[오피스텔 경매]어둡다고 포기하면 아니아니 아니되오, 에스원스마트빌

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 14238 (1) 임의경매 입니다.

동탄에서 수원 영통으로 넘어오는 길이 있습니다. 

그 주변을 신동탄이라고 합니다. 

1동탄, 2동탄에 이어, 동탄의 인기를 그대로 이어 받고자함인지 신동탄이라고 하더군요.

2동탄은 아직도 공사가 한참이라 집값도 저렴하고 인프라가 갖춰진 1동탄쪽을 모니터링하고 있었는데,

저렴한 오피스텔이 나온 것을 확인하였습니다.

어떤 사연을 갖는 물건인지 함께 들여다보시도록 하겠습니다.

앞선 빌라글에서도 설명을 드렸었지만, 이 물건은 물건번호 1번입니다. 

입찰표에는 사건번호와 물건번호를 적게 되어있습니다.

채무자가 물건 두개를 쥐고 있는데 두개 다 채권자가 같은 경우 

이렇게 하나의 사건번호에 물건번호만 나뉘어지는 것입니다. 

능동을 지나면 논밭이나오고 한 10분가량을 달리면 영통이 나오죠. 

화성과 수원의 경계면이라고 생각하시면 쉽습니다. 

이곳에 오피스텔이 있는지는 사실 몰랐습니다. 

1 동탄의 중심인 반송동쪽에는 여럿 있는 것을 아는데, 

능동이라...수요가 있을까 생각이 들었습니다. 

물건을 한번 들여다보기로 하죠. 

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 능동 1066-8 에스원스마트빌 제2층 제202호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 77,000,000원

- 최저가 : 53,900,000원

- 면적 : 19.142(약5.8평)

- 건축연도 : 2012년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 28세대(아파트단지 128세대)

- 주차여부 : 1.39대

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 오피스텔 여러 단지 있음, 작은 산업단지 끼고 있음

동탄이라고 더 잘 알려진 곳입니다. 

최근 GTX A노선 확장과 동인선(동탄-인덕원) 확정되었는데, 

그중 동인선의 시작점이 바로 1 동탄의 외곽지, 능동입니다. 

능동역은 아래 지적도상, 능동초 바로 옆 이지더원이라는 아파트에 세워진다고 합니다. 

집값이 약간 오르긴했지만, 동탄내에서는 비인기지역입니다. 

능동에 위치한 아파트는 대부분 공공임대로 생활형편이 어려운 사람이 많이 거주하고, 

외곽에 있다보니 인프라가 많이 부족합니다. 

2. 지역분석

- 교통 : 버스 다수

- 병원 : 메타메디병원

- 공원 : 1동탄 메인도로 옆

- 편의시설 : 소형 상권

- 지역 호재/악재 : GTX A노선 능동역, 상권이 작음(잠자는 방)

앞선 설명대로 입지가 빠지다보니, 

그리고 공공임대 아파트로 민간분양도 있지만 

사람들이 선호하지 않아서인지 집값이 싼편입니다. 

그래서 월세나 전세로 오피스텔에서 살 바에는, 

대출을 좀 끼고 집을 사는게 더 나을 것이라는 생각이 들었죠.

부근에 삼성전자 반도체사업부와 한림성심병원, 이마트도 있긴하지만,,,

좀 의아한 생각이 들지만 한낱 잔챙이인 제눈에 안보이는 무언가가 있겠죠. 

아래는 물건의 바로 뒷편 상권입니다. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(매각물건명세서상 조사된 임차내역 없음)

소유주는 용인시 보라동에 거주하는 사람으로, 

투자목적으로 오피스텔 2개를 매매하였고 

월세를 주고 운영하다가 담보대출이자가 밀려서 경매에 내놓게 된 것으로 보입니다. 

방 2개중 하나는 세입자가 있는 상태로(바로 옆호실, 203호) 

보증금 100만원에 30만원으로 월세를 받고 있습니다. 

매매로 근저당이 1.8억이 넘는 금액에 대한 이자로 30만원가지고는 턱도 없이 부족했을 것이다. 

방 2곳에서 30만원씩 60만원을 받았다고 하더라도 

1.8억원에 대한 이자를 3.5%로 잡으면 53만원인데, 

첫째 금리가 오르고 있고, 둘째 방하나가 공실이 났습니다. 

아마 못버티고 경매로 나온 것 같습니다. 

4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두운 편

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음

오피스텔 세입자들은 주로 안정적인 직장에 급여가 

어느정도 이상으로 높은 젊은 사람이 많습니다. 

월 차임이 아무리 높더라도, 교통이 좋고 음식배달이 간편하고, 

바로 주변에 편의점 및 편의시설을 갖추고 있는 

그런 메인상권 주변에 있는 오피스텔을 선호합니다. 

지적도상 상권이 있기는 하지만 상권이라고 말하기 무색할 정도로 규모가 작은 곳이라 

오피스텔 공급도 얼마 없을 것이라고 생각했는데, 

잠자는 방인 것인지 그 주변에 오피스텔이 엄청나게 있었습니다. 

가전제품과 가구도 다 갖춰진 풀옵션의 오피스텔에 사는 세입자들은 

방안에 햇볕이 많이 들어올 필요도 없고, 

해가 있을 때 집에 들어가지 않습니다. 

해가 뜨는 시점에 집에 들어가는 경우는 있을 수 있겠죠.ㅎ

그래서 채광정도, 창의 방향, 크기는 그렇게 많이 따지는 지표가 아닙니다. 

그러므로 오피스텔 투자시에는 건물 옆이라고, 

아예 제외하거나 가격을 낮게 책정하는 그런 우를 범할 수 있는데, 

오피스텔의 입지, 위치를 따져보는 것이 더 도움이 됩니다. 

이점 참고하시기 바랍니다.

 

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액	비고
2012-11-28	소유권이전	고**	105,701,000원
2012-11-28	근저당권설정	주식회사 우리은행	62,400,000원
2015-06-18	근저당권설정	주식회사 우리은행	120,000,000원
2018-07-04	임의경매개시결정	주식회사 우리은행	-

6. 시세조사

본 오피스텔의 거래가 없는 것으로 조사됩니다.

바로 옆, 같은 해에 지어진 거의 약간 작은 규모의 오피스텔의 매매가가 8000만원, 전세가 7500만원, 150만원 45만원로 확인하였다.

공인중개사를 통해 거래가 되었다면 오피스텔의 경우,

실거래가내역서가 작성되는데 거래내역이 잘 보이지않습니다.

2012년 당시 분양가는 1.05억으로 조사되었고,

거래가는 다음해에 1.2억에 거래된 것이 보입니다.

이렇게 오피스텔임에도 물건이 없어,

시세 조사가 힘든 경우는 반드시 임장을 가봐야만 합니다.

소중한 내돈, 귀찮다고 확인하지 않았다간 지옥행으로 갈지 모른다.

처음부터 좋은 물건이 아니라고 생각했었는데,

투자를 기피할 정도로 실망스러운 물건은 아닌 것으로 생각됩니다.

하지만, 바로 옆 동탄아르젠 오피스텔, 푸르지오 오피스텔이

꾸준히 경매물건으로 나오고 있고 그리 높지않은 가격에 낙찰되었습니다.

공급이 너무 많아,

기존 세입자를 신축 오피스텔에 다 빼앗기고 공실로 되지않았나 싶습니다.

상권이 매우 작아 자는 방으로 쓰이는 오피스텔인 것으로 판단됩니다.

매매가에 비해 월 차임이 그닥 높지않아 투자용으로 매력적인 물건은 아닌 것으로 보입니다. 

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.