[아파트 경매]빈집은 피하고 보는게 상책, 인덕동 우방신세계타운

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 3565 강제경매 입니다.

2019타경 30168 임의경매 중복입니다.

강제경매는 선순위 근저당권 금액이 커서 무잉여로

취하될테고, 임의경매로 보시면 되겠습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

절친한 지인의 형제가 집을 하나 사볼까하고 있다며 저렴한 것 있으면 알려달라고 연락이 왔습니다. 20평 이상의 저렴한 아파트란 조건이였습니다. 포항의 몇개 동에 대해서는 그래도 물건을 들여다보았고, 지인 몇명의 집에 놀러가봐서 잘은 모르지만 한번 알아보겠다고 일러뒀죠. 10개 가량 봐뒀던 것 중에 집만 두고 보니 제일 좋은 물건이 아닐까 생각이 드는 물건입니다. 

1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 남구 인덕동 7, 우방신세계타운1차 105동 1010호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 86,000,000원

- 최저가 : 42,140,000원

- 면적 : 59.94

- 건축연도 : 1995년

- 방개수 : 3 / 1

- 세대수 : 367세대 / 5동

- 주차여부 : 0.75대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 1차, 2차 합쳐서 900세대 가량, 다세대 주택이 있음

건물 방향이 남향으로 계절에 상관없이 햇볕이 쏟아집니다. 단지주변도 매우 깨끗합니다. 사건의 물건지는 105동으로 단지내 메인 동입니다. 동그라미 친 곳이 1010호입니다. 포스코본사가 있는 곳과 그리 멀리떨어지지 않은 곳인데, 포스코 제철소와 상생하는 참 많은 협력업체가 위치하고 있어 수요는 항상 있을 것으로 보입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 300m 이내 버스정류장

- 학교 : 구정초, 인덕초

- 병원 : 1Km 이마트 인근

- 편의시설 : 보통

- 녹지 : 보통

- 지역 호재/악재 : 포항 철강공단 옆

버스정류장은 300m 정도 쯤에 있긴합니다만, 이곳에 살려면 자가용은 필수일 듯 합니다. 초등학교 배정은 인덕초가 아니라 아랫쪽으로 있는 구정초로 배정되며 도보로는 5분정도 떨어져있습니다. 대부분의 편의시설은 1Km정도 떨어진 이마트 주변에 많이 있습니다. 이마트 인근에 스타벅스가 있어 의아했는데 바로 옆쪽에 규모가 포스코 기술 연구소가 있네요. 이미 알고 계신분도 많겠지만 스타벅스 인근을 스세권이라고 하죠. 그만큼 스타벅스는 점포를 내기전에 상권분석을 철저히 하고 들어오기때문이죠. 맥도날드와 버거킹도 마찬가지고요. 스벅, 맥도날드, 버거킹이 있는 곳 주변은 유동인구가 많고, 소비가 잘 이루어지는 좋은 상권 입니다. 자가용을 이용하여 편의시설을 사용한다는 조건으로 위치가 나쁘지 않은 것 같습니다. 1, 2 단지 입구에 작은 단지 상가도 이용할 수 있으니 큰 불편은 없을 것 같습니다.

3. 점유자 정보

- 점유자 : 채무자(이**)

이름으로 유추해보았을 때, 여자분인 것으로 보입니다. 1982년생으로 가족구성원이 어떻게 될지는 정확히 모르겠네요. 82년생이면 만으로 37세로 골드미스가 혼자살기에 좋은 동네는 아닌 것 같고, 초등학교가 바로 옆에 있는데 한부모 가정일지도 모르겠습니다. 등기부를 보면 좀 더 정보가 나올지 모르겠습니다. 

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

올수리해서 전세를 주면 좋습니다. 소형평형이라 싱글족이나 신혼부부가 생활하기 딱 좋은 사이즈입니다. 하지만 변두리 지역이라서 선호하지는 않는 곳입니다. 1995년에 보존등기가 된 집이라 수리가 한번도 안된 집이라면 여기저기 손볼 곳이 있을 겁니다. 집은 남향으로 볕도 잘들고 환기도 엄청나게 잘될 멋진 집인데, 편의시설이 부족하고, 자가용을 이용해 편의시설까지 가면 공단의 입구지점으로 대형 트럭과 트레일러, 탱크로리 등이 쌩쌩 달리는 곳입니다. 공기도 약간 깨끗하지 않은 느낌이라고 합니다. 집은 정말 좋은 것 같지만 더 좋은 위치의 집을 찾아봐야겠습니다. 

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2010-08-12	소유권이전	이**	53,500,000원
2010-11-11	근저당권설정	현대캐피탈	30,000,000원
2014-11-10	근저당권설정	현대캐피탈	39,600,000원
2016-02-01	근저당권설정	현대캐피탈	7,200,000원
2017-09-07	가압류	제이비우리캐피탈	5,873,407원
2018-05-28	강제경매개시결정	제이비우리캐피탈	-
2019-01-15	임의경매개시결정	현대캐피탈	-

소유자 이씨는 일관되게 현대캐피탈에서 돈을 빌렸습니다. 근저당을 보면 다 현대캐피탈로 되어있습니다. 빌린 돈만으론 부족해서 또다른 제이비우리캐피탈에서 돈을 빌렸습니다. 3기이상 연체를 했을 것이고 이를 사유로 가압류, 강제경매가 개시되었습니다. 총 8개월가량 걸렸네요. 강제경매가 먼저 진행되었지만, 말소기준이 되는건 2010년 11월 11일에 설정된 근저당권입니다. 가압류를 권원으로 강제경매를 요청한 제이비우리캐피탈은 현대캐피탈의 근저당권에 대한 금액이 다 배당받아야지만, 배당받을 수 있습니다. 강제경매사건으로는 낙찰되지 않을 것입니다. 무잉여(선순위 권리로 인해 경매신청인에게 금전배당이 되지않음)로 경매가 취소될 것입니다. 이 물건은 2019타경 30168 임의경매로 검색하여 낙찰을 받아야할 것입니다. 

6. 시세조사

매매가 8300만원, 전세 5500만원, 월세 500만원에 32만원으로 거래되었는 것이 확인됩니다. 전체적으로 수리를 한집이 이정도 시세인 것으로 보이고, 7000~7500만원에 거래되는 집은 수리되지 않은 집으로 보입니다. 이 사건번호로는 취하될 것이고, 2019타경 30168로 다시 확인해보아야할 것 입니다.

- 예상낙찰가 : 5439만원

- 제반비용 : 620만원(미납관리비 210만원, 강제집행 150만원 포함)

- 입찰기일 : 2019-04-15

* 관리실에 따르면 2017년 02월부터 현재까지 관리비 210만원 연체되어있으며, 2017년 02월부터 사람이 살고 있지않다고 합니다.

* 관리비 정산을 염두해두어야하고, 점유자가 없으므로 강제개문해야합니다. 

* 짐이라도 있으면, 짐을 보관해야하고 절차가 너무 복잡합니다.

초보자가 손댔다가는 마음고생 엄청나게 할 집입니다.

저는 이런 물건은 잡지않습니다.

조사하다보면 나오는 정보라서 모르고 들여다보고 확인한 것이죠.

앞서 주의사항처럼 점유자가 없는 집은

민, 형사 사건으로 커질 수 있습니다.

집에 이전 소유자의 짐이 있으면 형사고발할 수 있죠.

짐을 치우는 것도 문제고요.

어떻게 될지 쫓아보죠.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.