[오피스텔 경매]어둡다고 포기하면 아니아니 아니되오, 에스원스마트빌 #낙찰후 추적

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 큰아들 졸업이라, 연차를 내고 졸업식에 다녀오느라 늘 똑같던 패턴이 끊겨 버렸네요.

제가 어렸을 적엔 부모님께서 바쁘셔서 졸업식을 안챙겨주셨던 것이 약간(?) 서운했었는데, 

저는 아이들에게 그런 서운함을 가능한 한 안주려고 노력하려합니다. 

이런 노력을 알아줘야 할텐데 말이죠.

오늘은 새로운 물건을 소개하는 것보다 

어제 소개해드린 오피스텔에 대해 이웃분께서 질문 주신 내용을 한번 짚어보려고 합니다.

함께 들여다보시죠.

바로 어제 소개해드렸던 능동, 

그것도 능동의 끝부분에 위치한 작은 상권을 가진 

에스원스마트빌이라는 오피스텔이야기를 다시 해보려고합니다.

이웃(Chatterer님, 감사합니다.)중에 한분께서 아주 좋은 질문을 해주셔서, 

어떻게 되었는지 짚어보면 좋을 것이라고 생각했습니다.

사실 낙찰이후의 이야기를 별도의 카테고리로 만들어서, 

제가 그 물건을 추적하는 포스팅을 계획하고 있었긴 한데, 그 서막 정도로 해두죠.

*이전 글에 오타가 있었습니다. 죄송합니다.

사건번호 2018 타경 14238(1) --> 2018 타경 14235(1)

월세 150/45 --> 500/45

이 물건은 제가 관심사건으로 지정해두고, 지켜보던 물건이였습니다.

매매차액을 보는 단기매매 아니라, 앞선 분석처럼 능동의 성장가능성을 엿봤기때문에 

장기보유하며 월세를 꾸준히 받아 운영하면 좋겠다고 판단했었습니다. 

능동역이 들어서면 시세차액을 볼 수 있으리라 생각했기때문이죠.

2018년 12월 13일에 6151만원(감정가의 80%)에 단독입찰로 낙찰되었습니다.

아직 비싸다고 판단을 하는 것인지, 80%로 단독입찰이네요.

대부분 사설경매사이트에서는 여기까지만 조회가 됩니다.

그래서 이후 내역에 대해서는 대법원경매사이트에서 확인을 하시면 됩니다.

대법원사이트에 접속하셔서 사건번호를 입력하셔서 검색해보시면 다음과 같이 조회가 됩니다.

본 물건은 한명의 채무자가 202호, 203호를 두개 물건을 갖고 경매로 나왔기때문에,

물건번호 1번 202호, 2번 203호로 나누어져있습니다.

채무자나 채권자, 세입자 등과 같은 이해관계자에 의해 

경매에 대해 별도의 이의를 제기하지 않았음이 확인됩니다.

항고가 되면, 매각허가결정이 바로 나지 않습니다.

우리가 들여다본 것은 물건번호1 202호(붉은색)인데, 

물건번호2 203호(파란색) 함께 나열되니 같이 들여다 보도록 하겠습니다.

매각기일(12/13)에 6151만원으로 최고가매수신고를 했고,

일주일뒤 법원에서 최고가매수신고인이 경매참가에 결격사유가 없기에 매각허가를 내렸습니다.

아직 대금납부를 하지 않았네요. 

대금납부 기한은 대략 한달정도 입니다.

아마 2019년 01월 20일이나 25일정도가 대금납부기한이겠네요.

경매잔금대출을 할때는 최대한 대금납부기한에 맞춰서 대출을 실행해야합니다.

이자가 발생하기때문이죠.

그런데 큰 문제(?)가 하나 보이네요.

물건번호2도 매각기일이 같았네요. 

바로 연이어서 낙찰되었을텐데, 물번 1 낙찰자가 속이 엄청시리겠네요.

똑같은 물건을 5430만원(감정가의 70.52%)에 낙찰받았습니다.

1번 물건보다 600만원 가량 싸게 낙찰받았네요.

이때가 1회 유찰로 최저가, 그러니까 경매시작가가 5390만원에서 시작한 가격입니다.

그만큼 인기가 없다는 이야깁니다.

1번물건 최고가매수신고인이 고민이 되겠네요. 물건을 살지 말지를 말이죠.

저는 낙찰을 받으면 최대한 빨리 집수리를 하고,

피터팬에 올립니다. 저말고 다른 경매를 즐기시는 분도 마찬가지일 겁니다.

전문으로 하시는 분들은 많이 운영하시기에 중개소에 일임하겠지만,

저처럼 소액으로 조금씩하는 사람들은 중개수수료라도 아끼기 위해서 피터팬을 선택하죠.

피터팬에서 물건을 뒤져보니까 아직 눈에 띄지는 않습니다.

월세는 500만원에 45만원이였는데 비수기인 현재로는 더 낮은 가격에 거래되고 있습니다.

300만원에 35~40만원으로 세입자를 구할 수 있을 것 같습니다.

Chatterer님께서 문의하셨던, 좋은 물건에 대해서는 나중에 따로 포스팅이 되겠지만,

제 개인적으로는 좋은 물건은 역시 돈이 적게 들어가고 월세가 잘나오는, 그런 물건일 것 입니다.

수요자에게 어필할 수 있는 싼가격이면 됩니다.

구축, 신축은 사실 큰 문제가 되지않습니다.

이 물건이 제가 좋아하는 물건이 되려면, 5000만원정도에 낙찰을 받고

월세를 300만원에 40정도면 이 물건도 좋은 물건이 될 것 같습니다.

낙찰 5000만원

취등록, 기타 수리 비용 100만원

최저가 보증금 500만원 정도?

대출 약 4200만원이면,,,이자가 14만원정도 일 것입니다.

원리금 균등으로 들어가는 원금까지하면 20만원이면 넉넉할 것이고, 

월 20만원씩 들어온다면 괜찮아보입니다.

그렇다면 최종투자비 1000만원 정도로 보이며, 

천만원 투자에 월 20만원 수입이면 좋은 물건이 아닐까요?

시세차액으로 주변시세가 좀 올라준다면 더없이 좋고요.

투자하면 보통이상은 되는 물건이지만, 

제가 망설였던건 입찰가격이 너무 높아서 였습니다.

저는 시세차액은 미래의 수익으로 제 안전한 투자에 전혀 고려대상이 아닙니다.

현재의 수준만이 제 고려대상이기때문에

현재수준만 봤을 때는 감평가가 너무 높습니다.

한차례 더 유찰되었어야 했는데, 하는 생각이였죠.

제 기준 중요도가 낮은 물건은 1회 유찰로는 입찰을 잘 안하는 편입니다.

2회 정도 유찰되어야 입찰을 고려하죠.

본 물건은 6100만원대로 매우 높은 가격에 낙찰된 아주 아주 실패한 케이스라고 보셔도 무방할 것 같습니다.

저라면, 한차례 더 유찰시켜, 4500~5000만원 선으로 접근하여 낙찰, 운영하였을 물건이였을 것 같네요.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.