[오피스텔 경매]부흥오거리 갭투자의 최후, 스위트홈 오피스텔

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 10816 임의경매 입니다.

수익형부동산의 대명사 오피스텔입니다. 

그중 신축 오피스텔은 부동산소액투자가 가능합니다. 

2억이하의 물건이면 월세로도 가능하지만 비싼 물건의 경우에도 위치가 좋고 인기가 많은 지역은 전세비율을 높여 전세 보증금으로 세입자를 받으면 됩니다. 

하지만 역시 오피스텔은 취등록세가 4.6%로 매우 높습니다. 

그래서 주택임대사업자로 등록하여 오피스텔을 구매하게되면 취등록세를 면제받을 수 있습니다. 

물론 4년동안은 보유를 해야겠지만 말이죠. 

아무리 싸게 싸게 산다고해도 결국엔 내 돈이 2~3천만원이 들어갑니다. 

하지만 경매로 낙찰을 받는다면 이야기가 틀려지죠. 앞선 실제사례에서처럼 계산을 해보시기 바랍니다. 

참 좋은 물건입니다. 

근데 무슨일로 여기까지 오게되었는지, 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 부평구 장제로 100, 1동 12층 1206호(부평동, 스위트홈)

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 면적 : 64.52(19평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 108세대/1동

- 주차여부 : 0.8대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 장제로(왕복7차선) 양옆으로 오피스텔 밀집 지역

2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장, 700m 이내 부평역

- 학교 : 부흥초

- 병원 : 큰길

- 편의시설 : 부흥오거리, 시장로터리, 굴다리오거리

- 녹지 : 부흥공원

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근(부평핵심상권)

이전에 말씀드렸듯이 오피스텔은 교통이 좋고 편의시설이 잘 갖춘 곳이여야만 합니다.

일반 주거용 부동산과는 달리 학교나 공원, 채광등이 사실 크게 영향을 받지않습니다.

아래의 호별배치도에서 처럼 이 물건은 동향입니다.

저녁즈음을 제외하고는 빛이 엄청나게 잘 들겠네요.

가까이에 부흥공원과 부흥초도 있는 주거용으로 손색없는 멋진 오피스텔입니다.

다만 부평역까지의 거리가 그리 가깝지는 않습니다.

비싼 오피스텔에 살면서 근처에 지하철이 없다면, 메리트가 떨어진다고 생각됩니다.

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(손**)

- 전입일자 : 2016-02-12

- 확정일자 : 2016-02-12

- 배당요구 : 2018-06-22

- 보증금 : 30,000,000원

- 차임 : 550,000원

전액 배당받는 임차인입니다. 

성향에 따라 다르겠지만 일반적으로 이런 경우는 명도에 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.

제가 이전에 낙찰받았던 빌라도 전액배당 임차인이 있었는데, 심지어 임대차 계약기간도 다 지나서 무임으로 살고 있었음에도 

제가 낙찰자라는 이유는 제게 이사비를 요구하는 어처구니 없는 일이 있었죠. 

소위 점유자와 낙찰자간의 기싸움이죠. 

막무가내로 이사비를 요구하면서, 집 제대로 받고 싶지않냐고 슬쩍(?) 협박도 섞어가면서 이사비를 요구하는데, 단호히 잘라 말해줘야합니다.

지옥을 보고 싶지않으면, 집 깨끗하게 비우고 나오라고 말이죠. 

제게는 명도확인서라는 무기가 있기때문에 전액배당 받는 세입자는 제 앞에서는 작아져야하는데 잘 모르면 용감하다고 막가파분이 한분씩 계십니다. 

첫 기싸움에서 기가 눌리면, 계속 끌려다니게 되어있습니다. 

단호히! 단호히 안되는 건 안된다고 말해줘야합니다. 

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수(동향)

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음

    

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액	비고
2015-04-10	소유권이전	김**	-
2015-04-10	근저당권설정	주식회사신한은행	135,600,000원
2018-04-12	임의경매개시결정	주식회사신한은행	-

등기부도 깨끗하고 간결합니다. 소유자 김**씨가 투자목적으로 오피스텔을 구매했습니다. 

딱 저 시점 2015년이 금리가 싸서 주택담보대출이 피크를 칠때입니다. 

소유자 김**씨는 1990년생으로 어린 친구인데, 의식이 깨어있는 친구이긴 하네요. 

결론이 좋게 끝나진 않았지만, 분명 기회가 오면 성공할 사람일 겁니다.

근 3년동안 월세를 잘 받아오다가, 2018년 4월에 경매개시가 되었습니다. 

차임이 55만원이면 이자떼고도 제법 남을텐데, 무리하게 여러 개 투자했다가 잘못된 것인지 이유가 궁금하네요. 

6. 시세조사

매매가 1.73억원, 전세 1.5억원, 월세 3000만원에 55만원으로 실거래가가 확인됩니다만,

세대수가 많은 오피스텔임에도 실거래가가 많이 올라와있지않습니다.

중개사무소에 2~3군데 들러서 시세조사를 철저히 할 필요가 있습니다.

오피스텔은 감가상각이 많이 되는 물건입니다.

시간이 지나면 지날수록 가치가 많이 빠진다는 것이죠.

그래서 최대한 담보대출 비중을 낮추고, 월세를 그대로 받는 것이 제일 좋습니다.

수익형 오피스텔은 자기 돈을 갖춘 사람들이 주로 하는 물건입니다.

하지만, 적당히 무리해서 전세 세입자 받아놓고 매년 조금씩 돈을 모아서 온전히 내것으로 만들어 월세를 받으면 얼마나 멋진가요?

전 그렇게 받으려고 꾸준히 오피스텔 물건을 눈여겨보고 있습니다.

이 물건 참 멋지다해서 입찰했었는데, 아쉽게 아주 아쉽게 패찰한 물건입니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.