라드온 이야기

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미납의 이유? 청천동 황금빌라





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 26972 강제경매 입니다. 인천에서 부평구는 평지에 기업체도 많아서 주거용 물건이 부동산 경매로 나오면 인천의 다른 빌라 경매 물건보다는 다소 높은 가격에 낙찰이 되곤 합니다. 물건을 찾아보는데 이렇게 인기 있는(?) 부평구 청천동에 많이 유찰된 바로 오늘 사건 물건이 눈에 띄였습니다. 두차례나 낙찰자를 만났는데 두번 다 잔금 미납되었습니다. 부동산 경매에 입찰하기 위해서 입찰보증금(최저가의 10%, 미납시 최저가의 20%)을 내야 하는데, 잔금 미납이 발생하면 이 입찰보증금은 몰수됩니다. 이렇게 몰수된 금액이 두번이나 있다는 것이죠. 왜일까? 궁금해졌습니다. 사건 대표사진에 무당집을 알리는 깃발이 보입니다. 쫄보라서 무당 세입자는 만나볼 엄두가 나지않는다고 화면을 닫으려고 보니 무당 옆집이더군요. 그렇다면 위치 좋고, 가격 좋은...이정도면 해볼만 하지 않나 싶은 생각이 들었습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 부평구 청천동 179-18, 황금빌라 1동 205호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 113,000,000원 - 최저가 : 27,131,000원(감정가의 24%, 4회 유찰) - 면적 : 64.47㎡(약22평) - 건축연도 : 1986년 - 방개수 : 3/1 - 세대수 : 18세대/1동 - 주차여부 : 불가(식당가 인근으로 주차 어려움) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 노후 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 산업단지 입구쪽, 청천푸르지오 주변

제가 좋아하는 위치의 물건입니다. 산업단지(?)라기는 뭐하지만, 작은 기업체들이 몰려있는 지역입니다. 공장 근로자의 수요가 괜찮을 것 같은 집입니다. 집을 잘 꾸며놓는다면 월세가 밀리지않을 젊은 공장 근로자인 세입자를 받을 수 있을 것 입니다. 세입자 입장에서도 직장과도 가깝고, 살기에도 불편이 없을만큼 주변 환경도 괜찮은 편입니다. 다만, 옆집인 206호가 천**란 무당집입니다. 이점이 좀 껄끄럽긴 합니다. 위치, 층수, 가격이 마음에 드는 좋은 물건인데, 이런 점이 좀 아쉽습니다.


2. 지역분석





- 교통 : 150m 버스정류장 - 학교 : 용마초등학교, 청천중학교 - 병원 : 풍부, 100m 이내 - 편의시설 : 풍부, 집앞 마트, 식당 - 녹지 : 부족 - 지역 호재/악재 : 기업체 입구, 유흥가 주변



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(조**) - 전입일자 : 2015-10-28 - 확정일자 : 미상 - 배당요구 : 없음 - 보증금 : 미상 - 특이사항 : 권리가 빠른 세입자가 있지만 권리신고가 없음, 대항력 있는 것으로 보임


세입자 조**씨가 점유하고 있습니다. 2015년 10월 전입하여 현재까지 점유하고 있는 것으로 보입니다. 집행관의 현장보고서상 점유자를 만나지 못해 전입세대열람원을 통해 확인한 사항을 기록해두었습니다. 아래의 등기부등본을 훑어보니 근저당권 설정도 없는 깨끗한 물건입니다. 소유주 1956년생 조씨가 매매를 하자마자 바로 세입자 조씨가 들어왔습니다. 소유주가 조씨, 세입자 조씨입니다. 둘다 이름만으로는 여자분일 것으로 보이며, 성이 같은 조씨이지만 자매같다는 느낌의 이름은 아닙니다. 하지만 친지일 수 있다는 점을 간과해서는 안될 것 입니다. 소유주 조씨는 이 황금빌라 인근 단독주택에 거주하고 있습니다. 아무튼 선순위인 임차인인 조씨는 권리신고를 하지 않았습니다만 대항력이 있는 것으로 보입니다. 2차례나 낙찰되었다가 잔금 미납되었습니다. 집상태도 그리 좋아보이지 않지만 그보다는 대항력있는 임차인이 있어 미납한 것이 아닐까 예상됩니다. 입찰을 고려한다면 반드시 세입자를 만나봐야할 것으로 생각됩니다.


4. 로드뷰



집의 위치만 보면 제 기준에선 좋습니다. 작지만 상권 가까이 있는, 큰길 옆에 위치하고 있습니다. 공장이 몰려 있는 곳 입구쪽이고, 식당가, 술집이 몰려있는 곳이라 조금 시끄러울 수는 있겠지만 이런 곳은 오피스텔이나 원룸이 위치하는 그런 곳입니다. 앞서도 말씀드렸지만 리모델링만 잘해둔다면 공장에 출근하는 젊은 세입자 구하기 쉬운 제 기준에서는 좋은 물건입니다. 집 바로 뒤로 마트도 있고, 식당, 기업체들이 몰려 있는 완전 제 스타일입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-10-26

 소유권이전 

 조**

 83,000,000원 

 2016-11-24 

 가압류

 인천지방검찰청

 136,577,000원 

 2018-09-19 

 강제경매개시 

 이**

 4,000,000원 


2016초기3238로 인천지검에 가압류가 설정되어 있습니다. 어떤 사건인지 대법원사이트에서 나의사건검색으로 검색해보면 될 것 같습니다. 다음에는 나의사건검색을 주제로 포스팅해봐야겠습니다. 흡수배당이 아닌 안분배당하는 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 저렴히 낙찰받으면 그만입니다만 계속해서 잔금미납이 발생하고 있는 것으로 보아 반드시 임차인을 만나보고, 입찰에 임해야 합니다. 소유주의 집주소를 따라가보면 유통회사가 하나 나타납니다. 아마 사업이 잘못된 것 같습니다.

6. 시세조사


매매는 7500~8000만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 40만원으로 조사됩니다. 딱 이집이다할만한 물건이 안보여서, 그주변으로 비슷한 가격대를 찾아봤는데 이정도로 보입니다. 신축급으로 나온 사이즈가 조금 작은 물건이 1.35억원으로 거래되고 있었습니다. 집은 사진상으로 봤을때 수리가 안되어 있습니다. 전체 수리한다는 생각으로 낙찰을 받아야할 것입니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재


집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. BlogIcon 북두협객 2019.12.13 13:38 신고

    옆집이 무당집이라도 굿한다고 시끄럽지만 않다면 상관 없을 거 같아요

  2. BlogIcon 파아란기쁨 2019.12.13 22:14 신고

    점유자의 대항력이 어느정도인지 궁금해 지네요.
    경매가는 시세에 비해 엄청 낮은 것 같은데...
    점유자가 높은 금액에 살고 있는것 같은데요.

  3. BlogIcon 버블프라이스 2019.12.14 05:50 신고

    청천동 황금빌라 매물 옆집이 무당집이군요..
    미신을 크게 믿지는 않지만, 정말 시끄럽지만 않으면 괜찮을것 같기도 합니다^^
    오늘도 좋은글을 잘 읽고 추천누르고 갑니다.
    웃는 주말 되세요-

  4. BlogIcon 박근 2020.09.07 10:53

    엇 잘 보다가 끊긴 느낌인데 ㅠ

    • 아, 제가 매각기일전에 권리분석해놓고 매각기일이후에 최종 낙찰가를 적어두는 방식이였는데, 요근래 부동산정책을하도 두드려맞아서 잠시 멈칫하고있는중입니다.ㅠ