라드온 이야기

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오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 31020 임의경매 입니다.

이 물건은 경상북도 포항물건입니다. 제가 사는 곳에서 차가 막히지않고, 쭈욱 간다면 대략 4시간 반정도 걸릴겁니다.

이런 먼~ 지방물건은 임장가기가 사실 많이 부담스럽습니다.

온전히 손품으로만 확인하고 입찰해야합니다. 

입찰전에나 한번 가서 잠깐 물건의 외관이나 주변환경을 볼 수 있겠네요.

상세히 손품을 팔아 낙찰의 즐거움을 같이 맛보시죠.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


※ 약 1년 전, 물건입니다. 제가 블로그를 시작하기 한참 전, 물건으로 현재 어떻게 되었는지도 확인해보겠습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 용흥동 424-7 제일프리미엄타운 제14층 제1408호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 133,000,000원

- 최저가 : 65,170,000원(2회 유찰)

- 면적 : 84.91(25.7평, 공급 33평이라고 생각하시면 됩니다.)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 122세대 / 1동

- 주차여부 : 0.82대

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 인근 나홀로 아파트 두어개 더 있음, 언덕너머 약 2700세대 대단지 아파트


건물보존등기라는 것이 있습니다.

건물을 처음지어서 등기소에 처음으로 등록하는 것을 보존등기라 합니다.

보존등기가 1997년이면 건축자재가 좋고, 튼튼하게 지어졌다.

1994년 성수대교 붕괴와 1995년 삼풍백화점 붕괴사고로 건축자재와 건축법이 많이 강화 개정되어

단속에 본보기로 걸리면 안되는 시기였기에 건설업계에서 가장 신경을 많이 썼던 시기라고 합니다.

1997년에 지어진 아파트로 국민평형 33평형의 아파트가 최저가 6500만원에 나왔길래, 무조건 돈이 된다고 생각하고 분석에 들어갔습니다.

'건물도 깨끗하고, 지금은 지진이 나서 가격이 박살난걸거야'라고 생각하며 입찰을 계획했습니다.






2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장

- 학교 : 대흥초, 중, 경북과학고

- 병원 : 없음(우방아파트쪽)

- 편의시설 : 없음(우방아파트쪽)

- 녹지 : 학교주변으로 풍부

- 지역 호재/악재 : 큰길 바로 옆 나홀로 아파트, 입지가 너무 안좋음


가격이 저렴해서 들어와서 보게되었는데, 이 물건은 정말 입지가 안좋습니다.

학교가 바로 옆이니, 어째 안될까했는데...살면 정말 불편할 것 같습니다.

대흥초, 중학교 바로 앞에는 포항시에서 제일 큰 단지중에 하나인 용흥우방아파트란 단지가 있는데 편의시설에 여기에 밀집해있습니다.

이 인근은 아무것도 없습니다. 아파트 바로 옆에 아주 작은 슈퍼가 하나 있기는 편의점도 아니고, 불편할 것 같습니다.

용흥우방단지에서 음식배달이 오는지도 확인을 못해봤는데, 배달이 안되면 큰길 건너에 식당을 이용해야합니다.

게다가 큰길 바로 옆이라 아이들 키우기에는 위험한 곳으로 보입니다.


근린상가지역까지 가야 병원, 시장, 마트등의 편의시설이 있습니다. 걸어서 간다고 할 거리는 아닙니다.

더구나, 물건지가 평지인데 그지점부터가 언덕입니다. 

대흥중까지 언덕길을 오르고 우방타운부터 내리막입니다.

입지가 너무나 안좋습니다.







3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자



경매가 비교적 자주 이뤄지는 서울, 인천, 경기권에 비해 이외의 지역의 지방법원에서 작성되는 집행관의 현황보고서는 자세합니다.

점유자를 만날때까지 현장을 다니는 듯한 분위기를 느낄 수 있습니다.

현황보고서내에 '기타'란을 보면 '두차례 방문하였으나...', '세차례나 방문하였으나 점유자를 만나지못해...'이렇게 상세히 적어둡니다.

이번 물건은 그런 내용은 없네요. 

특이사항이 적혀있지않은 것으로 만족해야겠습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호로 보임

- 싱크대 : 양호할 것으로 사료

- 화장실 보수 : 양호할 것으로 사료

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


1408호는 첫번째사진에서 처럼, 붉은 동그라미를 친 부분입니다.

전체적으로 양호한 모습이고, 이정도 년수면 특이한 사람이 살지않은 이상 간단한 보수만한다해도 충분히 훌륭할 것입니다.



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2005-08-22

 소유권이전 

 최**

 - 

 

 2016-05-11 

 근저당권설정

 현대캐피탈주식회사 

 117,600,000원 

 

 2016-08-25

 가압류 

 중소기업은행 

 8,816,135원 

 카드사업부

 2016-09-26 

 가압류 

 기술신용보증기금 

 163,000,000원 

 

 2017-04-17 

 임의경매개시결정 

 현대캐피탈주식회사 

 -

 

 2017-12-21 

 압류 

 경주세무서 

 


등기부를 보면 집을 살때 근저당을 잡았다가, 바로 갚습니다.

1~2년 뒤에 또 돈이 필요한 것인지 담보로 돈을 빌렸고 갚았습니다. 이렇게 빌리고 갚기를 몇차례...

2016년부터 갑자기 밀려듭니다.

급하게 현대카드 VIP 고객에게도 5.8%의 높은 이자를 받는 현대캐피탈에 돈을 밀렸다는 건, 급해서가 아닐까 합니다.

3달만에 가압류가 두건이 연이어 밀고 들어옵니다. 

이렇게 연체되어 현대캐피탈에서 임의 경매를 신청한 것입니다.




6. 시세조사

매매가 1.05억원, 전세가 7000만원으로 조사되었습니다.

월세는 매물이 없기도하고 거래된 흔적이 안보입니다.



7500만원에서 8000만원 정도로 낙찰받으면, 무조건 차액 발생하는 좋은 물건이라 생각했습니다.

포항에서 인기많은 국민평형(물론 포항뿐만이 아니지만,)에 깨끗한 외형을 갖추었기에 그리 생각했었습니다.

막상 안을 들여다보니, 장점보다 단점이 많아 보이고 장점일 것이라 생각했던 것들이 최대의 약점으로 보이게 되었습니다.


하지만 너무 싼 가격의 좋은 아파트이니, 묵혀두면 돈이 되겠지 생각이 듭니다.

오랫동안 묵힐 돈이 있다면 한번 과감히 사는 것도 좋을 것으로 판단됩니다.




▶ 입찰을 위해 준비를 다하고, 내려가야지 하다 갑자기 일이 생겨 입찰하지 못했습니다. 다행중 다행이네요



입찰자 7명, 최고가는 83,770,000원으로 감정가의 62.98%로 신고되었습니다. 최고가매수신고인은 포항에 거주하는 조**씨입니다.



여기서부터는 현재입니다. ◀


현재 거래는 전혀없는 상태입니다. 

역시나 나홀로 아파트라 거래가 잘 안 이뤄집니다.

추세를 보면, 하락추셉니다. 지속적으로 하락하고 있습니다. 

필터를 3년정도로 설정하고 보시면 그 하락폭이 더 큼을 알 수 있습니다. 




실거래가를 보면 2018.08에 13층이 11500만원에 거래된 걸 볼 수 있습니다.

하지만 잘 들여다보면 아래쪽에 거래가가 평균 1.01억정도 되는걸로 보입니다.

전세도 잘 안나갈 것이고, 월세 거래 흔적도 33평이 아니라 25평에서 보입니다.

8400만원에 낙찰을 받았는데, 급매로 9000 ~ 9500만원 정도에 내놓으면 자~~알하면 거래가 되겠네요.

아니면 아예 작정하고 올수리해서, 집값 제대로 1.2억정도 받을 생각으로 수리를 해보는 것도 방법입니다.


지금 생각해보면 입찰하지 않은 것이 다행입니다. 

가지고 있었다면, 갖고 있는 동안 매매도, 전세도 안나가 마음 고생하게 할 물건일 것으로 보입니다.


14층은 거래된 흔적이 안보입니다. 개인거래로 전월세 계약했거나, 직접 살기위해서 일수도 있습니다.

서울, 경기권은 집주인 거래사이트에서 찾아보면 대충 다 보이는데, 

포항에서는 어떻게 거래를 확인하는 지 방법을 찾아봐야겠습니다.











여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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