[아파트 경매]마스터뷰라지만 2층이면, 송도동 더샵마스터뷰

마스터뷰라지만 2층이면, 송도동 더샵마스터뷰

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 5347 임의경매 입니다. 직장 선배님 한분이 송도 아메리칸타운에 살고 계십니다. 전에도 제 이웃분들께는 여유가 있는 시민권자나 외국국적이 있으면 분양가능하니 한번 넣어보시면 좋을 것이라고 강권해드렸었죠. 권할 시점 대비 대략 2억이 조금 넘게 올랐다고합니다. GTX-B 예타통과로 송도가 출발역으로 확정나면서 그 일대가 엄청나게 올랐는데 제가 권해드렸던 2차 분양도 최근에 성황리에 끝났다고 하니 늦은감이 있긴하네요. 송도쪽은 실거주로 제가 관심있게 지켜보는 곳이라 물건 조회할 때 한번씩은 꼭 조회를 해보는데, 마침 제가 좋아하는 브랜드가 보이기에 둘러봤습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 110, 송도더샵마스터뷰21블럭 2102동 204호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 571,000,000원 - 최저가 : 399,700,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 84.92㎡(33평) - 건축연도 : 2015년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 692세대/6동 - 주차여부 : 1.6대 - 건물방향 : 북향 - 외관노후 : 우수 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 송도 신도시, 아파트 대단지, GTX B노선 예타통과

인기있는 국민평형, 33평형 아파트로 2015년에 지어진 아파트입니다. 제가 좋아하는 브랜드인 더샵이고요. 저는 힐스테이트, 자이, 래미안, 더샵...뭐 말하다보니 다 좋아하는 모양인데요? 아무튼 제가 좋아라하는 브랜드중 하나인 더샵입니다. 송도에는 특히나 포스코 건설의 더샵이 많은데 KBS예능 슈퍼맨이 돌아왔다에서 배우 송일국씨 가족이 사는 곳도 바로 이 송도에 있는 더샵입니다. 뭐 위치는 다르지만 아무튼 송도 곳곳에 많이 있더군요. 이곳은 최근에도 몇차례 경매로 나왔던 곳이라 제게 친숙한 곳인데, 생각보다 저렴하게 낙찰되었던 것으로 더 또렷히 기억합니다. 교통이 많이 개선되었다고해도 불편한 송도였는데 교통이 좋아진다고 하니, 시세차액도 볼수 있을 실거주로 좋은 집이 아닐까 생각합니다.

2. 지역분석

- 교통 : 250m 버스정류장, 800m 인천대역 - 학교 : 송일초등학교, 과학예술영재학교, 예송중학교 - 병원 : 인천대역 부근 - 편의시설 : 보통, 아파트 단지 상가, 코스트코, 롯데몰, 신세계복합쇼핑몰 - 녹지 : 풍부 - 지역 호재/악재 : GTX-B 예타통과, 복합쇼핑몰 등 인프라 구축중

3. 점유자정보

- 점유자 : 채무자(김**)

채무자 1975년생 김**씨가 점유하고 있을 것으로 예상됩니다. 집행관이 첨부한 전입세대열람원에는 2015-08-27에 전입한 양**씨가 나오는데 이 아파트의 소유권보존등기가 2015-08-27로 무시해도 됩니다. 채무자가 점유하고 있을 것입니다. 약간의 이사비와 함께 명도를 진행하면 될 것입니다. 

4. 로드뷰

집 정말 좋습니다. 제가 개인적으로 좋아하는 포스코건설의 '더샵' 브랜드의 2015년 물건이니 집수리도 필요없고 그냥 도배만하고 들어가서 살면될 것입니다. 로드뷰로 집주변을 둘러보니, 휑~합니다. 아직 아무것도 없습니다. 2022년에 또 포스코건설에서 대규모 단지를 짓고 있습니다. 주변에는 상가가 거의 없어보입니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2015-10-06	소유권이전	김**	-
2015-10-06	근저당권설정	중소기업은행	360,000,000원
2015-11-26	근저당권설정	신한은행	120,000,000원
2016-01-14	근저당권설정	광주은행	360,000,000원
2018-03-27	근저당권설정	신한은행	120,000,000원
2019-02-12	가압류	인천신용보증재단	30,000,000원
2019-02-22	임의경매개시	신한은행	187,602,248원
2019-07-05	임의경매개시	중소기업은행	307,305,223원

근저당이 무려 4건이나 설정되어 있습니다. 중소기업은행 3.6억, 신한은행 2.4억, 광주은행 3.6억  빌려줬는데 어떻게 이렇게 많이 빌릴 수 있었는지 궁금합니다. 2순위 채권자인 신한은행이 경매를 신청하고 7월에 1순위 채권자 중소기업은행이 경매를 진행합니다. 집값이 되기때문에 두 은행에는 배당이 되겠지만 광주은행은 배당받지를 못할텐데, 배당받기위해 어떻게 움직일지 지켜보는 것도 관전포인트가 될 것입니다.

6. 시세조사

매매는 5.80~6.50억원, 전세는 4.00억원, 월세는 1000만원에 115만원으로 조사됩니다. 이건 GTX-B 노선 예비타당성심사가 통과하기 전 시세일 것으로 보입니다. 2019.10에 16층이 6.50억원에 거래되었다고 나오는데, 제가 알기론 이정도 시세일 것이라고 생각됩니다. 좀 더 올려야맞는 것 같기도 하지만 송도에서 약간 외진 곳이니 이정도 시세가 맞는 것 같기도하고 그렇습니다. 다만 1층과 동일시봐도 무방한 2층으로 시세에서 대략 10%정도 빠진 가격이라고 생각하시면 될 것 같습니다. 6.00억 정도 될 것이라 봅니다.

현재 매매로 올라온 물건은 대부분 6.30억부근인데, 조금 더 올라가지않을까 예상됩니다. 6.30억이 시세라보고 10% 차감한 5.7억정도로 보시면 될 것 같습니다. 실제로 저층으로 표기된 집의 시세가 5.8억으로 보입니다. 감정평가금이 5.71억인데 4억 후반대로 낙찰받으면 괜찮을 듯 싶은데 얼만에 낙찰될지 궁금하네요.

집은 북향으로 길게 쭈욱 빠져있는 모습입니다. 평면도와 같은 집구조를 갖고 있는데 방향이 그늘진 쪽이니 이점을 참고해둬야합니다. 저는 그닥 매력적으로 느껴지진 않는 것 같습니다.

7. 낙찰결과

글을 올렸던 어제(11/4) 바로 낙찰되었습니다. 다소 많은 사람이 달라붙었습니다. 5억이 넘는 아파트에 18명이라니...핫 포테이토 송도의 인기를 방증한다고 볼 수 있을 것 같습니다. 송도에 사시는 지인분께 여쭈어보니, 마스터뷰 바로 옆 넓은 공터가 원래는 외국인학교가 유치될 곳이였는데 취소되었다고 합니다. 조위에서 설명드렸지만 휑~한 느낌이 든다고 했는데 이 공터를 두고 말씀드린 것이였습니다. 어른 키의 허리 높이쯤으로 풀이 자랐던데, 우범지역이 될 수 있을 것입니다. 저층에 북향인 4호라인이라 4억 후반대를 생각했었는데, 좀 과하게 낙찰된 것은 아닌가하는 의심도 들긴하지만, 차순위금액도 5.27억으로 주변 집값이 올라 적당해보이기도 합니다.

그런데 말입니다....

올해 7월, 바로 옆동네가 거래되었었습니다. 23층의 고층에, 2호라인으로 말이죠. 당시 낙찰가가 이것보다 작습니다. 역시 부동산은 정말 어렵습니다.

최고가매수신청금액 : 554,888,000원(97.18%)

입찰 18명, 낙찰자 : 박**

차순위금액 : 527,000,000원

매각결정기일 : 2019-11-11

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