라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 514011 물번2 임의경매 입니다.

한 소유주가 투자용으로 두개를 사서 운영한 것이죠.

위치가 좋고, 저렴해보입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.




대로변에 위치한 오피스텔입니다. 두개동인데 바로 왼편에 보이는 A이동이 오늘 사건 물건입니다. 200세대 가량되는 규모의 오피스텔이다보니 편의점이 각동에 하나씩 있습니다. A동에는 이마트에브리데이24, B동에는 GS25네요. 1층에는 식당과 빨래방, 네일샵 등 편의시설이 들어서 있습니다. 2층에는 피트니스센터가 크게 들어서있고요. 생활전반으로 불편함이 없는 좋은 오피스텔인 것 같습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 250-1,외 3필지, 간석오피앙에이 308호

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 72,000,000원

- 최저가 : 35,280,000원

- 면적 : 12.006

- 건축연도 : 2007년

- 방개수 : 1 / 1

- 세대수 : 192세대 / 2동

- 주차여부 : 1.15대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 대로변으로 우수함

- 인근공급량 : 대로변에 오피스텔이 보이고, 한블럭 안쪽으로 다세대주택 다수




대로변에는 오피스텔을 계속 지어올리고 있습니다. 센트레움과 지금은 다지어졌을 이름모를 건물이 있을 것입니다. 간석오거리역에서 바라본 오피앙쪽입니다. 붉은색이 오피앙입니다. 제법 깨끗하고 괜찮아보이는데 왜이리 저렴한가 했더니, 공급이 너무 많습니다. 간석오거리역 각 출구마다 오피스텔이 자리하고 있다고 보시면 됩니다. 오피스텔은 역과 가깝고 최신의 것에 세입자가 들지, 오래되고 역에서 떨어져있다면 당장 저라도 안들어갈 것 입니다. 주변 상가자리도 너무 노후해서 모두 재개발될 것 같은 그런 느낌입니다. 월세를 저렴하게 낮춰서 승부를 보면 되겠네요.


2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 간석오거리역, 50m 버스정류장

- 병원 : 200m 간석오거리

- 편의시설 : 우수

- 녹지 : 보통(300m 희망의숲 공원)

- 지역 호재/악재 : 인근 오피스텔 공급이 매우 많음, 신축다세대주택도 많이 있음



앞서 지적한 바와 같이 입지가 나쁘지는 않습니다만 더 좋은 입지의 최신의 오피스텔이 너무 많이 공급되고 있습니다. 또한 대로변에서 한블럭 안쪽으로 들어가보면 신축 다세대 주택, 그러니까 신축빌라 또한 많습니다. 저렴하게 월세를 내놔도 더 저렴할 신축 빌라와 경쟁해야합니다. 예전과는 다르게 요즘 신축빌라는 엘리베이터도 있고 지하주차장도 갖추고 있는 곳이 많습니다. 관리비도 오피스텔보다는 적게 나올 것입니다. 당연히 경쟁력이 떨어질 수 밖에 없습니다. 



B동 바로 뒷편 신축 다세대주택이 깨끗하게 늘어서 있는것이 보입니다.



A동 바로 뒷편의 약간은 오래되어 보이는 다세대주택입니다. 저렴한 가격의 월세, 전세 매물이 많을 것으로 생각되네요.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 없음


수익형으로 투자물건인 오피스텔에 전입세대가 안보이는 것은 비어있는 것입니다. 세입자를 못받아서 경매에 나왔을 것 같습니다. 2채가 운영되었는데 얼마의 원리금이 빠져나갔는지 내역은 등기부를 보면서 계산해보면 되겠습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



동그라미친 식당을 기준으로 뒷편으로 바로 붙어있습니다. 위치를 3층에서 이 식당 뒤로 한칸가면 그 위치입니다. 어둡고 뷰가 꽝이네요. 문열어 밖을 봐도 아무것도 없겠네요. 




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-07-22

 소유권이전 

 원**

 72,000,000 

 2015-07-22

 근저당권설정

 해남군수산업협동조합 

 10,000,000 

 2018-09-19

 임의경매개시결정

 해남군수산업협동조합 

 - 


채무자 원**씨는 1966년생으로 여유자금으로 투자를 한 것으로 보입니다. 2015년부터 지금까지 2채를 매매해서 운영한 것으로 보입니다. 2018년 8월에 경매로 나왔는데 시점상으로 근저당 거치기간 3년이 지나고, 원리금 균등 상환이 들어갔을 시점입니다. 근저당 설정 당시 안산 사동에 3.5억원 집에서 거주하고 있었는데, 이래저래 투자한 돈이 많아져서 경매로 빠진게 아닌가 싶은 생각입니다. 말소비용도 얼마안들고 깨~끗한 물건입니다.


6. 시세조사

매매가는 6500만원, 대로변쪽은 7000만원정도로 보입니다. 전세는 5000만원, 월세 200만원에 25만원으로 보입니다.



이 물건인 것 같습니다. 매물이 올라온것이 2016년 1월입니다. 4개월 살았는데 사정상 나간다고 나와있는데, 소유자 원씨가 2015년 7월말에사서 집 좀 꾸미고, 월세 내놓으면 대략 2~3개월후 정도에 집이 나가는데 이 물건 아닐까 생각되네요. 더구나 3층이고 창문쪽에서 야경이 안보이는 걸로 봐서 그럴 것 같습니다. 한 사람 자기에 약간 넉넉한 복층이 있네요. 이 물건이 2016년 1월 시세가 200만원에 28만원입니다. 관리비는 6만원이라고 합니다.

현시세는 보증금 200만원에 20~25만원 정도되는 것으로 보입니다.

- 예상낙찰가 : 3729만원

- 제반비용 : 180만원

- 입찰기일 : 2019-05-14


3730만원 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다.

보증금 200만원 제하고,

담보대출로 2780만원을 빌려 월 9.2만원씩 이자로 주고도 15만원이

내 주머니로 들어오니 좋은 물건아닌가 싶습니다.

시세차액은 기대하지말고 꾸준히 운영하면 소소하게 용돈벌이가 됩니다.

다만, 주변의 신규 공급이 많아서

세입자에게 싸다는 점을 잘 어필하면 좋을 것 같습니다.



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  2. BlogIcon 이음 2019.05.13 09:06 신고

    오오, 거기에 복층이네요.

  3. BlogIcon 후까 2019.05.13 09:54 신고

    거주 목적이 아니라 운용 목적으로 오피스텔이 거래가 잘되는 편인가요?
    요사이 잘 안빠진다는 말을 들었어요

    • 어디가되었든간에 시세보다 약간만 저렴해도, 거의 바로연락이오죠. 운영하다 세입자가 안들어오면 보증금이든, 월차임이든 조금만 낮추어도 바로 나갑니다.

  4. BlogIcon 절대강자! 2019.05.13 09:59 신고

    남동구 간석동... 제가 가끔 가는 곳이기도 하네요.. ㅎㅎ
    좋은 정보 잘 보고 갑니다.

  5. BlogIcon 원당컴 2019.05.13 11:13 신고

    오피스텔은 살짝 겁이 나던데... 이정도 가격이면 저렴하게 월세 주기 딱 좋은것 같아 보이네요.. 잘 보고 갑니다.

  6. BlogIcon 제나  2019.05.13 12:03 신고

    예전에 오피스텔에 잠시 살았을때 관리비가 엄청 비쌌던 경험이 있는데,
    여긴 6만원이네요. 편의시설도 좋고 주거하기도 나쁘지 않아 보여요.

    • 제가 범계역에서 1년정도 운영한 물건이 한 10만원정도였는데, 관리가 잘안되어서 그랬던것이고,,,대부분 6~7만원정도나오죠.

      아, 말씀처럼 집으로 만든 사이즈가 큰 오피스텔은 관리비가 많이나옵니다.

  7. BlogIcon 꿈꾸는 에카 2019.05.13 12:19 신고

    역도 가깝고 좋은 곳이네요~

  8. BlogIcon 자국 2019.05.13 14:41 신고

    입지가 좋은 매물이네요 ㅎㅎㅎ 가격도 저렴한편이구요!

  9. BlogIcon 북두협객 2019.05.13 14:42 신고

    저렴하게 경매 매입 후 저렴하게 세 놓으면 되겠네요 장기로 봐서는 모르겠지만요

    • 이런물건은 여유만되면, 쭉 가지고 대출금다갚아버리고 운영하면 좋죠. 나중에 아이들 용돈벌이용으로 주어 경제공부시키는 분들도 계십니다.

  10. BlogIcon 선블리쮸 2019.05.13 17:23 신고

    간석오거리자주가는데 ㅎㅎ 포스팅으로보니까 신기하네여

  11. BlogIcon Chatterer 2019.05.13 17:37 신고

    말씀해주신대로 주어들은 상식으로
    오피스텔은 재태크로 가지고 시세차익을 노리는
    갭투자 보다 가지고 있으면서 월세는 받는 용도로써야된다고
    들었는데 방금 보여주신 오피스텔은 욕심이 나네요 ㅎㅎㅎ

    그런데 오피스텔인데.. 가격이 어마어마하게 저렴하네요
    지역이 인천이라 그런가 싶기도 한데
    오피스텔의 가격을 보고 다시 한번 놀란거 같아요

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 눌러 드리고 다녀 갑니다

    • 자세한 피드백에 늘 감사드립니다.
      오피스텔은 시간이 지날수록 감가상각이 많이 되기때문에 수리비가 안들어가는 물건을 찾아 매매하고, 월세받기용으로 가지고 있으면 좋습니다. 대출금을 나가는 돈이 없으면 고스란히 월수입으로 들어오니, 아이들이름으로 하나씩 사서 운영하는 경우를 많이 봤습니다. 분수에 맞게 사서 한두개 운영하는 것은 좋다고 생각합니다.

  12. BlogIcon 도쿄도민 2019.05.13 19:03 신고

    면적이 12평이에요?
    약 4000만원이에요?

  13. BlogIcon 방구석미슐랭 2019.05.13 23:26 신고

    복층이네요~ 복층 오피스텔에서 한 번 살아보고는 싶은데~ ㅎㅎ

  14. BlogIcon 행복사냥이 2019.05.13 23:29 신고

    그렇군요. 찾아보면 좋은 물건들이 있군요. 잘 보고 갑니다.

  15. BlogIcon luvholic 2019.05.13 23:32 신고

    간석오거리에 오피스텔이 정말 많나 보네요.
    월세가 싼 것을 포인트로 잡고 소소한 수익을 올릴 수 있겠습니다.
    중요한 포인트들을 짚어주셔서 잘 보고 가요^^

  16. BlogIcon GeniusJW 2019.05.13 23:55 신고

    정말 괜찮은 물건이네요,
    오피스텔 운용하시는 분은 기회겠어요.

  17. BlogIcon 아이리스. 2019.05.14 00:22 신고

    건물 소유자가 너무 무리하게 여러곳에 투자를 했나 보군요..
    도로변에 위치하고 있어 위치도 좋고
    물건도 깨끗해서 많은 분들이 관심을 가질 것 같네요..^^

  18. 2019.05.14 13:22

    비밀댓글입니다

  19. BlogIcon 히티틀러 2019.05.14 13:36 신고

    월세가 진짜 저렴하네요.
    오피스텔은 관리비가 많이 나오는 게 단점이지만, 저 정도면...
    바로 지하철역 근처라 입지도 괜찮은 거 같아요.

  20. BlogIcon 로안씨 2019.05.14 22:54 신고

    요즘 정말 좋은 오피스텔이 정말로 많은 것 같습니다 ^^
    그리고 가격도 그렇게 나쁘지 않아서
    구매하고 싶지만 아쉬운 것은 돈이 없어서 이 좋은 매물을 놓치네요 ㅎㅎ

  21. BlogIcon 버블프라이스 2019.05.28 05:25 신고

    역도 가까운편이고 저렴하거 괜찮은 매물이군요?