[빌라 경매]건물 뒤에 건물의 앞건물, 만수동 서울주택4동

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 21809 임의경매 입니다.

원래 오늘은 어제 소개드린 2018타경 9182 임의경매 물건에 대한 결과를

포스팅해야하지만, 같은 동 물건이 바로 다음날 진행예정이라

물건분석을 먼저 포스팅하겠습니다. 모레와 3일 뒤에는 

각각의 물건에 대한 경매결과를 포스팅하도록 하겠습니다.

같이 들여다보시죠.

어제 제가 소개해드렸던 물건입니다. 서울주택 3동 101호. 오늘 물건을 찾다보니 '똑같은 곳이구나' 하고 봤더니 옆동(4동)이 물건으로 나온 것을 발견했습니다. 파란색 동그라미는 어제 소개해드렸던 서울주택 3동이며 동그라미 위치가 바로 1층 입니다. 오늘 소개해드리는 물건은 그 바로 옆인 서울주택 4동이며 2층입니다. 큰 붉은 동그라미가 있는 곳이 바로 2층이죠. 물건을 같이 들여다 보시도록 하겠습니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 109-306, 서울주택 2층 201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 95,000,000원

- 최저가 : 46,550,000원

- 면적 : 49.89

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 5세대(5개동)

- 주차여부 : 가능(무료공영주차장 및 공터)

- 건물방향 : 건물에 가려짐

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택이 많음

어제 소개해드렸던 3동과 비교해보니 정말 큼직하고 깨끗하고 좋습니다. 이번 물건인 서울주택 4동은 3동과 마찬가지로 건물과 건물사이에 가려져 있지만 한개의 층에 호수가 한개입니다. 채광과 통풍은 역시나 안좋지만 어제의 3동 보다는 답답하다는 느낌이 적습니다. 세입자가 가장 선호하는 2층이고, 깨끗한 샤시에 방범창까지 시공되어 있습니다. 이러면 집수리가 다~되어 있는 집으로 보시면 됩니다. 에어컨도 설치되어 있는데 세입자가 설치한 것인지는 확인해봐야겠네요.

2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(마을버스 종점)

- 학교 : 동부초

- 병원 : 500m 정도 만수종합시장 네거리

- 편의시설 : 만수종합시장

- 녹지 : 철마산 입구 인근

- 지역 호재/악재 : 난개발지

어제 소개해드렸던 3동(16-6번지)과 비교해보니 집이 큼직하고 깨끗하니, 아주 좋습니다. 이번 물건인 서울주택 4동(16-8번지)은 3동과 마찬가지로 건물과 건물사이에 가려져 있지만 한개의 층에 호수가 한개입니다. 채광과 통풍은 역시나 안좋지만 어제의 3동 보다는 답답하다는 느낌이 적습니다. 세입자가 가장 선호하는 2층이고, 깨끗한 샤시에 방범창까지 시공되어 있습니다. 이러면 집수리가 다~되어 있는 집으로 보시면 됩니다. 에어컨도 설치되어 있는데 세입자가 설치한 것인지는 확인해봐야겠네요. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(전**)

- 전입일자 : 2017-07-07

- 확정일자 : 2017-07-07

- 배당요구 : 2018-10-11

- 보증금 : 2700만원

임차인 전씨는 전입, 확정일자를 갖춘 소액임차인으로 전세보증금 2700만원 전액 배당받을 수 있습니다. 어제 보셨던 물건과 보증금에서도 차이가 500만원 정도나네요. 이름만으로는 여자분인 것 같습니다. 제 경험상 40대~50대 여자분이 혼자 살고 계셨다면 도배, 장판도 할 필요없이 깨끗하게 사셨을 것입니다. 

4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음

개황도에서 보시는 것처럼, 본 건물은 한층에 한개 호만 있습니다. 

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2017-06-19	소유권이전	박**	95,000,000원
2017-06-19	근저당권설정	영등포농업협동조합	75,600,000원
2018-07-27	압류	국민건강보험공단	-
2018-07-31	임의경매개시결정	영등포농업협동조합	-
2018-08-30	가압류	예스자산대부	20,482,310원

근저당권 이후 설정된 모든 권리는 소멸합니다. 1971년생, 전라북도 남원에 거주하는 이름만으론 여자분인 소유주 박**씨가 투자용으로 매매를 하였습니다. 전세보증금이 빤한 곳인데 어찌하여 투자를 한 것인지 이해가 안갑니다. 어제 소개해드린 물건을 보면 소유주가 업계약서를 써서 담보대출금을 많이 받은 것으로 생각되었는데 이 집은 시세정도로 매매된 것 같습니다. 매매하고 보름만에 세입자를 받았는데 한해를 못 넘기고 경매로 넘겨졌네요.

6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.

주변시세는 6500만원이며 세입자가 선호하는 2층 물건입니다. 주변 빌라보다 사이즈가 크고, 방3개에 화장실 2개 구조에 올수리된 집은 큰 장점이라 할 수 있겠습니다. 이 물건은 입찰하여 운영하기에 좋은 물건입니다. 

- 예상낙찰가 : 5150만원  

- 제반비용 : 130만원

- 입찰기일 : 2019-03-13

낙찰가 5150만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로 4120만원 정도 대출이 됩니다. 이자 13.7만원에 30년 만기로 원금 11.4만원. 월세 35 ~ 40만원 받을 수 있도록만 하면 15만원 남습니다.

보증금을 낮춰 원하는대로 수익률을 정하면 됩니다. 좋은 물건입니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.