[아파트 경매]마천루 사이 꼬마아파트, 송도동 리벨루스

마천루 사이 꼬마아파트, 송도동 리벨루스

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 36818 임의경매 입니다. 주말에는 가족과 송도, 청라, 김포를 한바퀴씩 돌아봤습니다. 청라만 가봤을 때, 김포만 가봤을 때는 차이를 크게 못 느꼈는데, 송도 곳곳을 자세히 둘러보고 직접 걸어보고 나서, 청라와 김포 한강시도시를 느껴보니 확실히 다른 느낌이였습니다. 왜 송도, 송도 하는지 알겠더군요. 제 3경인을 타고 쭈욱 올라가다보면 저 멀리서부터 어마어마하게 높은 건물들이 보입니다. 우와~하고 보면서(롯데캐슬) 송도 진입로쯤으로 오면 푹~꺼져있는 아파트 단지(성지리벨루스, 풍림아이원)를 만나게 됩니다. 그 뒤쪽으로는 또다시 어마어마하게 높은 푸르지오, 힐스테이트를 만날 수 있습니다. 오늘 만나보게 될 성지리벨루스입니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 2-12, 송도성지리벨루스 111동 702호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 389,000,000원 - 최저가 : 272,300,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 84.66㎡(33평) - 건축연도 : 2006년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 626세대/12동 - 주차여부 : 1.32대 - 건물방향 : 남서향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 아파트 대단지 인근

신송고등학교를 끼고 있는 아파트단지입니다. 지도를 펼쳐서 송도를 들여다보면 아파트 단지가 모여있는 곳에는 초, 중, 고등학교가 모두 다 붙어있습니다. 확대해서 가격대를 살펴보면 역시나 초등학교를 끼고 있는 단지가 가장 비싸고, 초등학교, 중학교를 모두 끼고 있는 아파트는 역시 더 높은 가격대(?)를 자랑하죠. 루벨루스 아파트는 고등학교를 끼고 있고, 길건너에 초등학교와 중학교를 끼고 있는 아이파크와 한진해모로, 금호어울림과 풍림 6단지가 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 100m 버스정류장(강남행), 250m 캠퍼스타운역 - 학교 : 신송초등학교, 신송중학교, 신송고등학교 - 병원 : 보통, 단지내 부근(1공구쪽 번화가) - 편의시설 : 보통, 단지내 상가(1공구쪽 번화가) - 녹지 : 풍부, 아파트내 조경, 수변공원 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(유**) - 전입일자 : 2006.09.26 - 확정일자 : 2014.09.03 - 보증금 : 200,000,000원

대항력없는 세입자 유**씨가 점유하고 있습니다. 2006년이 분양이였고 채무자가 2006.09.11에 매매한 것으로 나오는데 바로 몇일 뒤에 세입자를 받았습니다. 오랫동안 쭈욱 살아왔습니다. 소소한 부분수리를 하면서 살아왔을 것입니다. 전체적으로 리모델링을 해서 멋지게 만들어서 살면 딱 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 전액배당받지 못하는 세입자로 명도가 어려울 것으로 보입니다.

4. 로드뷰

사진찍힌 시간대가 오후 4시경으로 나오는데, 옆동에 햇빛이 살짝 가려지네요. 좀 더 높은 층이면 채광이 더 좋아 집안이 따뜻할 것 같습니다. 111동과 112동이 있는 곳 뒷쪽으로 바로 수변공원이 크게 조성되어있습니다. 직접가보니 정말 크고 잘 조성되어있습니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2006-09-11	소유권이전	이**	-
2006-09-11	근저당권설정	신한은행	156,000,000원
2007-03-14	근저당권설정	신한은행	84,000,000원
2015-07-15	근저당권설정	아트라스콥코코리아	81,800,000원
2017-01-10	압류	인천광역시연수구	-
2018-07-06	압류	서울특별시강동구	-
2018-12-19	임의경매개시	아이에이제육차유동화	190,872,062원
2019-01-16	압류	성남시	-

채무자가 분양받아서 지금까지 쭈욱 살아온 것으로 보입니다. 신한은행에서 설정했던 근저당권은 아이에이제육차유동화 전문라는 곳에 신한은행의 부실채권을 사들였고 바로 임의경매를 개시하였습니다. 채무자는 아트라스콥코코리아라는 외국계 장비회사에 납품하는 서진엔지니어링에서 근무하는 사람으로 보입니다. 서울시 압류를 찾아보니 교통행정이라고 표기되어 있는데, 이전 거주지인 서울시 강동구에서 범칙금을 받은 것을 납부하지 않은 것으로 확인됩니다. 연수구와 성남시에도 압류가 보이는데 이부분도 큰 금액은 아닐 것으로 추측되는데 확인해볼 필요는 있을 것 같습니다.

6. 시세조사

매매는 3.60~3.65억원, 전세는 2.50억원으로 조사됩니다. 매매가는 저층이라 조사가 다시 필요한 것 같아 2018년 거래된 내역을 살펴보았더니 3.90억원 정도에 거래되는 것으로 보입니다. 여기서도 확인이 됩니다. 보통 3.9억에 거래되는 물건의 저층은 10%정도 빠진 금액인 3.6억에 거래된다는 것이 말이죠.

사건물건은 B타입으로 타워형의 중간 부분입니다. 인기있는 타입입니다. 네이버나 다음 부동산에서 검색해보실때, 110 또는 84.66으로 검색해보시면 됩니다. 여기서 110은 공급면적입니다. 84.66이 전용면적으로 내가 사는 공간의 크기입니다.

7. 낙찰결과

송도의 인기가 식을줄 모르는 것 같습니다. 하긴 국민평형의 비인기지역의 아파트도 대략 80~85%정도의 낙찰가율을 보이니, 이정도가 적당한 듯하면서도 비싼 것 같기도하고 그렇습니다. 하지만 윗쪽의 실거래가를 보시면 3.90억원에 거래되는 것이 보입니다. 이집은 집수리도 필요할텐데, 이렇게 낙찰받으면 남는게 있을까 싶습니다.

최고가매수신청금액 399,000,800원(102.57%)

입찰 24명, 낙찰자 : 윤**

차순위금액 392,333,000원

매각결정기일 : 2019.12.10

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