[빌라 경매]건물 뒤에 건물있어요, 만수동 서울주택

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 9182 임의경매 입니다.

같이 들여다보시죠.

만수동도 제가 자주 다니는 곳 중 하나입니다. 아무래도 소형에 저렴한 물건을 찾다보니 빌라물건이 넘쳐나는 지역이 제가 주로 임장다니는 곳이 되었습니다. 만수동은 지난 포스팅에서 아남빌라, 대산빌라, 경인빌라 등등 참 많이 소개해드렸던 곳입니다. 지난 포스팅에서도 한번 찾아봐주시면 좋은 시간이 될 것 입니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 109-305, 서울주택 1층 101호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 92,000,000원

- 최저가 : 45,080,000원

- 면적 : 47.61

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 10세대(5개동)

- 주차여부 : 가능(무료공영주차장 및 공터)

- 건물방향 : 건물에 가려짐

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택이 많음

이전에 소개해드렸던 아남빌라 바로 옆입니다. 이런 무료 공영주차장이 아남빌라 골목쪽으로 들어가면 3~4개가 있습니다. 사람이 많이 살고 있음을 알 수 있습니다. 이번 사건물건인 서울주택은 건물과 건물, 건물...사면이 건물에 가려져 있습니다. 빌라가 엄청나게 많이 있습니다. 인천동부초등학교를 둘러싸고 빌라가 년식이 나눠진다고 했는데, 동부초의 상단쪽, 향촌휴먼시아 바로 밑쪽으로 1996년에 지어진 빌라촌에 위치하고 있습니다. 4동과는 주먹 한개정도(?)로 띄워져 있습니다. 채광과 통풍은 포기해야할 것 입니다. 

2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(마을버스 종점)

- 학교 : 동부초

- 병원 : 500m 정도 만수종합시장 네거리

- 편의시설 : 만수종합시장

- 녹지 : 철마산 입구 인근

- 지역 호재/악재 : 난개발지

지적도상으론 깨끗한 향촌휴먼시아가 가까워, 놀이터도, 단지내 편의시설도 이용하면 좋겠지만 높은 언덕입니다. 진입이 불가하여, 종합시장과 같은 편의시설을 이용하려면 인천동부초를 끼고 한참 돌아서 가야합니다.

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(유**)

- 전입일자 : 2012-03-23

- 확정일자 : 2014-08-18

- 배당요구 : 2018-06-11

- 보증금 : 2200만원

전입일자와 확정일자가 다릅니다. 임차인 유씨는 2012년에 전입신고를 하고 확정일자를 받지 않았는 것으로 생각됩니다. 2년 전세기간이 끝나고 전세를 갱신하면서 확정일자를 받은 것이 아닌가합니다. 뭐 큰 문제없이 살아오다, 집이 경매로 나온 것이라 문제는 없어보입니다만 이사를 하면 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것은 잊지 말고 하시기 바랍니다. 소중한 내 돈을 지키는 가장 쉽고 간편한 방법이니까요. 임차인 유씨는 소액임차인으로 보증금을 전액 배당받을 수 있습니다. 

4. 임장조사

- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 수리필요

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음

임차인 유씨는 제 예상으론 진성임차인으로 2012년부터 쭈욱 살아온 사람인 것 같습니다. 2012년부터 살았으니 낙찰받으면 반드시 수리가 필요합니다. 수리비가 보수적으로도 300만원이상 잡힐 것입니다. 1996년 보존등기로 누수와 결로는 없을테지만 곰팡이는 반드시 확인해봐야합니다. 장판과 벽지를 바로 맡기면 곰팡이를 확인해도 그냥 그 위에 합지를 덧대어 발라버립니다. 낙찰이후는 벽지를 뜯어보고 곰팡이 제거 작업이후에 수리작업이 이루어져야합니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2012-03-21	소유권이전	이**	100,000,000원
2012-03-21	근저당권설정	굴비골농업협동조합	78,000,000원
2018-04-05	임의경매개시결정	굴비골농업협동조합	-
2018-04-11	압류	국민건강보험공단	-

'3. 점유자정보'상 전입일자와 확정일자가 달라서 약간 이상하다했더니, 등기부를 보니 이해가 됩니다. 2012년에 전입일자만 받았던 사람이 재갱신하여 2014년에는 확정일자를 받았나보다고 생각했었는데, 등기부를 보니 2014년 경매개시결정이 되었습니다. 당연히 세입자 유씨는 보증금을 돌려받기위해서 확정일자를 받은 것이고요. 근데 그 당시 경매는 취하되었고 지금까지 운영되었습니다.  

6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.

주변시세는 6500만원이지만, 이 물건은 채광과 통풍, 뷰가 하나도 없는 답답한 물건으로 세입자 구하기가 쉽지 않은 물건입니다. 하지만 주변 빌라보다 사이즈가 큰 편이고, 1층인 점은 장점이라 할 수 있겠습니다. 저는 이 물건 입찰하지 않습니다. 제가 싫어하는 입지의 물건이고, 일단 제가 살고 싶은 마음이 들지 않기 때문에, 세입자에게 들어와서 살라고 권할 수 없을 물건을 낙찰받아 수리비 들여가면서 고생할 것이라 생각이 듭니다. 

- 예상낙찰가 : 5050만원  

- 제반비용 : 647만원(올수리)

- 입찰기일 : 2019-03-12

낙찰가 5050만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로 4040만원 정도 대출이 됩니다. 이자 16만원에 30년 만기로 원금 11만원. 월세 30만원 받을 수 있도록만 하면 3만원 남습니다.

그런데 말입니다. 이 물건은 수리비가 많이 들어갑니다. 돈이 안남습니다.

자금계획을 철저히 세워야합니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.