라드온 이야기

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오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 24235(2) 임의경매 입니다.

수지 신봉동은 자이아파트가 어마어마하게 들어서 있습니다. 

1단지에서 5단지가 넘게 있는데, 버스노선으로도 거리가 엄청난데 규모가 짐작이 가실지 모르겠습니다.

대충 눈대중으로 세어보니 5000세대 정도되네요. 

이곳은 수지에서 외곽으로 광교산쪽에 붙어있는 곳입니다.

교통편이 좋은 지역이 아닌데 오피스텔이 있습니다.

위치는 생뚱맞지만, 정확히 분석만 된다면 성공적이 투자로 가져갈 수 있을 것 같습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


※ 약 반년 전, 물건입니다. 제가 블로그를 시작하기 한참 전, 물건으로 현재 어떻게 되었는지도 확인해보겠습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴웰스톤시티 제102동 308호

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 121,000,000원

- 최저가 : 84,700,000원

- 면적 : 31(8평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 265세대 / 4동

- 주차여부 : 0.75대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 주변 고가 아파트단지로 오피스텔 수요가 있음






2. 지역분석

- 교통 : 5m 이내 버스정류장, 버스로 15분정도에 수지구청역

- 학교 : 홍천, 신일, 신봉초

- 병원 : 상가건물내

- 편의시설 : 상가건물내

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 1층 중대형 마트 유치권 설정


신봉동 자이아파트 1단지로 들어가는 입구입니다.

버스정류장에서 내리면 바로 웰스톤시티오피스텔 상가가 나옵니다.

역시 2015년에 지어져 건물도 깨끗하고 편의시설도 잘 갖춰진 멋진 집입니다.

2000세대의 진입로입니다.

버스정류장에서 내려서 집으로 가려면 이 상가를 지나가야 가장 빨리 집으로 갈 수 있습니다.

이렇게 좋은 물건이라니...라며 지하주차장을 확인하고 올라오는 길에서 뭔가 이상한 걸 느끼게 됩니다.

건물이 전반적으로 어둡다는 느낌?

이상하다는 느낌은 1층에서 확실히 이유를 알게되었습니다.

1층의 대부분을 차지하는 커다란 마트가 유치권을 설정해서 유치권행사를 하고 있었습니다.

이렇게 좋은 물건이 유찰되는데는 역시 다 이유가 있었습니다.

위치도 시설도 정말 좋습니다.

총 4층의 낮은 건물 4개동으로 구성되어있고 현관CCTV 등 보안도 철저한데,

유치권 관련 업무로 관리가 안되고 있다고 엘리베이터에 안내문이 있더군요. 

덕분에 물건지까지 무혈입성(?)했습니다.







3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(조**)

- 전입일자 : 2017-07-31

- 확정일자 : 2017-07-31

- 배당요구 : 2017-10-11

- 보증금 : 20,000,000원

- 차임 : 400,000원


임차인 조**씨는 몸이 불편한 사람이였습니다.

임장을 갔을 때 문앞에 휠체어가 있는 것을 확인했습니다.

휠체어 바퀴가 너무 깨끗해서 거동 자체가 힘든 분인가 생각했었습니다.

초인종을 누르지 못하고, 바로 옆에 물건번호 1번 307호를 보고 있는데 308호 문이 열리면서

약간 나이(40대 후반 ~ 50대 초반)가 있어보이는 남자분이 다리를 절면서 나오는 것을 확인했습니다.

얼굴은 말끔해보였고, 삶에 찌든 얼굴이 아닌걸로 미뤄보아 명도가 힘들지 않을 것이란 확신이 들었습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음


집이 정말 깨끗합니다.

처음에 보안이 철저히 잘되어 있어 오피스텔 내부로 진입이 불가할 것이라고 생각하였습니다.

비슷한 연도에 지어진 오피스텔을 다녀봤을 때 문이 열리는 곳이 한곳도 없었습니다.

그래서 주변을 주로 다녀봤습니다.

쓰레기분리수거하는 곳도 비가와도 분리수거가 되도록 지붕이 설치되어 있었습니다.

자전거거치대, 무인택배함 등 편의장치도 잘 갖춰져있었습니다.

1층을 집중적으로 돌면서 샤시상태, 싱크대를 먼발치에서나마 들여다 보면서 깨끗함을 확인할 수 있었습니다.






5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-06-11

 소유권이전

 박**

 

 

 2015-06-11

 근저당권설정 

 도드람양돈협동조합

 90,000,000원 

 

 2015-06-11

 근저당권설정 

 주식회사아시아건설 

 23,483,200원 

 

 2017-09-26 

 임의경매개시결정 

 도드람양돈협동조합 

 

 


소유자 박**씨는 채당 500만원도 안되는 금액을 투자해서 물건번호 1, 2, 각각 307호 308를 매매했습니다.

뭐 확실한 위치이기도 하고 좋은 인기 있는 물건이라고 생각했기에 무리를 한 것까진 이해가 되는데, 

세입자도 적절히 잘 받았는데 어떤 연유로 경매로 나오게 되었는지가 궁금했습니다.

307호도 같은 금액으로 세입자를 받아 잘 운영되는 것으로 확인됩니다.



6. 시세조사

매매가 11500만원, 전세가 9500만원, 월세는 2000만원에 40만원이 가능한 것으로 조사되었습니다.



9200만원 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다.


깨끗하고 시설좋은, 주차대수는 0.75대로 조사되는데 임장시 확인해보니 유치권행사중이라서인지

주차장이 많이 비어있고 차간 간격도 넓직하고 좋습니다.


정말 좋은 물건입니다.



▶ 실제로 제가 9240만원에 입찰했다가 패찰했던 물건으로 아쉬움이 많이 남은 물건입니다.


입찰자 10명, 낙찰자 대리인 (주)시종(이름만 들어봐도 심부름업체인 것을 알겠네요), 최고가 97,790,000원(80.82%)에 낙찰되었습니다.

제기억으로 제가 한 4등정도 였었는데, 당시에는 과연 저 가격이면 남겨먹을 것이 있는지 의문이 들었습니다.

최근에 GTX-A노선과 각종 이슈들이 있었고, 공매 물건으로도 올라온 것이 있길래 간만에 시세조사를 하러 들어갔다가 1.1억에 거래되는 것이 확인되었습니다.

남의 떡이 커보이는 법인가봅니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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