[아파트 경매]부동산투자자의 무덤, 한강신도시 이제 괜찮을까?

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 2160 임의경매 입니다.

최근에 다시 주목받고 있는 뜨거운 감자중에 하나인 김포 한강신도시입니다. 

한때 경매인의 무덤이라고 불렸던 한강신도시가 다시 재조명되면서, 관심을 갖고 있었는데 제 관심검색조건에 걸려 들어왔습니다.

무슨 사연이 있는 물건인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 김포시 김포한강11로 275, 한강신도시롯데캐슬 309동 14층 1402호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 535,000,000원

- 최저가 : 535,000,000원

- 면적 : 122.847(39평) /공급 47평

- 건축연도 : 2014년

- 방개수 : 4/2

- 세대수 : 1136세대/14동

- 주차여부 : 1.49대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 브랜드아파트 대단지 5000세대 이상

한눈에 봐도 깨끗하고 볕도 어마어마하게 잘 들어올 집입니다.

단지내 정원도 멋지게 해뒀고요.

단지밖을 벗어나도 중간에 개천이 흐르게 설계되어 있어 가는 곳곳이 다 공원이요, 정원입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 버스정류장

- 학교 : 청수초, 김포제일고

- 병원 : 500m 번화가

- 편의시설 : 500m 번화가

- 녹지 : 단지내 정원

- 지역 호재/악재 : 2019년 7월 김포도시철도 개통, 김포공항역 이용 (트리플 역세권)5호선과 9호선 공항철도 환승 이용 가능

이제껏 저평가되었던 가장 큰이유는 교통이였습니다.

서울로의 접근이 얼마나 좋은가 였는데, 도시철도가 곧 개통이 됩니다. 아무리 그래도 멀기는 멀죠.

하지만 서울로 가는 교통편이 있다는 것은 서울로 출퇴근하는 직장인의 수요를 가져올 수 있는 것이죠. 발전가능성이 높은 곳입니다.

발전가능성이 높다는 것은 결국 집값이 오른다는 것이겠죠?

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(백**)

- 전입일자 : 2017-07-11

- 확정일자 : 2017-07-11

- 배당요구 : 2018-04-17

- 보증금 : 5,000,000원

- 차임 : 1,250,000원

세입자 없었던 것을 임차인 백**씨의 보증금으로도 알 수 있습니다.

500만원에 125만원입니다. 시세보다도 많이 쌉니다.

소유주가 시세대로 전, 월세를 받고 싶었으나 쭈욱 공실로 있었을 가능성도 있습니다.

임차인 백**씨는 보증금을 돌려받는 데 전혀 문제되지도 않습니다.

그냥 이사가는게 귀찮을 뿐이죠. 아마 가압류권자들이 집으로 수없이 찾아왔을 수도 있습니다.

임장시 벨을 누르면 욕을 할지도 모르겠네요.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액	비고
2014-07-18	소유권이전	이**	-
2016-06-15	3번 근저당권설정	서울우유협동조합	420,000,000원
2016-11-03	6번 근저당권설정	조**	200,000,000원
2017-11-08	(1) 가압류	장**	10,205,479원
2017-11-08	(2) 가압류	박**	10,205,479원
2017-11-08	(3) 가압류	정**	10,205,479원
2017-11-08	(4) 가압류	임**	10,205,479원
2017-11-08	(5) 가압류	김**	10,164,384원
2017-11-08	(6) 가압류	정**	10,136,986원
2017-11-10	가압류	조**	100,000,000원
2017-11-17	가압류	석**	30,410,958원
2017-11-22	가압류	안**	29,000,000원
2017-12-08	7번 (1) 근저당권설정	고**	500,000,000원
2017-12-08	7번 (2) 근저당권설정	김**	450,000,000원
2017-12-21	가압류	중소기업진흥공단	29,934,979원
2018-01-08	6번 근저당권 가처분	중소기업진흥공단	-
2018-01-08	7번 (1) 근저당권 가처분	중소기업진흥공단	-
2018-01-08	7번 (2) 근저당권 가처분	중소기업진흥공단	-
2018-01-18	6번 근저당권 가처분	기술보증기금	-
2018-01-18	7번 (1) 근저당권 가처분	기술보증기금	-
2018-01-24	7번 (2) 근저당권 가처분	기술보증기금	-

집이 문제가 아니네요. 보존등기 2014년 물건인데, 등기사항전부증명서가 14페이지가 넘습니다. 

소유주 이**씨는 1976년생으로, 최초 근저당의 채권자가 서울우유협동조합으로 나옵니다. 

아무래도 유업쪽 관련된 시설 사업 또는 우유배달 지점을 운영하던 사람이 아닐까 생각이 듭니다. 

2017년 11월 가압류를 신청한 6인의 권리신고금액이 거의 같습니다. 

배당우선순위가 가장 높은 임금채권으로 신고하지않은 걸로 보아, 소유주 이**씨에게 투자한 사람들이겠죠? 아니면 작은 대리점 점주들일 수도 있겠네요.

3번 근저당권이 말소기준권리로, 이후 설정된 모든 권리는 말소됩니다. 

복잡해보이지만, 낙찰자가 인수할 권리가 하나도 없는 깨끗한 물건입니다. 

이전글에서 가처분은 피하는 것이 좋다고 했는데, 후순위가처분중 건물철거에 대한 가처분은 순위에 상관없이 막강한 소유권을 무력하게 만들어버립니다. 

하지만 본 물건의 가처분은 근저당권에 대한 가처분으로 선순위 근저당권에의해 말소되는 권리로 무시하셔도 됩니다.

이렇게 등기사항전부증명서를 볼때는 시간의 순서대로 정리해두시면 권리파악이 쉽습니다. 

물론 이렇게 시간으로 정리를 하려면 소유권 사항을 표기하는 갑구와 소유권이외의 사항을 표기하는 을구를 왔다갔다하면서 시간을 확인해야하지만, 

그정도 수고야 소중한 내 돈을 지키는데는 해야하지 않겠어요?

6. 시세조사

분양가가 5.4억원내지는 5.5억원이였는 것으로 보입니다. 

많이 하락하진 않았지만, 아직 가치를 제대로 인정받지 못하는 것 같습니다. 

교통이 좋아진다고 하니 상승하겠죠.

매매가는 5.0억원으로 감평가보다 낮습니다. 전세가는 3.6억원, 월세 3000만원에 130만원입니다.

5.5억원을 투자해서 산집이 계속 가치가 낮아지고, 전월세도 잘 안나가면서 이자만 내는 것만으로도 힘들었을 텐데, 

원리금균등상환까지 닥쳐버리게 된다면...이런 시나리오를 예측할 수 있겠네요.

6. 시세조사를 보시면 한때 경매인, 부동산 투자자의 무덤이라고 불리울 정도로 암울한 한강신도시의 성적표를 보여주고 있네요. 

당시 함께 시작한 제 2기 신도시가 크게 성공한 곳이 없지만, 

파주운중신도시와 한강신도시는 교통대책도 마련하지않은 채 집 지어올려 엄청나게 욕을 먹었었죠. 

이제서야 교통이 좋아진다는 소식과 함께, 한강신도시가 다시 주목받기 시작했습니다. 

그래서 관심지역이였죠. 한강신도시는 2012년에 지어진 고급브랜드 아파트촌입니다. 

동네 중간에는 개천이 흐르고, 살기좋은 도시로 만들어놨습니다. 

교통이 좋아지면 가치를 인정받아 매매가도 상승하고 더 살기좋은 곳으로 변해갈 겁니다.

파주 운중신도시도 GTX소식과 함께 다시 주목받으며 집값이 눈에띄게 상승하고 있습니다. 

한강신도시도 곧 좋은소식을 줄 것이라고 생각합니다. 

오랜기간 돈이 묶일 수 있는 곳이니 투자보다는 실거주로 검토해보시는 걸 추천드립니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.