라드온 이야기

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오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 28725 임의경매 입니다.

거무튀튀한 무미건조하고 획일화된 느낌을 주는 외형을 주는 오피스텔입니다.

요며칠을 계속해서 청라, 광교, 수지쪽 오피스텔, 원룸쪽을 들여다보다가 이곳에 왔더니...쩝...

'그래도 저렴하니까'라고 위안하며 함께 물건을 들여다보기로 하시죠.



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 안산시 상록구 상록수로 16, 3층346호(본오동, 우남센스빌)

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 45,000,000원

- 최저가 : 31,500,000원

- 면적 : 17.28(5평)

- 건축연도 : 2003년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 163세대/1동

- 주차여부 : 0.34대

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 유사 규모 대우마이홈



1층 식당가와 마트, 약국, 커피샵이 입점되어 있고 2층에는 제법 규모가 큰 치과, 병원이 들어와있습니다.

안정적인 수익이 나는 건물로, 건물주가 관리를 잘하고 있을 것이라고 예상됩니다.

입점상가는 163세대 오피스텔에 거주자라는 고객이 있는 좋은 상권을 갖춘 것이라 할 수 있습니다.




2. 지역분석

- 교통 : 400m 상록수역

- 병원 : 건물내

- 편의시설 : 건물내, 인근 번화가

- 녹지 : 바로 앞 공원

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근, 외국인근로자 많음



지하철 4호선 상록수역에서 하차해, 앞(1, 3번 출구)이든 뒤(2, 4번 출구)로든 출구로 나오면 주차장,

공터쪽에는 동남아계 외국인이 무리지어 있습니다.


한눈에 봐도 선량(?)해보이지 않은 그룹입니다.

담배를 피우면서 침을 뱉고 있는데, 전에 말씀드린 것처럼 새가슴(?)인 전 땅만 보고 걷습니다.


아래의 지도에서도 볼 수 있듯이 상록수역 주변은 상권이 발달한 지역으로 오피스텔의 입지로 좋은 지역입니다.


상권 뒤로는 아파트 대단지가 있고, 그 인원의 소비를 만족시켜줄 만한 큰 규모입니다.

이 곳에 사는 사람은 지하철에서 내려 상업지역을 거쳐 집으로 들어가게 되어있습니다.


소비를 부르는 구조입니다. 돈이 모일 수 없는 곳이죠.


뭐 오피스텔 임대사업자입장에서는 아주 입지좋은 곳의 물건입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(장**)

- 전입일자 : 2014-03-25

- 확정일자 : 없음

- 배당요구 : 없음

- 보증금 : 5,000,000원

- 차임 : 200,000원


대항력이 없기도 합니다만, 권리신고를 하지않은 임차인입니다.

이 경우, 명도저항이 심하죠. 명도난이도로 하면 중상(中上)정도 입니다.


권리신고 안함으로서 500만원이 사라지는 경우이기때문입니다.

3400만원이하 소액임차인의 경우, 배당요구를 하면 최우선변제를 받을 수 있습니다.

다만, 임차인이 무지하여 권리신고를 하지않는 경우 법원이 알아서 '너는 돈이 없는 임차인이니까 내가 먼저 배당금을 떼어둘께'라고 절대 말하지 않죠.


임차인 장**씨는 경매절차가 진행되면서 배당금에 대해 알게 될 것이고, 보증금이 사라진다는 걸 나중에서야 알게 될 겁니다.


낙찰자에게 보증금을 달라고 명도저항할 겁니다.

물론 낙찰자는 그런 요구를 수용해야할 하등의 이유도 없습니다.


세입자만 잘 해결된다면 좋은 물건이겠네요.





오피스텔은 입지만 좋으면 방향이든, 구조든, 채광이든 크게 상관없다고 말씀드렸었습니다.

사용자가 주로 밤에 들어오기때문이죠.

하지만 이왕 사는데, 방향도 좋고 채광도 잘되면 좋겠죠?

346호는 그림처럼 녹지가 보이는 뷰로 예상됩니다. 현장에 가서 꼭 확인해야할 부분이네요.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 양호

- 화장실 보수 : 부분 수리

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


1, 2층 근린 시설의 규모가 제법 크네요. 1층에 마트로 보이는 점포가 보였는데 이마트에브리데이 편의점이였네요.

편세권, 역세권, 스세권(물론 스벅은 아닙니다만...), 작은 규모지만 녹지도 있는 숲세권도 가져갈 수 있는 물건인 듯합니다.

2층 중간 어딘가에 도사(?)님이 계시네요.

빌라물건을 보다보면, 도사가 세입자로 있는 물건이 간혹나오는데, 바로 관심물건에서 제외시켜버립니다.

그들을 이겨낼 자신도 없고, 가장 큰 이유는 무섭습니다.

왠지 귀신이 꼬일 것 같은? 이 건물 중심에 도사님(?) 간판은 마이너스요인이지 않을까 생각해봅니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2010-03-26

 소유권이전

 김**

 - 

 임의경매로 인한 매각 

 2010-03-26

 근저당권설정

 금천새마을금고

 43,400,000원

 

 2018-04-10

 임의경매개시결정 

 금천새마을금고 

 - 

 


2010년 김**씨가 임의경매로 이 물건을 사셨네요. 

당시에 얼마에 낙찰받았는지는 대법원경매사이트에서 사건검색으로 확인해보시면 되겠습니다. 

잔금을 치른다고 바로 근저당을 받았으니, 근저당금액으로 낙찰가를 유추해볼 수도 있겠네요. 

당시는 낙찰가의 90%까지 잔금대출이 됩니다. 

대략 4800만원정도에 낙찰받았을 것으로 추정되네요. 

8년동안 이자를 제하고 월 8~10만원씩은 가져가실 수 있었을 겁니다. 

이렇게 재미를 보신 분은 손을 못떼고 계속했을 텐데, 대출규제와 금리인상이라는 시류를 잘못 짚어서 많은 부동산에서 나오는 이자를 감당하지 못하고 물건이 하나씩 하나씩 경매로 나오는 것일까요? 알 수 없네요. 이름을 기억해뒀다가 안산지역 물건 검색시 확인해봐야겠습니다.


6. 시세조사

사이즈가 중상정도 되는 크기입니다.

타입이 많이 있네요.

39A타입이고, 매매가 4500만원, 전세 1800만원정도(저렴한 오피스텔은 전세가 거의없습니다.), 월세300만원에 25~30만원입니다.



수요가 어떤지는 현장분위기를 좀더 살펴야할 것 같습니다.

임차인도 꼭 만나봐야할 것이고요.

입찰기일이 지났으니 진행상황을 한번 검색해보셔도 좋겠습니다.


낙찰받고 미납했을 가능성도 있습니다.

명도저항이 심할 것으로 저는 예상됩니다.


위치가 좋고 수요, 편의시설도 잘 갖춰졌으니 3400만원 정도에 낙찰받아, 운영하시면 이자 제하고, 월 15만원정도로 설계할 수 있을 것 같습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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