라드온 이야기

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오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 6961 강제경매 입니다.


강제경매는 친한 친구끼리 특별한 양식없이 돈 빌린다는 차용증 하나로 돈을 빌려주고 돈 못받을 때 많이 나타납니다.

선의의 마음으로 빌려주고, 계속 돈을 갚지는 못하면서 왠지 맛있는 것도 사먹는 것 같고, 잘지내보이죠.

이런 강제경매의 경우는 채권자가 채무자의 사이가 매우 급속도로 나빠져있습니다.

채권자를 찾아, 연락처를 확보하면 많은 도움을 받을 수 있습니다.


무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.





1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 동구 화수동 2-7 미륭아파트 103동 3층 306호

- 용도 : 아파트

- 면적 : 49.83(18평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 560세대/14동

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 동부센트레빌, 삼두아파트 외 다가수주택밀집


어디서 본 곳인데 했더니, 송현동 삼두아파트를 분석하면서 가봤던 곳이였습니다. 아래 관련 글 참고해주시기 바랍니다.

이런 대기업이 자리잡고 있는 산단 옆의 대단지는 수요가 많아 임대하기에 좋습니다.

언제 발령이 어디로 날지도 모르기 때문에, 젊은 사람은 매매로 집을 사기보다는 전, 월세로 집을 계약합니다.

동부센트레빌은 인근에서 가장 최신이고 평형도 큰 좋은 아파트이니, 가격이 비싸고

주택은 싫고 하면, 이 근방에서는 삼두아파트와 미륭아파트가 적격이죠.

송현초등학교와 화도진중학교 바로 옆에 있고, 방이 3개있어 아이를 키우기에도 좋은 집입니다.

리모델링만 잘 해놓는다면, 젊은 세대로 받을 수 있고 오르기 딱 적당한 3층이므로, 전 연령을 다 커버할 수 있는 물건입니다.

옛날 아파트치고는 대규모단지인 560세대에 14동을 갖추고 있어, 거래도 활발하고 아주 좋은 물건입니다.


<연관글>


2018/12/04 - [권 리 분 석/아파트] - [아파트경매]2018타경509019_송현동_삼두아파트







2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장

- 학교 : 송현초, 화도진중

- 병원 : 정문 상가

- 편의시설 : 정문 상가

- 녹지 : 단지내 조경

- 지역 호재/악재 : 화수화평주택재개발


아파트 단지의 규모가 큽니다.

층수가 낮아 세대수가 약간은 적은 편이지만, 낮은 층수에 이정도 세대수면 엄청나게 큰 아파트단지라 할 수 있겠습니다.

단지 정문 입구에는 규모가 큰 아파트상가가 자리잡고 있습니다.

고풍스러운(?) 입구 주차관리사무소도 있습니다.

상가 간판을 훑어보니, 단지 내 모든 편의를 충족할 수 있겠다는 생각이 들 정도로 입주상점의 배치도 좋고, 업종도 좋습니다.

단지 입구쪽에 버스정류장을 이용할 수 있고, 송현초등학교는 입구 횡단보도 하나만 건너면 도달할 수 있을 정도로 입지도 좋습니다.






3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자




4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


위 아래 사진에서와 같이 화이트샤시입니다. 베란다와 주방 모두했습니다.

위 아랫집을 보시면 더 극명히 차이가는데요, 저렇게 화이트샤시가 들어간 집은 마음먹고 리모델링한 것이라고 말씀드렸었습니다.

왜냐면 샤시가 리모델링 공사비중 6~7할을 잡아먹습니다.

예를들어 500만원 견적이라고 하면, 거진 350만원이 샤시 견적비용입니다.

이 대략적인 리모델링 비용에 대해서도 포스팅을 하면 좋겠네요.


샤시교체비용은 비용처리가 가능합니다. 양도세에서 빼낼 수 있는 금액이죠. 

유익비라고 해서 이러한 공사를 하고 나서 집의 가치가 올라갔다고 신고를 하는 것을 통해 그 비용만큼을 공제 받을 수 있습니다.

아무리 세금공제가 된다고하더라도, 비용이 너무 쎄니까 샤시시공이 되어 있는 집을 받는 것이 좋습니다.


이렇게 가장 큰 공사를 하면서 세부공사를 안할리는 만무합니다.

화장실도 최소 타일, 줄눈시공까지는 들어갔을 텐데, 제 생각에는 올수리일 것으로 사료됩니다.


주방 샤시 바꾸면서 필히 싱크대도 바꿨을 것입니다.

이런 집은 사야합니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2002-06-10

 소유권이전 

 권**

 - 

 

 2015-09-15 

 가압류 

 인천한마음신용협동조합 

 44,630,904원 

 

 2017-11-06 

 가압류 

 숭의신용협동조합 

 217,184,153원 

 

 2018-03-08 

 강제경매개시결정 

 숭의신용협동조합 

 

 



개인간의 거래물건이 아닙니다.

숭의신협물건입니다. 낙찰받아도 아무런 문제없는 깨끗하고 좋은 물건입니다.

낙찰받아 도배, 장판만 깨끗하게 한다면 시세차액을 두고 단기매매로도 가능할 물건입니다.



6. 시세조사

매매가는 1.25억원, 전세가는 1억원, 1000만원에 40만원으로 확인됩니다.

거래가 활발한 것으로 보아, 조사된 금액과 거의 유사하게 거래될 것으로 판단됩니다.





감평가가 1억 2천만원입니다. 9000천만원 정도에 낙찰받아 잘 운영하면, 시세차액도 볼 수 있을 물건이 아닐까 생각됩니다.


단지 규모도 크고, 학교, 편의시설과도 인접하고 있어 매우 입지가 좋은 편입니다.

올수리된 물건으로 추가비용도 크게 들어갈 일도 없으니, 저렴한 가격에 낙찰만 잘 받으면 더 없이 좋을 물건입니다.


다만, 소유자의 나이(1944년생, 만 74세)가 많습니다. 자식이 있으면 자식들에게로 가 보살핌을 받을 수 있는데 자식이 없다고 한다면?

갈데가 없다고 들어눕는다면?

명도에 난이도가 높은 아주 아주 어려운 물건일 수 있으니 그점 참고하시기 바랍니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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