[아파트 경매]해풍, 건물풍 다 견디자, 송도동 더샵그린스퀘어

해풍, 건물풍 다 견디자, 송도동 더샵그린스퀘어

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 5811 임의경매 입니다. 지난 주에 웰카운티 임장갔을 때 이 물건을 알았더라면 임장해봤을텐데, 너무 아쉽습니다. 사진에서 보이는 곳은 오늘 소개드릴 물건과는 전혀 상관없습니다. 이 반대편쪽에 있는 물건입니다. 39평형의 딱 좋은 사이즈의 물건인데, 33평형과도 가격차이가 얼마 안나는 물건도 있고, 급매로 나온 것은 더 낮은 가격도 있네요. 뭔데 이렇게 가격차이가 많이 나지, 의아했습니다. 바로 옆에 푸르지오, 베르디움 단지에 비해서도 가격이 저렴해보이는데 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 192-1, 더샵그린스퀘어 109동 3803호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 590,000,000원 - 최저가 : 413,000,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 98.24㎡(39평) - 건축연도 : 2014년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 1516세대/12동 - 주차여부 : 1.55대 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 우수 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 우수 - 인근공급량 : 아파트 대단지

지난글에서 송도동 마스터뷰를 소개드리면서 송도내에는 참 다양한 더샵이 있다고 말씀드렸었습니다. 각 공구마다 하나씩 다 있나봅니다. 지난주에는 이곳을 가본 것은 아니고 길 건너편에 있는 웰카운티 단지를 1단지, 2단지를 한참 둘러봤었습니다. 공인중개사분을 대동하고 33평형과 45평형까지 다양한 평형의 물건을 둘러봤는데, 이 물건이 있었음을 인지했었더라면 방문 해봤을텐데 아쉽습니다. 하지만 이 물건은 가족 데리고 임장가기는 무리가 있습니다. 문전박대 당하기 쉬운 그런 물건이니까요. 세입자가 보증금을 보전하지 못하는 물건으로 속이 새까맣게 타있을텐데 집구경하겠다고 노크하면 당연히 반길리 없습니다.

맞은편 베르디움 단지에 지인이 살고 있어 몇번 이야기를 들었는데, 이 아파트는 건물풍이 심하다고 합니다. 뒤로 송도 바다의 해풍을 그대로 다 맞고, 건물 앞쪽으로는 빌딩숲사이의 칼바람이 불어온다고 합니다. 그 뒤로는 2017년에 입주한 푸르지오, 베르디움 단지가 있는데 여기로 가는 해풍을 막아주는 궂은 역할을 하고 있어 주변에 비해 저렴한 모양인가봅니다.

2. 지역분석

- 교통 : 200m 단지내 버스정류장, 1km 지식정보단지역 - 학교 : 첨단초등학교, 능허대중학교 - 병원 : 보통, 단지 부근 - 편의시설 : 보통, 단지 부근 - 녹지 : 풍부, 단지내 조경 - 지역 호재/악재 : 붙어있는 4개 단지중 건물풍이 심하다고 함

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(윤**) - 전입일자 : 2014-09-03 - 확정일자 : 2016-02-12 - 보증금 : 220,000,000원

- 1차 2014-05-29, 1.60억, 2차 2016-02-12, 0.40억 증액, 3차 2018-02-08, 0.20억 증액

세입자 윤**씨가 점유하고 있습니다. 첫 입주때부터 쭈욱 전세 갱신하면서 살고 있습니다. 1.60억에서 갱신때마다 조금씩 올리면서 계속 살았습니다. 1차에는 확정일이 없었고, 2, 3차부터는 확정일을 받고는 있지만 1차때부터 이미 후순위로 대항력이 없습니다. 보증금을 떼이는 세입자이니 명도하기 쉽지 않을 것 입니다.

4. 로드뷰

사진에서 처럼 아파트는 아주 멋진 모습입니다. 왼편으로는 푸르지오가 보이고 바로 옆은 더샵센트럴시티가 있습니다. 두번째 사진은 베르디움 단지쪽에서 찍은 모습입니다. 바로 정중앙에 보이는 물건이 이번 사건물건인 109동 물건입니다. 저 넓직한 면이 사건물건인 3호라인입니다. 모든 단점을 상쇄할 만한 멋진 아파트인 듯 합니다. 입찰쪽으로 방향을 잡았는데, 진행하게 되면 미리 말씀드리도록 하겠습니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2014-07-09	소유권이전	오**, 김**	지분 각 1/2
2014-07-09	근저당권설정	중소기업은행	358,800,000원
2017-03-15	근저당권설정	애큐온저축은행	130,000,000원
2018-06-22	근저당권설정	케이비캐피탈	130,000,000원
2019-02-27	임의경매개시	애큐온저축은행	46,636,138원
2019-04-11	임의경매개시	케이비캐피탈	63,403,630원
2019-04-25	오**지분가압류	인천신용보증재단	8,100,000원
2019-06-17	오**지분 압류	국민건강보험공단	-
2019-07-05	임의경매	중소기업은행	305,671,401원
2019-10-04	오**지분 압류	서인천세무서장	-

소유권자 1977년생 오씨와 1985년생 김씨 부부는 송도 진입로에 위치한 롯데캐슬에서 전세로 살고 있었던 것으로 보입니다. 물론 매매로 들어가서 살고 있을지도 모릅니다만, 이렇게 등기부만으로 소설을 쓰는 제게는 저와 비슷한 수준의 이야기를 만들어내기 때문에 매매보다는 전세가 아닐까 생각이듭니다. 근저당권자를 살펴보면 중소기업은행, 애큐온저축은행, 케이비캐피탈이 보입니다. 채무자가 근무하는 회사로 보이는 곳에서 대신 대출을 받은 것이 나오는데 인천시 가좌동에 있는 큰~중고차매매상가에서 대부업을 하는 업체로 나옵니다. 중소기업은행이 모든 배당을 받고 남은 금액이 배당되는 물건으로 세입자는 보증금을 배당받기 어렵습니다.

6. 시세조사

1500세대가 넘는 대단지이다보니 거래가 매우 활발합니다. 매매는 5.40~5.5억원, 전세는 3.60억원, 월세는 3000만원에 105만원으로 조사됩니다. 주변에 베르디움과 푸르지오가 2017년에 입주를 했습니다. 깨끗하고 더 멋진 아파트가 들어오니 그쪽으로 많이 옮겨갔을 것입니다.

매물로 올라온 물건을 보면 저층이 5.40 ~ 5.60억원, 중층이상 고층은 6.0억원이상으로 거래됩니다. 약간이지만 여기서도 집값이 조금이나마 올랐음을 볼 수 있는 것 같습니다. 본 물건의 경우 38층으로 6.0억원 이상으로 거래되는 물건이라고 보시면 맞습니다.

동일평형의 VR홈투어는 보이지않아 33평형을 요리조리 움직여가면서 확인한 것을 오려왔습니다. 옷방을 꾸민 것이겠죠? 깔끔하게 꾸며두었는 것 같습니다. 깔끔한 집인데 주방이 너무 작아보이는 느낌입니다. 이리저리 각 방을 다 살펴보았는데, 방은 모두 큼직큼직하게 되어있습니다. 이런 타입이 300세대가 있고, 다른 타입이 또 있는데 전혀 다른 느낌의 집입니다. 같은 평형인데 오션뷰, 단지뷰에 따라 가격차이가 큽니다.

7. 낙찰결과

최근 송도 물건을 소개드렸고, 매각기일이 비슷해서 결과를 한번에 확인해서 올리고 있는데 확인해보니 거의 감정가에 가까운 금액으로 낙찰받아가고 있는 모습입니다. 평균 입찰 인원도 20명 대를 넘네요. 인기가 높은 것은 사실이지만, 이 물건도 윗쪽의 실거래가와 매매가를 살펴보면 이정도로 올려잡을 필요가 있을까 싶을정도로 높게 낙찰되었습니다. 이러면 남는게 하나도 없을 것입니다. 당분간은 송도 물건을 들여다봐도 높은 낙찰가밖에 확인되지 않을 것 같습니다. '이러면 나가린데...'대사가 떠오르네요.

최고가매수신청금액 578,980,000원(98.13%)

입찰 21명, 낙찰자 : 이**

차순위금액 562,800,000원

매각결정기일 : 2019.12.10

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