라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2017타경 30431 임의경매 결과입니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/130


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
주변이 오피스텔촌이지만, 사이즈가 크고 2015년에 지은 것이 검색됩니다. 매매가는 6200만원, 전세는 거래내역이 안보이고(큰사이즈 전세가률은 90~95%) , 월세는 1000만원에 30만원으로 보입니다.

방사이즈가 제일 작은 방입니다. 뷰도 많이 빠지는 것이 선호하는 크기와 뷰는 아닙니다. 세입자를 구하는데 힘들 수 있습니다. 이사비 지원, 한달치 월세 면제 등의 당근으로 세입자를 받으면 되겠습니다. 참 예상입찰가는 제가 입찰에 참여하게된다면...이라는 가정이 붙습니다. 오피스텔의 시장평균낙찰가와는 차이가 큽니다. 오피스텔의 시장평균낙찰가는 85~90% 정도입니다. 감정평가액 * 0.85 내지 0.9정도하면 됩니다. 여기서 몇십만원 붙이면 되는데 이리하면 저처럼 대출을 이용하여 투자하는 사람은 돈이 안남습니다. 참고하시기 바랍니다.
- 예상입찰가 : 5458만원(6300만원 정도에 낙찰되지 않을까 예상됩니다.)
- 제반비용 : 371만원
- 입찰기일 : 2019-02-25(오늘 ^^;)

제가 입찰한다면 5458만원을 적어냈을겁니다. 시장 입찰가로 6300만원정도라고 해뒀습니다만 정확한 금액은 87.777%로 6319만원이였습니다. 제가 간단하게 만든 낙찰가 산정 프로그램이 있어 그를 이용한 산출 가격입니다. 권리분석 데이터를 다 넣으면 가격이 계산되도록 만들어둔 것이 있죠. 오늘은 점심시간에도 정신이 없어서 짜릿함을 못 느낀채로 오후 2시가 지나고 확인을 했습니다. 역시 결과 확인의 쪼는 맛은 많이 지난 시간임에도 있습니다. 분석 글에 이웃분께서 문의하신 것처럼, 오피스텔은 제 예상입찰가와 낙찰가의 갭이 큽니다. 제 자금사정상 이 물건은 온전히 대출을 이용하여 운영해야하는데 6000만원 이상으로 낙찰받으면 원리금균등상환하게 되면 수중에 떨어지는 돈이 없을 겁니다. 자기 자본이 있어 대출없이 사는 것이라면 운영하여 수익을 내면 되지만 그렇지 않은 물건이라면 곤란을 겪게 될 수 있습니다. 이번 최고가매수신청금액을 보면 '999'로 세팅해뒀네요. 어떤 사람은 '777'로 세팅하는 사람도 있고, '333', '111'도 있죠. 아마 감정평가금액 7200만원에 평균낙찰가율을 찾아서, 곱한 값에 자기가 원하는 '999'를 적어넣은게 아닐까 싶네요. 

최고가매수신청금액 66,999,000원(93.05%)
입찰 9명, 낙찰자 : ?
차순위금액 63,660,000원
매각결정기일 : 2019.03.04
 

이번 입찰 결과에는 최고가매수신고인이 표기되어 있지 않습니다. 입찰이 끝나고 개찰할 때, 법원 안에는 명함을 나눠주던 아주머니들이 하나같이 모여듭니다. 이분들은 각 유료사이트에 소속된 분들로 현장에서 낙찰받는 사람의 이름과 낙찰금액을 실시간으로 사이트에 올리기위해 몰려듭니다. 처음에는 '뭘 저리도 열심히 적으실까?' 했었는데, 일을 하고 계신거였더라구요. 이번 물건은 낙찰받으신 분의 이름을 못들어서 적지 못한 것이죠. 오피스텔은 아직 낙찰가율이 85~90% 대를 유지하고 있습니다. 90% 대 물건은 입지가 좋은 물건이라고 보시면 됩니다. 이 물건은 아무리봐도 90% 물건은 아닐듯합니다. 



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




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