라드온의 경매이야기

안녕하세요 라드온입니다. 오늘은 대법원 경매 사이트 빌라, 아파트 경매 물건을 정리해볼까 합니다. 지금까지와는 조금 다르게 복잡 또는 어렵게(?) 검색해들어가지 않고 그냥 대법원 경매 사이트에 빌라 또는 아파트 경매 물건으로 올라온 것 중 눈에 띄는 물건을 쓰윽 훑어보면 좋겠다 싶었습니다. 가벼운 마음으로 지역에 국한하지 않고 그냥 쓰윽 훑어보는 것으로 하려고 합니다. 전에도 말씀드렸지만, 제가 권리분석하는 내용은 제 기준에서 분석하여 올려두는 것으로 참고용으로 검토해주시기 바랍니다.(이전 글중 인천이나 수원, 용인, 안양, 화성은 제가 직접 입찰하기 위해 분석해서 적어둔 것이 많으니 참고하시기 바랍니다.) 부동산대책으로 서울 뿐만 아니라 수도권 전역에 집사기가 너무나 어려워졌습니다. 서울 전역과 수도권 대부분에서 이제 주택담보대출이 많이 안나옵니다. 그래서 무주택자로 주택담보대출이 없는 분에 한해 부동산 경매로 접근하는 것도 좋겠다 싶었습니다. 대법원 사이트에서 아파트 또는 빌라로 검색해서 눈에 띄이는 물건을 검색해보았는데 함께 들여다보시도록 하겠습니다.




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물건개요



0. 사건번호 : 2018타경11854 물건번호 2번

1. 입찰기일 : 2020.10.20

2. 소재지 : 충청남도 천안시 서북구 두정동 1320 프라지움2 722호

3. 용도 : 다세대(도시형) 

4. 감정가 : 68,000,000원

5. 최저가 : 16,327,000원(감정가의 24%, 4회 유찰)

6. 면적 : 20.96㎡(6평)

7. 건축연도 : 2013년

8. 방개수 : 1/1

9. 세대수 : 240세대/1동

10. 엘리베이터 : 있음

11. 방범시설 : 우수


앞서 몇차례 소개해드렸던 도시형생활주택입니다. 조금 고급스러운 원룸이라고 생각하시면 됩니다. 240세대나 되는 규모가 제법됩니다. 도심가 중심에 있는 물건으로 공실없이 잘 운영될 것입니다. 이런 물건은 1금융권에서 대출이 잘 안됩니다. 온전히 본인의 돈으로 사던지, 2금융권에서 돈을 빌려야합니다. 저역시 이와 비슷한 규모의 물건을 안양에서 운영하고 있는데, 시스템 에어컨을 포함한 풀옵션의 집이라 세입자 구하기가 용이합니다. 하나의 사건번호에 물건번호 2입니다. 임대인이 물건 2개를 운영하다가 경매로 나온 물건으로 1번은 낙찰되었습니다. 하지만 권리분석을 해봐야겠지만 뭔가 하자가 있는 것인지 2번 물건은 4회나 유찰되었습니다. 주변 시세를 검토해보아도 감정평가액이 6800만원인데, 현재 시세는 4800만원정도하는 것으로 보입니다. 자세히 들여다봐야겠습니다. 


지역분석



1. 교통 : 10m 이내 버스정류장, 두정역

2. 학교 : 부성초등학교, 두성중학교 

3. 편의시설 : 집 부근


이런 도시형생활주택이나 오피스텔은 주로 중심상가쪽에 위치하고 있습니다. 아무래도 이용자들이 대부분 젊은 미혼 직장인이 많을테니 중심상가에 가까워야 할 것입니다. 하여 학교가 주변에 있을 필요는 없습니다. 지도상으로 대충 둘러봐도 두정역 부근은 번화가로 보입니다. 천안에는 큰 산업단지가 있어 이곳 주변에 수요는 많을 것으로 보입니다. 지도상 동그라미친 부분이 모두 음식점과 술집들입니다.


점유자정보




1. 점유자 : 세입자(방**)

2. 전입일자 : 2016-08-01

3. 확정일자 : 2016-08-12

4. 보증금 : 62,000,000원

5. 기타 : 전세세입자


2016년 8월에 전세계약을 한 세입자 방**씨가 살고 있습니다. 경매신청도 세입자 방**씨 한 것으로 확인됩니다. 물건번호 1번은 6월 경에 4500만원 선에서 낙찰된 것으로 확인되는데, 이 물건번호 2번은 4차례나 유찰되었습니다. 등기부등본을 확인하지 않아 권리 확인까진 못했지만 다른 권리보다 앞선 전입, 확정일자를 갖춘(대항력을 갖춘) 임차인일 것으로 보입니다. 그렇지 않고서야 괜찮아 보이는 이 물건이 4차례나 유찰 되진 않았을 것입니다. 대항력을 갖춘 임차인이라고 한다면 보증금 6200만원을 내줘야하므로, 계속 유찰될 수 밖에 없을 것입니다. 현재 시세가 4500만원 수준이니 임차인이 전세보증금을 떼일 수 밖에 없는 상황입니다. 절대 입찰해서는 안될 물건입니다.


시세조사



도시형생활주택과 오피스텔, 아파트는 분양 또는 모델하우스로 홍보를 많이, 아주 많이 합니다. 요즘에는 다세대주택인 빌라도 멋들어지게 만들어서 보는 집을 분양사무실(?)옆쪽에 마련해둡니다. 그래서 인터넷에서 좀 찾아보시면 내부 사진이랑, 구조에 대해 굳이 안들어가보시더라도 대충 알 수 있습니다. 네이버 부동산만 슬쩍 살펴봐도 오늘의 물건, 프라지움2차의 방구조와 시세를 쉽게 알 수 있습니다. 대충 4500~4800만원 수준에서 거래되고 있습니다.  



급매로 나온 물건이 4500만원입니다. 대출을 3000만원까지 받을 수 있을지 모르겠지만 가능하다고 표시되어 있는데 잘 보시면 금리가 4.2%입니다. 1금융권 금리가 현재 대충 2점대 중후반인데 반해 많이 높은 편입니다. 신협이나 저축은행같은 2금융권에서 대출받는 것으로 계산한 것으로 보입니다.(신용도가 떨어지니 염두해두시면 됩니다.) 실투자금이 1500만원에 월순수익 21만원이니 괜찮은 투자일 것입니다. 이 경매물건은 입찰해선 안되지만 240세대로 세대수가 많으니 반드시 곧 다른 물건도 나올 것입니다. 주변 공인중개사무소를 찾아 세입자 수요가 빵빵한지, 시세는 어떻게되는지 대충 확인되면 한개 정도 용돈벌이로 해두면 좋을 것입니다. 


낙찰결과

1. 최고가매수신청금액 xx,xxx,000원(xx.xx%)

2. 입찰 xx명, 낙찰자 : xxx

3. 차순위금액 xx,xxx,000원

4. 매각결정기일 : 20xx.xx.xx


입찰기일 이후 낙찰결과확인하여 업데이트하도록 하겠습니다.

10/20 역시나 입찰기일에 또 유찰되었습니다.


오늘 하루도 고생많으셨습니다. 감사합니다. 


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  1. BlogIcon korea cebrity 2020.10.20 08:58 신고

    안녕하세요 잘보고 공감합니다
    좋은정보 감사합니다~^.a

  2. BlogIcon 파아란기쁨 2020.10.20 09:30 신고

    시세 보다 더 높은 전세보증금으로 입주하고 있네요.ㅠ.ㅠ
    정말 이 물건 잡으면 배보다 배꼽이 더 크겠어요...