안녕하세요 라드온입니다.
오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 503431 물번4 임의경매 입니다.
빌라물건을 찾고 있는데, 적당한 가격의
매력있는 물건이 안보이네요.
굴포천역 인근 번화가에 위치한 오피스텔입니다.
안정적인 수익이 가능한 입지 좋은 오피스텔로 보이네요.
어떤 사연을 갖는 물건인지 함께 들여다보시도록 하겠습니다.
이 물건은 물건번호 4번입니다. 입찰표에는 사건번호와 물건번호를 적게 되어있습니다. 채무자가 물건 4개를 쥐고 있는데 4개 다 채권자가 같은 경우 이렇게 하나의 사건번호에 물건번호만 나뉘어지는 것입니다. 소유자 김**씨가 4채를 각각 월 45만원으로 월세를 주고 있었습니다. 이자를 떼고 봐도 대략 150만원 정도 벌어들이지 않았나 생각됩니다. 보증금은요? 아마 다른 물건을 샀거나, 주식이나 다른 재테크 수단에 넣어 운영하지 않았을까 싶습니다. 물건을 한번 들여다보기로 하죠.
1. 물건개요- 소재지 : 인천광역시 부평구 삼산동 463-2, 삼산노블시티프라자 8층 806호
- 용도 : 오피스텔(주거)
- 감정가 : 150,000,000원
- 최저가 : 73,500,000원
- 면적 : 38.567㎡(약11평, 제일 큰방)
- 건축연도 : 2014년
- 방개수 : 1/1
- 세대수 : 33세대
- 주차여부 : 0.88대
- 건물방향 : 북향
- 외관노후 : 양호
- 엘리베이터 : 있음
- 방범시설 : 양호
- 인근공급량 : 랜드마크 오피스텔(대형평형) 있음, 번화가
굴포천역 8번 출구로 나와서 사람들이 북적이는 곳으로 따라가면 주차장을 지나 바로 보이는 건물입니다. 1층~3층까진 상가 건물(3층은 반은 PC방으로 사용되고, 나머지는 공실로 보입니다.)이고, 그 위로 오피스텔이 위치하고 있습니다. 식당, 커피숍, PC방이 다 건물에 입주해있습니다. 혼자 살기에 아주 좋은 그런 위치입니다.
2. 지역분석
- 교통 : 버스 다수, 100m이내 굴포천역
- 병원 : 50m 이내
- 공원 : 100m 이내 굴포공원, 무지개공원
- 편의시설 : 핵심 상권
- 지역 호재/악재 : 주변 술집, 유흥업소 다수
딱 1기 신도시쪽의 지하철 출구 모습입니다. 평촌역, 서현역 부근을 가보면 이 느낌이 그대로 느껴집니다. 역을 빠져나오면 바로 앞쪽은 식당과 술집이고, 그 한 블럭 뒤로 가보면 노래빠, 유흥업소가 많이 들어서 있습니다. 그 모습과 꼭 같습니다. 이 오피스텔에는 업소에서 근무(?) 하시는 여성분들이 많이 살고 있을 겁니다. 영업용으로 사용되고 있는 곳도 있을테고요. 반드시 임장가서 점유자와 면담해볼 필요가 있는 물건입니다. 눈대중으로 그냥 낙찰받았다간 곤란을 겪게 될 것 입니다.
3. 점유자 정보
- 점유자 : 임차인(이**)
- 전입일자 : 2017-04-06
- 확정일자 : 2017-04-16
- 배당요구 : 2018-04-30
- 보증금 : 4000만원, 월차임 45만원
'보증금이 너무 쎈데?', '물건 1, 2, 3은 낙찰되었는데 이건 왜 낙찰되지 않았지?' 이 두가지 질문이 먼저 떠올랐습니다. 전입일자를 한번 들춰봅니다. 이상할 것이 없습니다. 확정일자를 한번 들춰봅니다. 2017년 4월 16일은 달력을 보니 일요일입니다. 공무원이 일요일에 근무라뇨? 당치도 않은 말이죠. 확정일자가 잘못되었습니다. 경매서류중 제일, 제일 중요한 서류인 매각물건명세서상 기타란을 들여다보니 이런 문구가 있습니다.
"이**:제출한 주민등록표(초본)에 따르면 전입일자는 2018.4.20.임."
느낌이 오시나요? 가장임차인일 가능성이 매우 높습니다.
4. 임장조사
- 채광/조명 : 우수
- 샤시 : 우수
- 싱크대 : 우수
- 화장실 보수 : 필요없음
- 도배장판 : 반드시 확인 필요
- 누수/결로 : 없음
오피스텔 세입자들은 주로 안정적인 직장에 급여가 어느정도 이상으로 높은 젊은 사람이 많습니다. 월 차임이 아무리 높더라도, 교통이 좋고 음식배달이 간편하고, 바로 주변에 편의점 및 편의시설을 갖추고 있는 그런 메인상권 주변에 있는 오피스텔을 선호합니다. 지적도상 매우 활성화된 상권이 있습니다. 바로 옆이 술집과 유흥업소가 많이 있어서 그점이 약간 불안하다고 생각했습니다. 퇴폐업소(?)였는지, 술집에서 일하시는 분들이 사용하신 것인지 경매에 나온 오피스텔 임장을 가본 적이 있었는데, 몹시 지저분했습니다. 그런 곳은 깊숙히(?) 냄새가 베이니 도배, 장판만으로 안되기 때문에 가능한 피하셔야하죠. 사진의 방은 실제로 매물로 나와있는 중간사이즈 방으로, 본 물건은 이 방보다 더 큽니다.
5. 권리분석
접수일 | 등기목적 | 권리자 | 금액 |
2014-12-17 | 소유권이전 | 공유자 김**, 문** | |
2014-12-17 | 소유권이전 | 김**(문** 배우자 사료) | 158,057,406원 |
2014-12-17 | 근저당권설정 | 중소기업은행 | 600,000,000원(공동담보) |
2015-01-13 | 근저당권설정 | 김** | 1,000,000,000원 |
2018-03-07 | 임의경매개시결정 | 중소기업은행 | |
공유자 두분이서 건물을 지어올린 것으로 보입니다. 문**씨와 동일 주소에 거주하고 있는 현 소유자 김**은 문씨의 배우자로 보입니다. 분양되지 않은 방 4개를 문씨가 사들인 것으로 생각됩니다. 나이와 이름으로 유추해봤을 때 근저당권을 10억 설정한 김**씨는 장인이 아닐까 생각해봤습니다. 그렇게 생각한 이유는 2015년 3월에 주변 사진을 보면 2층, 3층 상가층이 비어있습니다. 아마 주거용 오피스텔도 4개호가 분양되지 않아 문씨, 더 정확히 문씨의 아내 김**가 사들인 것일 것으로 예상됩니다. 또한 문씨와 김씨가 살고있는 송도동 롯데캐슬의 시세는 5억 후반에서 6억정도로 담보를 10억으로 하긴 어려울 것 같으며, 이미 집을 담보로 여러차례 대출한 흔적이 보입니다. 10억원을 근저당설정한 사람은 김씨의 아버지, 문씨의 장인으로 보입니다.
6. 시세조사
매매, 전세거래가 잘 보이지 않습니다. 월세만 확인되는데 500만원 50만원으로 확인됩니다.
거래되는 모든 방이 제일 작은 사이즈(500만원에 40만원)를 제외하고 모두 보증금 500에 50만원으로 운영이 가능합니다. 본 물건은 오피스텔에서 가장 큰 방에 위치도 좋습니다. 다만, 난방비를 포함한 관리비는 많이 나올 것 같습니다. 문제는 가장임차인인데, 명도에 어려움이 있을 겁니다. 민, 형법에 대해서도 어느정도 알고 있을 가능성이 높습니다. 인도명령으로 점유자를 빼내면 되는데, 버티면서 이사비를 얻어내려고 할 겁니다. 이점만 잘 숙지하시면 재밌게 즐기실 수 있겠습니다.
- 예상낙찰가 : 12285만원(13650만원정도에 낙찰되지 않을까 예상해봅니다.)
- 제반비용 : 860만원(명도 외 기타 100만원?)
- 입찰기일 : 2019-02-28
삼산동에는 오피스텔이 잘 보이지않습니다.
가격을 비교해봐야하는데, 비교대상이 보이지 않아
중개사무소를 많이 들러 시세확인을 해야할 것으로 보입니다.
1.2억으로 낙찰받을 경우,
1억 대출, 이자(4%)만 33만원입니다.
30년 원금하면, 27만원으로 60만원이듭니다.
기본으로 드는 돈도 3000만원이 필요하네요.
저는 투자하지 않을 물건입니다.
투자시 반드시 자기 자금사정을 잘 고려하여 입찰해야합니다.
여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.
감사합니다.
