전날 은행에서 수표를 인출해서 가지고 오시는 분도 계시겠지만, 아마 대부분의 사람들이 법원은행지점에서 돈을 인출할 것입니다. 그 은행지점은 크지않습니다. 제가 다녀본 4~5군데 지법과 지원의 은행지점에는 1명내지는 2명의 직원이 있으니 이점을 참고해도 좋을 것 입니다. 

입찰보증금 686만원

교통비 + 식비 + 커피 = 15만원(낙찰 파뤼타임을 가졌습니다.ㅠㅠ)

3. 입찰이후 비용

경매를 해보면, 아니 다른 모든 일도 마찬가지겠지만 사람과 사람이 하는 것입니다. 사람을 잘만나야하는데, 현재 점유중인 세입자를 잘만난다면 경매도 참 쉬운 돈벌이일 것입니다. 입찰전에 만났을 때는 골치아프다고 빨리 낙찰되어 나가고 싶다고하더니, 낙찰받고 왔더니 다소 비협조적으로 나옵니다. 이때는 전에 소개해드렸던 점유자 유의사항에 대한 글을 남기고 전해주시면 됩니다. 금요일에 낙찰받았는데 저녁늦은 시간까지 대출상담사로부터 대출상담문자와 전화로 시달리는 와중에 세입자와 휴일에 만남을 잡습니다.

대출상담문자와 전화는 최대한 많이 받습니다. 어차피 이분들도 네트워크가 잘 형성되어 있어 견적이 비슷비슷합니다. 내용은 다음과 같습니다.

대출상담사A : 안녕하세요 사장님, 변호사사무소 XXX 팀장입니다. 사건번호XXX, 5880만원에 최대 3.3% 가능합니다. 1년 거치, 중도 0.5% 연락주시면 상담드리겠습니다.

대출상담사B : 법무사사무소 XXX 실장입니다. 사건번호XXX, 5800만원에 최대 3.4% 가능합니다. 1년거치, 3년거치도 가능, 중도 6개월 0.7%, 1년 0.5%, 3년 1.5% 연락주시면 상담드리겠습니다.

대출상담사C : 사건번호XXX, 5880만원에 최대 3.4% 3년 거치 가능합니다. 연락주시면 상담드리겠습니다.

한분과만 연락을 한다고 생각하지말고 가능한 많은 분께 연락해서 조건을 많이 확보해두시면 좋습니다. 문자말고 직접 전화주시는 분도 많은데, 문자로 받아두시면 편합니다. 대출상담사분들 명함을 많이 받을텐데, 연락오지 않은 분께도 문자로 현재 자금 상황을 설명하며, 대출조건 제시를 해달라고하면 연락주실겁니다. 보내는 문자, 답변 문자 등은 모두 저장해뒀다 다시 쓰셔도 좋습니다. 최대한 많이 받아둬야해서 여러번 보내게 될테니까요.

라드온 : 사건번호 XXX 대출한도, 금리 등 조건안내 부탁드립니다.

연락받은 대출조건을 보시면 거의 대동소이합니다. 그중 적극적이고 열심히(?) 영업해주시는 2곳을 골라서, 상세 견적을 받고 세부항목을 보면서 가격협상을 해봅니다. 눈치9단의 노련하신 분들이라 깎을라치면 대번 죽는소리를 하십니다. 하지만 후보군이 하나 더있다고 넌즈시 던지면 반드시 그곳보다는 싸게해주겠다!고 회신을 받습니다. 가격 협상을 할 때는 견적서 항목을 하나하나 따질 필요없이 그냥 차비나 밥값 한 5만원 빼달라고 하는 것이 낫습니다. 그리하여 한곳을 정하면 대출실행을 위해 은행으로 찾아갑니다. 대부분 수협은행을 안내해줄 것입니다. 대출규제로 경락대출을 취급하는 은행이 그리 많지 않습니다.

대출금 : 5800 만원, 금리 3.4%, 1년 거치, 원리금균등상환

이자 : 월 16.6만원

원리금상환 : 월 9.7만원

대출시 화재보험 등 추가비용 : 10만원 가량

법무사비용 : 140 만원(세금 등 모두 포함)

교통비 + 식비 : 10 만원

4. 잔금납부 이후 비용

대부분의 세입자는 잔금납부가 되어 배당을 받아, 그 돈으로 이사를 가려고 합니다. 마지막 그날까지 집을 언제 비워주는지 답답하기만 했었는데, 세입자로부터 연락이 옵니다. 배당을 받기 위해 필요한 명도확인서를 달라고 말이죠. 집 비워진 걸 확인했다는 명도확인서는 절대 먼저 건내서는 안됩니다. 집이 비워지고, 이사가는 날 전해주면 됩니다. 배당기일 아침에 이사가는 세입자에게 명도 확인서를 주었고 비어진 집을 인계받았습니다. 짐이 있을 때 지저분하고 좀 좁다했는데, 매우 넓었고 방마다 커튼이 쳐져있어 어두웠는데 아주 밝았습니다. 바로 도배업체 검색하여 5군데 가량 가격을 비교해보고 저렴하고 믿음이 가는 곳으로 계약을 했습니다. 유선상으로만 38만원에 작업진행을 의뢰했는데 직접보고 다시 연락이와서는 집이 너무 넓고, 덧대어 벽지바르기 힘든 부분이 있어 추가비용이 든다고 말이죠. 어느정도 예상은 했었습니다. 연락받았던 나머지 4개의 업체의 견적비용을 봐도 그정도 수준이였는데, 약간 괘씸하긴 했지만 그냥 50만원으로 진행합니다.

요즘 가장 인기인 밝은 회색계열의 벽지로, 때도 덜타고 집도 넓어보인다고 하더니 아주 만족스럽게 잘 되었습니다. 이와 동시에 세입자를 구하고자 인터넷 여기저기에 알렸더니, 도배마친 시간즈음으로 집보러 오겠다는 사람이 생깁니다. 워낙에 집이 위치도 좋고 커서, 내놓으면 집보러 오겠다는 사람이 많았습니다. 보증금 1000만원에 40만원으로 하루만에 계약되었으나, 예비 임차인이 입주일을 계속 늦추고 늦추기에 그냥 취소하고 한달 뒤에 새 임차인을 들였습니다. 500만원에 45만원으로 에어컨들이는 조건으로 계약합니다. 조건없이 계약을 하고자하는 임차인도 많아서 에어컨 요구없는 임차인을 받으려고 했었는데, 에어컨은 나중에 홍보하기도 좋겠다싶어 그냥 중고가전으로 구매했습니다. 이것도 역시나 가격협상을 잘해야겠죠?!

도배 : 50 만원(대부분 50~60만원 수준으로 견적보냄)

에어컨 : 40 만원(중고가전)

도어락 : 7만원

방충망 : 5만원

입주청소 등 추가비용 : 직접

세입자 중개 : 직접(중개수수료 아끼는 돈으로 에어컨 설치하기로 함)

5. 경매 부동산 수익계산

지금까지 사용내역을 모두 알아보았습니다. 제가 쓴 내용은 가능한 기록해두는 편이라, 보면 알텐데 싶어서 정리내역을 봤는데, 기억이 가물가물하네요. 이시점에 다른 물건도 여러 개 운영하고 있어서 더 헷갈린 것도 있습니다만 거의 이정도로만 계산해도 충분할 것 같습니다.

입찰보증금 : 686 만원

교통비 등 잡비 : 40 만원

법무사비용 : 140 만원

대출잡비 : 10 만원

수리비 : 102 만원

계: 978 만원(투자금)

담보대출 : 5800 만원

월이자 : 16.6 만원(199 만원)

보증금 : 500 만원

월차임 : 45 만원(연 540 만원)

1년차 수익률 : (540 - 199) / 978 만원, 34%

2년차 수익률 : (540 - 199 - 116) / 686 만원, 32%

1년차에는 월이자 16.6만원을 빼고 28만원 가량의 수입이 생깁니다. 2년차에는 원리금상환까지 포함되어 18.7만원 가량의 수입으로 쪼그라듭니다. 1년차에 원리금균등상환하지 않고 중도수수료 물고 일시상환하는 분도 많습니다. 어떻게 운영하는 게 더 이득인지 실익을 계산해보시고 결정하기 바랍니다. 지식in에 올라온 질문을 보면 '막연히 어떻게 할까요?'가 많은데, 그에 대한 전문가 답변이 '주어진 상황에 맞춰...'입니다. 개인의 재산상황에 대해서 알 수 없기 때문에 저리 답할 수 밖에 없는 것이죠. 최대한 현실적으로 수익을 계산해본 것이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

추가로 여기서 1년차에서 매도한다고 가정을 한다면...

---

주변시세를 살펴보니 8500 ~ 9000만원정도에 거래가 되고 있습니다. 제가 7300만원에 낙찰을 받았으니 9000만원이면 가장 좋겠지만 8500만원으로 매도한다고 가정하겠습니다. 물론 내놓을땐 9000만원으로 내놓을 것입니다. 가격협상가능이란 조건을 두고 말이죠.

이 계산은 국세청홈택스에서 양도세를 계산해보면 됩니다. 위와 같이 네이버나 다음에서 '양도소득세 자동계산'으로 검색해보시면 홈택스사이트가 나옵니다.

비로그인으로도 간단히 양도세를 계산할 수 있습니다만, 주의 해야 할 사항은 1개 부동산 양도 시 계산할때만 적용되는 것입니다. 경매로 부동산을 취득하시는 분들은 1년에도 몇차례 이상 매매를 할 수 있기때문에 로그인하여 2개이상으로 양도세를 계산해야합니다. 저는 간단하게 비로그인으로 계산하도록 하겠습니다.

매도 : 8500 만원

취득가액 : 7457 만원

매입가액 : 7238 만원

취득세 : 72 만원

등록세 : 7 만원

법무사비용 : 140 만원

앞에서 소개드렸던 비용을 하나씩 입력하면 됩니다. 매도가 1년 미만이면 적용세율이 달라집니다. 매도시 날짜도 염두해둬야합니다. 붉은 점이 찍혀있는 필수 입력란을 입력한 뒤, 아랫쪽 '세액계산하기' 버튼을 누르시면 자동계산된 양도세액에 대한 상세 내역이 팝업으로 뜹니다.

1. 양도소득세 간편계산 결과(1년 미만, 세율 40% 적용)

2. 양도소득세 간편계산 결과(1년 이상, 세율 6% 적용)

전에 말씀드렸듯이 '와! 대박이다!'하는 수준까지 남기긴 쉽지않습니다. 하지만 1채에 500만원에서 1000만원 수준이니, 1년에 한채 내지는 두채정도로 낙찰받아 팔면 생활에 큰 보탬이 되지않을까 생각합니다. 1년 미만은 양도세가 많이 쎕니다. 1년 이상 운영하고 양도하는 것이 좋습니다. 또한 세입자를 직접 받아 부동산을 운영해보면 그동안 몰랐던 부분도 얻어갈 수 있습니다. 지식에서 경험이 추가되는 지혜가 되는 뭔가 그런 느낌을 받을 수가 있죠.

1년 미만 매도시

양도차익 : 1042 만원

산출세액 : 311만원

계 : 1042 - 311 = 731 만원

1년 이상 매도시

양도차익 : 1042 만원

산출세액 : 47만원

계 : 1042 - 47 = 995 만원

마무리

부동산 경매가 과연 돈이 될까 많은 분들이 궁금해하셔서, 최대한 현실적으로 작성해보았습니다. 낙찰을 받고 고민하는 분도 아직 경매를 시작하진 않았지만 과연 돈이 될까...생각만 많았던 분들이 이 비용 계산을 보고 계획을 구체화할 수 있으면 좋겠네요.

저도 슬슬 움직여야 할 때가 오고 있는 것 같습니다.

★라미드니오니의 경매이야기★

하트, 댓글, 구독하기는 언제나 환영합니다. 하트♥는 로그인이 필요없습니다.