[오피스텔 경매]부흥오거리 번화가의 가성비 높은 리마즈 오피스텔

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 10779 임의경매 입니다.

옆에 낮고 오래된 물건과 나란히 사진에 찍혀있습니다. 

못생긴 아이와 보통의 외모를 가진 아이가 함께 사진을 찍으면, 보통이라고 생각했던 아이가 더 돋보이게 되는데 

감정평사가께서 그걸 노리고 찍으신 것인지, 오래된 건물과 함께 사진에 담겨있습니다. 

2년 전 지어진 건물로 사진만 봐도 새건물 티가 많이 납니다. 

수리비가 전혀안들어간다고 생각하고 그렇게 아껴지는 수리비 일부를 임차인에게 건내며, 협상을 하면 쉽게 인도 받을 수 있을 것 입니다. 

월차임도 크고, 거의 새것과 같은 이 오피스텔, 과연 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 부평구 부평동 396-2 리마즈 제604호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 155,000,000원

- 최저가 : 108,500,000원

- 면적 : 58.72(18평)

- 건축연도 : 2016년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 36세대

- 주차여부 : 0.72대

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 오피스텔 밀집지역

아파트는 외벽쪽은 난방을 계속 켜둬야한다고 안좋다고 말씀드렸었지만, 오피스텔은 크게 상관없습니다.

604호는 리마즈 오피스텔에서도 제일 큰 물건이라고 보시면 되겠습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장, 600m 부평시장역

- 병원 : 10m 이내 큰길가

- 편의시설 : 부흥오거리 핵심상권

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(오**)

- 전입일자 : 2017-10-10

- 확정일자 : 없음

- 배당요구 : 없음

- 보증금 : 실거래가에서도 확인 안됨

임차인이 권리신고를 하지않은 물건입니다. 이런 물건은 낙찰을 받아도 문제입니다.

임차인이 전화를 안받을 겁니다. 찾아서 문을 두들겨도 아무 기별이 없을테죠. 반드시 보증금에 대해서 조사가 이루어져야합니다.

기간으로 미뤄보아 월세를 준 것으로 파악됩니다.

월세로 거래한 내역을 찾아보니, 2016년 9월에 거래된 다수의 물건이 2000만원에 65만원으로 확인됩니다.

6층은 안보이는데, 분양사무실에서 바로 계약해버리면 이렇게 누락되어 안보이기도 합니다.

임차인 오**씨는 두번째 세입자가 아닐까 생각됩니다.

세입자를 반드시 만나보고, 보증금에 대해서 권리신고에 대해서 안내해줄 필요가 있습니다.

그럼, 세입자를 우리편으로 만들 수도 있습니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음

부흥오거리 핵심상권, 오피스텔촌입니다.

2016년에 지은 건물로 깨끗한 물건으로 부평동은 오피스텔 수요가 많은 곳입니다.

낙찰받아, 월세를 내놓아도 물건이 금방 금방 나가는 수요 높은 곳이므로 세입자 명도를 빠르게 처리하여, 세를 놓는다면 좋을 것 같습니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액	비고
2016-08-23	소유권이전	최**	-
2016-08-23	근저당권설정	농협은행주식회사	174,000,000원
2018-02-08	가압류	서울보증보험주식회사	13,139,130원
2018-04-12	임의경매개시결정	농협은행주식회사	-

소유권보존등기가 2016년 7월로, 건축하고 바로 최**(1979년생, 여성분으로 추정됨)매매로 소유권을 이전했습니다. 

40살초반으로 애들은 초등학생이나 중학생정도 될텐데, 저처럼 학원비라도 마련하자는 생각으로 오피스텔을 매매한 것이 아닌가 추정해봅니다. 

오피스텔의 경우, 주로 주택임대사업자 등록하여 취등록세를 면제받는게 보통인데, 바로 구매를 했네요. 

임대사업자로 등록하면 취등록세가 면제되는 대신 4년이상 보유해야합니다. 

그렇지않으면 면제받았던 세금을 게워내야하니 신축 오피스텔을 매매하실 때 참고하시기 바랍니다.

6. 시세조사

대표적인 수익형 부동산인 오피스텔이라, 역시나 매매나 전세 거래는 안보이고, 월세만 보입니다.

월세는 2000만원에 65만원받을 수 있는 것으로 확인됩니다.

1억 2천만원 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다.

보증금 2000만원 제하고, 담보대출로 1억원을 빌려 월 40만원씩 이자로 주고도 25만원이 내 주머니로 들어오니 좋은 물건아닌가 싶습니다.

저렴하게 받을 수 있으면 더 저렴하게 받아서, 시세차액까지 볼 수 있으면 더 좋을 겁니다만 오피스텔은 시세차액이 잘 안나오니 참고하시기 바랍니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.