라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

댓글을 남기실때, 앞글자를 따서 '라미드'라고 불러주시는 분도 계신데,

라드온이라고 불러주시는 것이 더 좋은 것 같습니다.ㅎ

라드온은 바로 제 슬하의 세 아이들의 이름 마지막 글자에서 앞글자를 따서 지은 이름입니다.

람, 든, 온이죠.

제가 아이들을 부를때, 라미라미, 드니드니, 오니오니라고 부르는 데 그 앞글자를 따서 지은 이름이라

'라미드'도 좋긴하지만 라드온이 더 좋은 것 같습니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 1307 (1) 임의경매 입니다.

어떤 사연의 물건인지 함께 들여다보시도록 하겠습니다.


이전에 소개해드린 사건과 같이 물건번호가 있습니다. 

물건번호가 있을 경우, 입찰표에 반드시 물건번호를 기재해야합니다.

물건번호가 있는 사건에 입찰하려 입찰표를 작성했는데, 

물건번호가 적혀있지 않으면 개찰하면서 집행관이 부릅니다.

"OOO씨, 사건번호 OOOO타경 OOOOO 물건번호 미기재로 무효처리하겠습니다. 보증금 받아가세요"

이런 경우는 참 양반입니다. 

왜냐하면 자주 나오는 실수이고 그럴 수 있다라고 생각하기 때문입니다. 

물건번호가 여러 개인 사건보다 물건번호 없는 사건이 많습니다. 

참고로 물건번호가 없는 경우는 공란으로 두어도 됩니다. 

이렇게 물건번호가 있는 사건은 주로 오피스텔에서 자주 보입니다. 

오피스텔이 바로 대표적인 수익형 부동산중 하나이기 때문이죠. 

레버리지를 극대화할 수 있는 투자로, 

이자를 제하고도 돈이 많이 남는 것이죠. 

거의 신축급이며, 수요도 높고, 월세시세도 좋은 이 물건에 대해 알아보도록 하시죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 남양읍 남양리 2075-9외 2필지 남양도시인오피스텔 제2층 제212호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 109,000,000원

- 최저가 : 53,410,000원

- 면적 : 25.88(약 8평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 119세대

- 주차여부 : 0.68대

- 건물방향 : 북서향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 입구 경비실, CCTV

- 인근공급량 : 화성시청인근 핵심상권지역내 물건임, 오피스텔 밀집지역


이렇게 깨끗하고 보안이 잘되어 있는 오피스텔은 임차인을 만나기가 힘듭니다.

이 물건은 엘레베이터 입구에 경비실이 있어, 출입이 통제되고 있었습니다.

마침 배달하시는 분이 들어가기에 스리슬쩍 따라 들어가버렸습니다.

각 층에는 CCTV가 있어 경비실에서 관리가 가능한데,

최대한 눈에 안거슬리게 자연스럽게 집에 들어가는 마냥,

친구만나러가는 마냥 212호를 가서 임차인을 만났죠.

안된다고 생각하면 안되는 것이고,

된다고 생각하면 어떻게 해서든 방법이 나오기 마련입니다.

임차인 송**씨를 만나 이런 저런 이야길 주고 받으면서,

이 물건에 반드시 입찰해야겠다고 마음 먹었습니다.

20대 초반으로 보이는 임차인은 계속 살고 싶어했고,

하나 덧붙여 저처럼 방문한 사람이 없었다고 이야길 해주었습니다.

첫째, 임차인이 계약의사가 있으므로 도배,

중개수수료 등의 비용이 들지않고 세입자가 없는 동안 마음고생도 필요없습니다.

둘째, 같이 나온 사건의 물건번호 (2)는 감정평가서에서 나온 것처럼

층(416호)이 높다고 감정평가액을 높게 잡았습니다.

하지만 1번 물건이 빛도 잘들어오고 답답한 느낌이 안들었습니다.

(2) 물건은 옆건물이 코앞에 있어 답답하기도 하고, 창을 열수도 없게끔 붙어있었더군요.

저처럼 임장을 오지않고서는 도저히 알 수 없는 정보죠.

손품으로 대부분 다 확인했다고 생각했었는데, 역시나 임장에서 많은 걸 배울 수 있습니다.

구조가 뻔한 오피스텔인데, 아직 멀었나봅니다.

셋째, 의문의 전세권이였습니다.(하단 권리분석 참고하시기 바랍니다.)




2. 지역분석

- 교통 : 50m이내 서울 운행 광역버스 이용 가능

- 편의시설 : 핵심상권

- 지역 호재/악재 : 화성시청인근 개발로 수요가 높음, 신축오피스텔 다수 확인됨


토요일 2시에 임장을 갔었는데,

주차도 어지럽게 되어있고 주변 상점도 모두 운영하지않는 것으로 확인되었습니다.

둘러보니 제법 규모가 큰 GS25가 있기에

팩 아이스커피를 얼음컵에 넣어 먹는 것을 만들면서

인상좋아 보이는 여성 점주분께 이것저것 여쭈어봤습니다.

마침 도시인오피스텔 투자자더군요.

쏠쏠한 정보를 많이 얻었습니다.

주변 신축은 대부분 원룸이고 주차장이 갖춰진 곳이 없다는 것과 시청인근이 개발된다는 점,

주변의 신축 대단지 아파트와 현대차기숙사, 현대차 직원이 소비하러오는 곳인데,

평일과 저녁시간이 분빈다는 것이였습니다.



3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(송**)

- 전입일자 : 2017-05-08

- 확정일자 : 2018-01-10

- 배당요구 : 2018-03-26

- 보증금 : 3,000,000원

- 차임 : 420,000원


확정일자는 귀찮아서 안받았다가, 낌새(?)가 이상해서 연초에 받았었다고 합니다.

소액임차인으로 전액 배당 받습니다.

월 차임이 높은 편입니다.

7500~8000만으로 낙찰을 받으면 이자를 제하고도 대략 20만원정도 남겠다는 계산이였습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-02-29

 소유권이전 

 은**

 99,603,000원 

 

 2016-02-29

 근저당권설정

 화성한마음신용협동조합 

 84,084,000원 

  

 2016-03-23

 전세권설정 

 에스엘주식회사 

 5,000,000원 

 

 2017-12-06

 가압류 

 신용보증재단중앙회 

 3,975,300원 

 

 2018-01-17 

 임의경매개시결정 

 화성한마음신용협동조합 

 - 

 


임의경매개시가 2018-01-17입니다. 

임차인 송**씨가 확정일자를 받은 시점이 2018-01-10인데, 

소유주 은**씨가 미리 알려준 것이 아닌가 생각합니다.

임의경매개시가 되고나서 확정일자를 받았다면 

임차인 송**씨는 보증금을 돌려받지 못했겠죠. 

그리고 특이점은 전세권입니다. 

전세기간도 지났는데, 처음에는 임차인 송**씨가 에스엘 직원인 것으로 생각했었습니다. 

면담시 확인한 바로는 회사는 나갔고, 자기는 자기 돈내고 들어왔다는 것이였습니다.

전세권은 의미가 없는 말소 되어야했던 권리인데, 말소되지 않고 남아있었던 것입니다.




6. 시세조사

조사된 시세는 매매 8500만원(급매 8200만원), 전세 없음, 월세 500만원에 40만원으로 확인되었습니다.


월차임이 높은 물건이라 투자금 대비 수익률이 높을 것이라 판단하여, 입찰하였습니다.

모든 우주의 좋은 기운(?)이 제게 꼭 낙찰 받아...라고 하는 것 같아

나름 높은 금액으로 입찰했습니다.

열 몇명이 입찰했고, 그중 10등에도 못들었으니...완전 패배,

완패중에서도 완패였습니다. 다음엔 칼을 좀 더 날카롭게 갈아 기회가 오면

한방에 스윽~ 할 수 있도록 실력을 키워야겠습니다.

별도의 제반 비용이 들어가지 않는 제 기준에선 매우 좋은 물건이라고 할 수 있습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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